Mkd-ni kim idarə edir. Birbaşa ev nəzarəti - bu nədir? Yaşayış binalarının idarə olunması üçün yeni prinsiplər

Mənzil binası daimi diqqət tələb edən mürəkkəb texniki quruluşdur. Onun vəziyyətini qorumaq, ona qulluq etmək və idarə etmək lazımdır.

Bunu kimsə etməlidir, ya yaşayış binalarının sahibləri, ya da muzdlu mütəxəssislər. Dövlət sakinlərə çoxmənzilli binaların idarə olunması forması seçimini təmin edib.

Ancaq seçim etməzdən əvvəl hansı nəzarət üsullarının mövcud olduğuna dair bir fikrə sahib olmalısınız.

Hörmətli oxucular! Məqalələrimiz tipik həllər haqqında danışır hüquqi məsələlər, lakin hər bir hal unikaldır.

Əgər bilmək istəyirsinizsə probleminizi tam olaraq necə həll etmək olar - sağdakı onlayn məsləhətçi forması ilə əlaqə saxlayın və ya aşağıdakı nömrələrə zəng edin. Bu sürətli və pulsuzdur!

Mənzil binasını idarə etməyin yolları

Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi (161-ci maddə) idarəetmə üçün bir neçə imkan verir (MKD kimi qısaldılmış).

Bunlara daxildir:

  • Birbaşa sakinlər tərəfindən;
  • HOA və ya kooperativin yaradılması yolu ilə;
  • İdarəetmə şirkəti (MC).

Nəzarət üsulu yaşayış binası sahibləri tərəfindən yığıncaqda seçilir. Onların idarəetmə formasını dəyişmək hüququ var.

Lakin əgər hansısa səbəbdən ev sahibləri üsul seçə bilmirlərsə, o zaman bələdiyyə onlar üçün açıq müsabiqə yolu ilə idarəetmə şirkəti seçərək qərar qəbul edir.

Əgər sakinlər evi özləri idarə edirsə, yəni birbaşa olaraq, bu o deməkdir ki, hər bir mülkiyyətçi özü mənzil fonduna xidmət göstərən təşkilatlarla işləyir.

Bu paketdə mövcudluq idarəetmə şirkəti mütləq deyil, baxmayaraq ki, praktikada əksər hallarda birbaşa idarəetmə sakinlərin nümayəndəsi kimi çıxış edən idarəetmə şirkəti vasitəsilə həyata keçirilir.

Bu formada hüquqi şəxs yaradılmır, evi ev ağsaqqalı və ya ev komitəsi idarə edir.

Növbəti yol yaratmaqdır mənzil kooperativi və ya HOA. əsasında ümumi yığıncaq sahibləri yaradılmır kommersiya təşkilatı(HOA və ya kooperativ), onun əsas vəzifəsi evi saxlamaqdır.

MKD yaradılmış təşkilat vasitəsilə idarə olunur. Ev sahibləri assosiasiyasının öz cari hesabı, möhürü var və üçüncü tərəf və dövlət təşkilatları qarşısında ev sahiblərini təmsil edir.

İdarəetmə şirkəti mənzil-kommunal xidmətlər sektorunda xidmət göstərən, yəni evlərə peşəkar şəkildə qulluq edən bir təşkilatdır.

İdarəetmə şirkəti özəl və ya dövlət ola bilər.

Əgər sakinlər öz yaşayış binasını idarə etmək üçün idarəetmə şirkəti seçirlərsə, onda hər bir mülkiyyətçi idarəetmə şirkəti ilə xidmət müqaviləsi bağlayır, o cümlədən kommunal xidmətlərin ödənilməsi, zibil yığılması və müəyyən enerji resurslarının tədarükü daxildir.

Evin əsaslı təmiri haqqında öyrənmək istəyirsinizsə: kimin ödəniş müavinətləri almaq hüququ var, sizə oxumağı məsləhət görürük.

MKD nəzarətinin seçilməsi

İdarəetmə metodunun seçimi mənzil sahiblərinin ümumi yığıncağında baş verir.

Prosesi bir neçə mərhələyə bölmək olar:

  1. Hazırlıq.İclası hazırlayacaq təşəbbüs qrupunun yaradılması, idarəetmə forması, iclasın yeri və vaxtı ilə bağlı təkliflər, sənədlərin saxlanması, qərar layihəsinin hazırlanması və s.
  2. Görüş keçirmək. Yığıncağın qərarının hüquqi qüvvəyə malik olması üçün evdə yaşayan mülkiyyətçilərin ən azı 50 faizinin iştirakı tələb olunur. İclasın forması həm şəxsən, həm də qiyabi ola bilər.
  3. Ümumi yığıncağın qərarlarının icrası. Birbaşa idarəetmə və ya idarəetmə şirkəti seçilərsə, rezidentlər birbaşa xidmət təminatçıları ilə və ya idarəetmə şirkəti ilə müqavilələr bağlayırlar. Əgər ev sahibləri birliyi və ya yaşayış kompleksi yaradılırsa, o zaman təsis sənədləri, təşkilat dövlət orqanlarında qeydiyyatdan keçib. Sonra, sahiblər HOA və ya kooperativlə bütün məsələləri həll edirlər.

2015-ci ildən etibarən, on altı mənzildən çox olmadıqda, bir evi birbaşa idarə etmək mümkündür (21 iyul 2014-cü il tarixli 255 nömrəli Federal Qanun, RF Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsi).

Digər hallarda ya HOA yaratmalı, ya da idarəetmə şirkətinin xidmətlərindən istifadə etməli olacaqsınız.

Yaşayış binasının birbaşa idarə edilməsi

MKD-nin birbaşa idarə edilməsi kollektiv idarəetmədir. Evin saxlanması ilə bağlı bütün məsələlər ümumi yığıncaqda həll olunur.

Hər bir sahib öz maraqlarını təmsil edir..

Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164-cü maddəsinə əsasən, mülkiyyətçilər onların adından çıxış edəcək, yəni müqavilələr bağlayacaq, mülkiyyətçiləri təmsil edəcək qanuni nümayəndələrini seçə bilərlər. üçüncü tərəf təşkilatları və dövlət qurumları.

Nümayəndə evdə yaşayan sahib deyil, kənardan işə götürülən şəxs ola bilər. Ev ağsaqqalı və ya ev komitəsi seçmək olar.

Razılaşma

Birbaşa idarəetmə ilə yalnız birbaşa müqavilələr mümkündür.

Müqavilələr yaşayış binasını birbaşa idarə edən binanın hər bir sahibi tərəfindən öz adından bağlanır (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164.2-ci maddəsi).

Evin rəhbəri və ya ev şurasının sədri bütün mülkiyyətçilər adından müqavilə bağlamaq səlahiyyətinə malikdir (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164.3-cü maddəsi), bunun üçün hər bir mülkiyyətçi öz adına notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə verməlidir. ev şurasının sədrinin.

Müqavilə bağlayarkən mülkiyyətçilər müqavilədə onlar üçün lazım olan bütün şərtləri təmin edə bilərlər.

Sizi mənzilin idarə edilməsi müqaviləsinin nümunəsini yükləməyə dəvət edirik, birbaşa forma: Yükləmə forması.

Birbaşa rəhbərliklə birbaşa müqavilələr bağlamaq üçün aşağıdakıları təmin etməlisiniz:

  1. Evin idarə edilməsi üsulunun seçilməsi haqqında mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarının protokolunun surəti;
  2. bütün mülkiyyətçilər adından resurs təchizatı təşkilatları ilə qarşılıqlı əlaqə üçün səlahiyyətli şəxsin seçilməsi (və ya ev şurasının sədrinin seçilməsi haqqında) mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarının protokolunun surəti;
  3. Kopyalayın texniki pasport yaşayış binası üçün;
  4. Direktorun adına birbaşa müqavilələrin bağlanması üçün ərizə.

Müsbət və mənfi cəhətləri

Birbaşa nəzarət metodunun üstünlükləri:

  1. və müqavilədə göstərilməyən xidmətlər.
  2. Birbaşa idarəetməyə nəzarət yoxdur, həm sakinlərin özləri, həm də nəzarət orqanları tərəfindən xidmətə nəzarət yoxdur (belə nəzarətin həyata keçirilməsinə imkan verən heç bir hüquqi mexanizm yoxdur).
  3. Müqavilə bağlayarkən, məsələn, suyun tədarükü üçün, iştirakçıların ən azı yarısının təchizatçı ilə müqavilə imzalaması lazımdır. əmək haqqı sahibləri. Əks halda müqavilə icra olunmayacaq.

Belə çıxır ki, göstərilən xidmətlərin aşağı qiyməti təmirin yüksək qiyməti, hətta kosmetik, əsasını demirəm, təchizatçıya təsir imkanlarının olmaması ilə kompensasiya olunur.

Yaşayış binalarının sahibləri çoxmənzilli binanın birbaşa idarə edilməsini seçdilər və seçimlərini əsaslandırırlar. Sizi videoya baxmağa dəvət edirik.

Mənzil qanunvericiliyi çoxmənzilli binanın idarə edilməsinin üç yolunu nəzərdə tutur (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsinin 2-ci hissəsi). Bina sahiblərinin ümumi yığıncağı idarəetmə üsulunu seçir və onun qərarına əsasən istənilən vaxt dəyişdirə bilər (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsinin 3-cü hissəsi). Birinci üsul, bir çoxmənzilli binadakı binaların sahiblərinin birbaşa idarə edilməsidir (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164-cü maddəsi). Mənzillərin sayı 30-dan çox olmayan bir yaşayış binasında (bundan sonra - MKD) birbaşa idarəetmə mümkündür (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsinin 2-ci hissəsi). Belə bir evdəki binaların sahiblərindən biri və ya etibarnamə ilə təsdiq edilmiş səlahiyyəti olan başqa bir şəxs (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164-cü maddəsinin 3-cü hissəsi) belə bir evdəki binaların sahibləri adından çıxış etmək hüququna malikdir. üçüncü şəxslərlə münasibətlərdə olan bir ev.

Birbaşa nəzarətin üstünlükləri:

1) idarəetmə təşkilatı vasitəsilə idarəetmə metoduna xas olan idarəetmə xərclərinin olmaması;

2) texniki qulluq mənzil və ümumi əmlak daimi və ya qısamüddətli əsaslarla cəlb edilmiş mülkiyyətçilər və ya podratçılar tərəfindən həyata keçirilə bilər ki, bu da evin saxlanması və təmiri xərclərini azaltmağa imkan verir;

3) hər bir mülkiyyətçi müstəqil olaraq resurs təmin edən təşkilatlarla müqavilələr bağlayır və qonşularının kommunal xidmətlərinin ödənilməsi üzrə borclara görə məsuliyyət daşımır (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164-cü maddəsinin 2-ci hissəsi).

Bu nəzarət metodunun çatışmazlıqları:

1) idarəetmə səmərəliliyinin və mənzil-kommunal xidmətlərin keyfiyyətinin azalması böyük miqdarda binaların sahibləri, hər bir mənzil məsələsi üzrə ümumi yığıncaqların keçirilməsi zərurəti;

2) Mənzil-Kommunal Təsərrüfat İslahatlarına Yardım Fondunun vəsaiti hesabına əsaslı təmirin aparıla bilməməsi.

İkinci üsul, mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyasının və ya mənzil kooperativinin və ya digər ixtisaslaşdırılmış idarənin idarə edilməsidir istehlak kooperativi. Mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyası çoxmənzilli binanın mülkiyyətçiləri (mülkiyyətçilərin 50%-dən çoxunun qərarı ilə) və ya bir neçə binadakı mənzillərin sahibləri tərəfindən yaradılır, daşınmaz əmlak mülkiyyətçiləri birliyinin bir növüdür. bir yaşayış binasında binaların sahibləri və kimi qeydiyyata alınır qeyri-kommersiya təşkilatı(Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 44-cü maddəsinin 2-ci hissəsinin 4-cü bəndi, 46-cı maddəsinin 1-ci hissəsi, 135-ci maddəsinin 1-ci hissəsi; Mülki Məcəllənin 50-ci maddəsinin 3-cü bəndinin 4-cü yarımbəndi, 291-ci maddəsinin 2-ci bəndi). Rusiya Federasiyası).

Nəzərə alın: 1 sentyabr 2014-cü il tarixindən etibarən HOA hüquqi şəxsin təşkilati-hüquqi formasında - daşınmaz əmlak sahiblərinin ortaqlığı (bundan sonra TSN) yaradılır (50-ci maddənin 3-cü bəndinin 4-cü yarımbəndi, maddə 123.12). Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi). Eyni zamanda, TSN-də yaradılmış HOA-ların yenidən qeydiyyatı tələb olunmur (bax. Rusiya Tikinti Nazirliyinin 10 aprel 2015-ci il tarixli 10407-ACh/04 saylı məktubu). HOA-nın məqsədi evin ümumi əmlakını idarə etmək və bu əmlakı yaratmaq, saxlamaq, qorumaq və artırmaq, kommunal xidmətlər göstərmək və MDC-nin idarə edilməsi və ya əmlakın bölüşdürülməsi məqsədlərinə çatmağa yönəlmiş digər fəaliyyətləri həyata keçirməkdir. sahiblərinin (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 135-ci maddəsinin 1-ci hissəsi) .

Mənzil mülkiyyətçiləri cəmiyyəti öz gücünə çoxmənzilli binada ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərmək və (və ya) işlər görmək və ya müqavilələr əsasında müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxsləri cəlb etmək hüququna malikdir. . HOA idarəetmə təşkilatı ilə müqavilə bağlamışdırsa, bu müqavilə üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə nəzarət edir. HOA-ların üstünlükləri mülkiyyətçilərin əmlakının birbaşa idarə edilməsi və kommunal xidmətlərin göstərilməsi, mülkiyyətçilərin resurs təchizat təşkilatlarından səmərəli müdafiəsi, habelə onları saxlamaq imkanıdır. kommersiya fəaliyyəti. HOA-nın çatışmazlıqları işçilərin bir ştatının saxlanması üçün yüksək səviyyəli xərcləri əhatə edir.

Üçüncü yol, idarəetmə təşkilatını idarə etməkdir. İdarəetmə təşkilatı, lisenziya əsasında çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün xidmətlər göstərən kommersiya təşkilatıdır (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsinin 1.3-cü hissəsi). İdarəetmə metoduna əlavə olaraq, bina sahiblərinin ümumi yığıncağı müəyyən bir idarəetmə təşkilatını seçməli, onunla müqavilənin şərtləri və texniki xidmət və təmir üçün haqların məbləği ilə razılaşmalıdır. Bina sahiblərinin ümumi yığıncağı tərəfindən idarəetmə təşkilatı seçilərkən, ümumi yığıncağın qərarında göstərilən şərtlərlə hər bir mülkiyyətçi ilə idarəetmə müqaviləsi bağlanır (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsinin 1-ci hissəsi).

Müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq idarəetmə təşkilatı razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödəməklə çoxmənzilli binada ümumi əmlakın lazımi qaydada saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər görməyi, binaların sahiblərinə və bu evdəki binalardan istifadə edən şəxslərə kommunal xidmətlər göstərməyi öhdəsinə götürür. yaşayış binasının idarə edilməsi məqsədlərinə çatmağa yönəlmiş digər fəaliyyətlər (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsinin 2-ci hissəsi). Mənzil binası üçün idarəetmə müqaviləsi bir ildən az olmayan və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanır (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsinin 5-ci hissəsi). Eyni zamanda, binaların sahibləri mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslarla (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsinin 8-ci hissəsi) idarəetmə müqaviləsini ləğv etmək hüququna malikdirlər.

Xidmətlərin düzgün göstərilməməsinə görə idarəetmə təşkilatı mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq mülkiyyətçilər qarşısında məsuliyyət daşıyır. Binaların mülkiyyətçiləri ümumi yığıncağın qərarı əsasında, idarəetmə təşkilatı belə müqavilənin şərtlərinə əməl etmədikdə, birtərəfli qaydada çoxmənzilli binaların idarə edilməsi müqaviləsini yerinə yetirməkdən imtina etmək və başqa idarəetmə təşkilatını seçmək barədə qərar vermək hüququna malikdirlər. və ya evin idarə edilməsi üsulunu dəyişdirmək (Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsinin 8.2-ci hissəsi) .

Qüsurlar bu üsul MKD nəzarəti:

1) idarəetmə təşkilatının başqalarının əmlakını idarə etməyə deyil, artan tariflər hesabına sahiblərə xidmət göstərməkdən qazanc əldə etməyə yönəlməsi;

2) sahiblərin göstərilən xidmətlərin və ya görülən işlərin nəticələrinə birbaşa nəzarət etmək yollarının olmaması;

3) çoxmənzilli binaların mülkiyyətçilərinin idarəetmə metodunu seçmədiyi hallarda müsabiqənin nəticələrinə əsasən bələdiyyə orqanları tərəfindən idarəetmə təşkilatının təyin edilməsi və idarəetmə təşkilatının dəyişdirilməsi prosedurunun mürəkkəbliyi (161-ci maddənin 4-cü hissəsi). Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi).

Beləliklə, mənzil qanunvericiliyi binaların sahiblərinə həm mülkiyyətçilər arasında, həm də üçüncü şəxslərlə mövcud münasibətlərin bütövlükdə nəzərə alınmaqla, çoxmənzilli binaların idarə edilməsinin ən əlverişli yolunu müstəqil olaraq müəyyən etməyə imkan verir.

Yaşayış binası (AMD) daimi qayğı və diqqət tələb edən və təkmilləşdirilməyə ehtiyacı olan mühəndislik strukturudur.

Bunu kim etməlidir: ev sahibləri, yoxsa muzdlu mütəxəssislər? Dövlət binadakı kvadratmetrlərin sahiblərinə hündürmərtəbəli binanı necə idarə edəcəklərini müstəqil seçmək imkanı verib.

Yaşayış binalarının sahibləri hərəkət edə bilər:

  • öz başına;
  • HOA yaratmaq;
  • idarəetmə şirkəti (MC) təyin etməklə.

İdarəetmə üsulu ev sahibləri tərəfindən ümumi yığıncaqda seçilir. Çoxluğun fikrincə, onu başqa, daha sərfəli ilə də dəyişə bilərlər.

Bir yaşayış binasının birbaşa idarə edilməsi

Bu idarəetmənin kollektiv formasıdır. Bu, sakinlərin birbaşa iştirakını təmin edir. Yəni, hər bir yaşayış kvadratmetrinin sahibi daşınmaz əmlaka xidmət göstərən təşkilatlarla müstəqil şəkildə əməkdaşlıq edir. Bu üsulla cinayət məcəlləsinin olması lazım deyil. Ancaq praktikada ən çox mövcuddur.

Birbaşa idarəetmə ilə yaratmağa ehtiyac yoxdur hüquqi şəxs. Ev müdiri və ya ev komitəsi çoxmərtəbəli binanı idarə edir. Ümumi yığıncaqda onun saxlanması ilə bağlı bütün məsələlər müzakirə olunur.

Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164-cü maddəsinə əsasən, ev sahibləri öz adından hərəkət etmək və qanuni hüquqlarını qorumaq üçün öz nümayəndəsini seçmək imkanına malikdirlər. O, müqavilələr imzalamaq və əməkdaşlıq etmək səlahiyyətinə malikdir müxtəlif şirkətlər, təşkilatlar və dövlət qurumları. Ev sahiblərinin maraqlarının belə bir nümayəndəsi hətta yüksək mərtəbəli binada əmlakı kvadrat metr olmayan bir şəxs ola bilər.

Birbaşa idarəetmə ilə yalnız birbaşa müqavilələr bağlana bilər. Yaşayış sahəsinin hər bir kvadrat metr sahibi bunu edir.

Ev şurasının sədrinə bütün mülkiyyətçilər adından müqavilələr bağlamaq səlahiyyəti verilir. Bunun üçün evdə olan ağsaqqalın adına notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə verməlidirlər.

Birbaşa idarəetmə zamanı qarşı tərəflə vasitəçi olmadan müqavilə imzalamaq üçün aşağıdakı sənədlər tələb olunur:

  • qərarı ilə çoxmənzilli binada idarəetmə üsulu müəyyən edilmiş əmlak sahiblərinin ümumi yığıncağının protokolunun surəti;
  • bütün mülkiyyətçilər adından kommunal xidmətlər və resursları təmin edən şirkətlərlə qarşılıqlı əlaqədə olan səlahiyyətli nümayəndənin və ya palata şurasının sədrinin qərarına əsasən seçildiyi sənədin surəti;
  • MKD üçün qeydiyyat şəhadətnaməsinin surəti;
  • birbaşa müqavilələrin imzalanması haqqında direktora bəyanat.

Bir mənzil binasının birbaşa idarə edilməsi: müsbət və mənfi cəhətləri

Üstünlüklər

  • Ev sahibləri kommunal ödəniş müqavilələrini özləri yenidən müzakirə etməlidirlər. Bu, kvadrat metr sahibləri üçün faydalıdır, çünki onlar yalnız özləri üçün cavabdehdirlər və idarəetmə şirkətinin nəzarəti və ya borcuna görə itkilərə məruz qalmayacaqlar. Bu halda sakinlər bütün ödənişləri birbaşa xidmət təminatçılarına edəcəklər.
  • Vasitəçilər olmadıqda, heç kimin əlavə məbləğlər aid etmək imkanı olmayacaq və heç kim öz xeyrinə və ev sahibinin zərərinə yazı səhvi edə bilməyəcək.
  • Mənzil sahibləri borca ​​görə məsuliyyət daşıyırlar. Bu halda borcluların qonşuları heç bir şəkildə əziyyət çəkməyəcəklər. Bütün ödənişlər aydındır, əlavə xidmətlərin dəyəri evin bütün sakinləri arasında bölüşdürülür. Əşyaların qaydaya salınması, yenidən təchiz edilməsi və digər problemlər birgə müzakirə olunur və həll edilir.
  • Hündürmərtəbəli binanı əla formada saxlamaq üçün texniki işləri yerinə yetirmək lazımdır. Bu, mülk sahiblərinin özləri tərəfindən və onların hesabına və ya muzdlu şirkətin köməyi ilə edilir. Eyni zamanda, göstərilən xidmətlərin siyahısını və şərtlərini aydın şəkildə əks etdirən düzgün tərtib edilmiş sənədin imzalanmasına diqqət yetirməlisiniz.

Qüsurlar

  • Yerli ərazinin və ümumi ərazilərin yaxşılaşdırılmasına yönəlmiş tədbirlər yalnız könüllüdür. Məsələn, əksər sakinlər girişlərini videodomofonla təchiz etmək istəyirlərsə, lakin bəzi mənzil sahibləri bundan imtina edirlərsə, onları məcburi ödəniş etmək mümkün deyil. Buna görə də, yığılmış məbləğdən davam etməlisiniz.
  • Ev nümayəndəsini seçmək də çətin ola bilər. O, sənədlərin hazırlanmasına və digər aspektlərə cavabdehdir. Ancaq bu, ödənişsiz bir vəzifə olduğundan, bu idarəetmə metodu ilə onu qəbul etmək istəyən birini tapmaq olduqca çətindir.
  • Hər girişdə təxminən 15 mənzil var. Onların sakinləri özləri xidmət təminatçıları ilə müqavilələri yenidən müzakirə edir və sonra göstərilən xidmətlərin dəyərini ödəyirlər. Kimsə vaxtında ödənişlərə nəzarət etməlidir.
  • Böyük problem göstərilən xidmətlərin keyfiyyəti ola bilər. Onların təchizatçılarını qanuni olaraq ev sahibləri özləri seçirlər. Təchiz edilən resursların keyfiyyəti və ya son tarixlər pozularsa, imzalanmış müqavilələrin şərtlərinə əməl olunmasına diqqət yetirilməlidir. Sakinlər arasında müqavilələrin icrasına nəzarət edəcək adam tapmaq çox vaxt çətindir.
  • Birbaşa idarəyə verilən ev bələdiyyə büdcəsindən asılı olmamalıdır. Bu vəziyyətdə nümayəndələrdən kömək alın yerli hökumət və ya həyata keçirilməsi şəklində dövlət sosial proqramlar qeyri-mümkün. Məsələn, uşaqlar üçün oyun meydançası və ya əlillər üçün pandus quraşdırmaq zərurəti yaranarsa, sakinlər bunu öz vəsaitləri və ya öz səyləri ilə etməli olacaqlar. Eyni zamanda, hamısı dövlət tərəfindən təmin edilir texniki standartlar hörmət edilməlidir.
  • Sənədlərin saxlanması zamanı da suallar yarana bilər. Bəzi sakinlər buna məsuliyyətsiz yanaşır və ya maliyyə hesabatlarını zəif başa düşürlər.
  • Ev cari və əsaslı təmir üçün ayrılmış şəhər puluna uyğun gəlmir. Bu xərclər hündürmərtəbəli binada kvadratmetrlərin sahiblərinin çiyninə düşür.

2016-cı ildə bir yaşayış binasının birbaşa idarə edilməsi. Dəyişikliklər

2015-ci ildən qüvvədə olan 255 saylı Federal Qanun, sakinlərə hündürmərtəbəli binada birbaşa idarəetmə hüququnun verildiyi variantları məhdudlaşdırmışdır. Yalnız ev təsərrüfatlarının sayı on altıdan çox olmayan çoxmənzilli binalarda icazə verilir. Mənzil mülkiyyətinin idarə edilməsində hüquq və vəzifələri mənzil sahiblərindən idarəetmə şirkətinə ötürmək üçün bütün mənzil sahibləri, istisnasız olaraq, yaşayış binasının rəhbərliyi ilə seçdikləri təşkilat arasında sənəd tərtib etməlidirlər. Bu əməkdaşlığın şərtləri ümumi yığıncağın protokolunda kvadratmetrlərin sahibləri tərəfindən müəyyən edilir, razılaşdırılır və təsbit edilir. Müqavilə yazılı şəkildə bağlanır və tərtib edilir. Bütün mənzil sahibləri üçün bərabər hüquqlar təmin edir.

2016-cı ilin mövcud qanunvericiliyi belə bir müqavilənin müddəti başa çatdıqda və onun tərəfləri onu ləğv etmək niyyətində olmadıqda, MKD-də idarəetmə müqaviləsinin avtomatik olaraq eyni əsasda və eyni vaxtda qüvvədə qalmasını nəzərdə tutur.

Əgər çoxmənzilli bina bilavasitə sakinlər tərəfindən idarə olunursa və onlar birlikdə mənzil mülkiyyətçilərindən birini özlərinə səlahiyyətli nümayəndə seçiblərsə, o zaman 2016-cı il qanunvericiliyə əsasən, həmin şəxs etibarnamə olmadan öz funksiyalarını həyata keçirə bilər.

Əgər çoxmənzilli binada ev sahibləri evdə kvadratmetrlərin sahibi olmayan səlahiyyətli nümayəndə seçiblərsə, o zaman onun səlahiyyətlərini həyata keçirməsi üçün ona ev sahiblərindən etibarnamə lazımdır. 2016-cı ilin qanunları bu növ müqavilə üçün sadə yazılı forma təyin etdi. Təxmini versiya, lazım gələrsə, mütəxəssislər tərəfindən təmin ediləcəkdir.

İdarəetmə şirkəti tərəfindən bir yaşayış binasının idarə edilməsi

İdarəetmə şirkəti əmlak sahiblərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə çoxmənzilli binanın əmlakını idarə etmək hüququnu öz üzərinə götürən kommersiya hüquqi şəxsdir. İdarəetmə təşkilatı yaradır zəruri şərtlər hündürmərtəbəli binada yaşamaq və sakinlərini mənzil-kommunal xidmətlərlə təmin etmək üçün. O, sakinlərin maraqlarını təmsil edir.

İdarəetmə şirkətləri ümumrusiya qanunlarının normalarına, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə və çoxmənzilli binalarda evlərin idarə edilməsinə dair müqavilələrə uyğun olaraq fəaliyyət göstərirlər. Rusiya Mənzil Məcəlləsi yalnız idarəetmə təşkilatı haqqında danışır.

Mənzil fondunu idarə edən hüquqi şəxslər əksər hallarda müstəqil qurumlardır. Onların öz balansı, bank hesabları, möhürü, sənədləri, ştampları və digər rekvizitləri var.

İdarəetmə xidmətlərini kim sifariş edir?

  • Çoxmənzilli binalarda daşınmaz əmlakın sahibləri (Rusiya Federasiyasının fiziki və hüquqi şəxsləri, binadakı kvadratmetrlərin bir hissəsinə sahib olan bələdiyyələr).
  • Mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyaları (yaşayış kompleksləri, mənzil-tikinti kooperativləri, mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyaları).
  • Orqanlar dövlət hakimiyyəti, Rusiya Federasiyasının subyektləri (regional hakimiyyət orqanları, evdə daşınmaz əmlaka sahib olan yerli hökumət).

Çoxmənzilli binalarda əmlak sahibləri idarəetmə şirkətini necə seçirlər?

Bu istifadə edilir:

  • rəqabət;
  • təşəbbüs qrupu tərəfindən hazırlanan siyahı.

İdarəetmə şirkəti nəhayət seçildikdə, tərəflər (idarəetmə şirkəti və çoxmərtəbəli binada əmlakın sahibləri) arasında müqavilə imzalanır.

Kvadrat metrlərin sahibləri qanunla müəyyən edilmiş müddətdə yaşayış binasının necə idarə olunmasına qərar verməmişlərsə, o zaman yerli özünüidarəetmə orqanı 75 saylı qərara uyğun olaraq idarəetmə şirkətini seçmək üçün açıq müsabiqə keçirir.

Mənzil binasını idarə etmək üçün idarəetmə şirkətinin xidmətlərinin sifarişçisi bir ev sahibləri birliyidirsə (mənzil birliyi, yaşayış kompleksi), onda bir çoxmənzilli binanın idarə edilməsinin birbaşa üsulu idarəetmə təşkilatı tərəfindən deyil, sadalanan tərəfdaşlıqlar tərəfindən həyata keçirilir. daşınmaz əmlak sahiblərinin. Ancaq bu vəziyyətdə də HOA və idarəetmə şirkəti öz aralarında müqavilə imzalayır. Bu, RF Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsində nəzərdə tutulandan daha çox və ya daha az - ətraflı qarşılıqlı əlaqə şərtlərini nəzərdə tuta bilər.

HOA evinin idarə edilməsi

Çoxmənzilli binalarda idarəetmənin başqa bir forması mənzil-tikinti kooperativinin və ya mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyasının (HOA) yaradılmasıdır. Əmlak sahiblərinin ümumi yığıncağı olmayan bir təşkilat yaradır sahibkarlıq fəaliyyəti(kooperativ və ya HOA). Onun əsas funksiyası hündürmərtəbəli binaya xidmət göstərməkdir.

HOA-nın öz bank hesabı, öz möhürü var və binadakı əmlak sahiblərinin maraqlarını üçüncü şəxslər qarşısında təmsil edir.

HOA-ların funksiyalarını müəyyən edən əsas qanun Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsinin 8-ci bölməsidir.

Hamısı cari məsələlər təşkilat üzvlərinin ümumi yığıncaqlarında qərar verilir. Onlar

  • Nizamnaməyə dəyişikliklər etmək;
  • yenidən təşkil və ləğvetmə haqqında qərarlar qəbul edir;
  • idarəetmə orqanlarını seçmək;
  • idarəetmə şirkəti ilə müqavilələr və digər müqavilələr bağlamaq;
  • ödənişlərin məbləğini müəyyən etmək;
  • vəsaitdən necə istifadə olunacağına, kredit və kreditlərin əldə edilib-edilməməsinə qərar vermək;
  • şuranın fəaliyyətini qiymətləndirmək;
  • təşkilat rəhbərliyinin işinə görə ödəniş etmək;
  • evin maddi sərvətlərini icarəyə verin.

HOA şurası onundur icra orqanı məclis tərəfindən kim seçilir. O, öz fəaliyyətində bu orqanın səlahiyyətlərini, iclasların tezliyini və fəaliyyət vaxtını tənzimləyən nizamnaməni rəhbər tutur.

HOA Şurası aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir:

  • mütəxəssislərlə müqavilələr bağlayır;
  • pul yığımına nəzarət edir;
  • pul vəsaitlərinin xərclənməsi və maliyyə-təsərrüfat işinin səmərəliliyi haqqında hesabatlar;
  • iclasları çağırır və keçirir;
  • sənədləri aparır: təşkilat üzvlərinin planlaşdırılan ümumi yığıncağı haqqında məlumat verir, protokollar aparır, iclasın qərarlarını, iştirakçıların siyahılarını tərtib edir;
  • HOA-nın balansındakı maddi sərvətləri məqbul vəziyyətdə saxlayır;
  • ümumi əmlakın istismarı zamanı əmlak sahibləri tərəfindən öhdəliklərə əməl olunmasına nəzarət edir və onların hüquqlarını müdafiə edir;
  • binadakı kvadratmetrlərin sahiblərinin maraqlarını təmsil edir.

HOA işi idarə etmək üçün hər hansı bir təşkilatla müqavilə bağlamaq səlahiyyətinə malikdir. Bu halda, bütün lazımi funksiyalar bu vəzifələr üçün bütün texniki imkanlara malik olan mütəxəssislər tərəfindən həyata keçiriləcəkdir. Tərəflərin bütün hüquq və vəzifələri müqavilə ilə müəyyən edilir. İdarəetmə xidmətləri HOA-nın ümumi xəzinəsindən ödənilir.

Çoxmərtəbəli binanın yaşayış və rifahı bu binanın idarə edilməsi üçün seçilmiş seçimdən asılıdır. Qanun üç idarəetmə variantını təklif edir:

  • HOA və ya mənzil kooperativinin seçilməsi;
  • sakinlərin özlərinin idarə edilməsi;
  • müəyyən bir şirkətin və ya firmanın idarə edilməsi.

Çoxmənzilli binanın sakinləri açıq ümumi səsvermədə formalardan birini müstəqil olaraq seçirlər. Nəticələrə əsasən qərar elan edilir. Əgər müəyyən müddətdən sonra sakinlər qərarı dəyişib fərqli idarəetmə üsulu seçmək istəyirlərsə, o zaman eyni şəkildə toplantı keçirib, səsvermə yolu ilə məsələni həll etmək lazımdır. Bu gün sizə bir mənzil binasının sahibləri tərəfindən birbaşa idarə edilməsinin müsbət və mənfi cəhətləri haqqında məlumat verəcəyik.

Çoxmənzilli binanın birbaşa sahibləri tərəfindən idarə edilməsi rəsmi şəkildə mümkün olduqdan sonra sakinlər idarəetmə formasını dəyişməyə başladılar. Doğrudan da, ilk baxışdan özünüidarənin bir çox üstünlükləri var və ən çox da belə görünür təsirli üsul. Ancaq əslində, bir çoxmənzilli binanın birbaşa idarə edilməsinin evləri bu cür idarəetməyə keçən bir çox insanın üzləşməli olduğu tələlər olduğu ortaya çıxdı.

Birbaşa ev nəzarətinin üstünlükləri

Çoxmərtəbəli bina müəyyən bir şirkət tərəfindən idarə edildikdə, bütün xidmətlərin ödənilməsinə cavabdehdir. Onun vəzifələrinə bildirişlərin çatdırılması, yeni tariflər və bütün sənədlər barədə bildirişlər daxildir. Ancaq birbaşa nəzarəti seçərkən vəziyyət dəyişir.

Bir mənzil binasının özünü idarə etmə mənfi cəhətləri

Bir mənzil binasının birbaşa idarə edilməsində bir çox incəliklər və tələlər var. Bu materialda yalnız ən əsas məqamları qeyd etdik. Sahiblərin müstəqillik və xidmətlər üçün "şəffaf" qəbz əldə etmək istəməsi başa düşüləndir. Mənzil idarələrinin və mənzil-kommunal təsərrüfatının nizamsızlığı çoxlarına məlumdur. İnsanlar əlavə və yazı səhvlərini sübut etmək üçün vaxt itirməli olurlar. Bununla belə, həll yolu tətbiq etməzdən və özünüidarə formasına keçməzdən əvvəl hər şeyi diqqətlə düşünmək və təhlil etmək lazımdır. Əks halda, keçid köhnələri həll etməkdən daha çox yeni çətinliklər gətirəcək.

Bu idarəetmə forması ilə bağlı hələ də hər hansı qeyri-müəyyənliyiniz varsa və ya yalnız 2015 və 2016-cı illərdəki dəyişikliklərlə maraqlanırsınızsa, sualınızı onlayn olaraq hüquqşünasımıza verə bilərsiniz, o, sizə bütün incəlikləri, xüsusiyyətləri və riskləri izah etməkdən məmnun olacaq. birbaşa idarə edilməsi.

Məqalə reytinqi:
1 Ulduz2 Ulduz3 Ulduz4 Ulduz5 Ulduz(Hələ reytinq yoxdur)
Yüklənir...
Dostlarla paylaş:
Oxşar mövzuda məqalələr
Bağlayın
Saytda tapın
Məsələn: drywall növləri