Վարձակալության բիզնես- ինչ է դա Սա անշարժ գույքի ոլորտում բիզնես է, որը թեև ամենաեկամտաբեր և արագ վերադարձվողներից չէ, բայց այս ցուցանիշներով զիջում է, օրինակ, ձեռնարկություններին. արագ սնունդկամ գրավատներ, դեռ ներկայացնում է բավական շահավետ տեսակետգործունեությանը։ Ներկայումս Մոսկվայում վարձակալության բիզնեսի միջին տարեկան շահութաբերությունը կազմում է 11-15%, իսկ վերադարձման ժամկետը տատանվում է 6-ից 15 տարի:
Վարձակալության բիզնեսի առավելությունները
Վարձակալության բիզնեսն ունի երեք անհերքելի առավելություն մյուսների նկատմամբ. Առաջինը կայունությունն է։ Անկախ նրանից, թե ինչ ճգնաժամեր են մոլեգնում շուրջը, միշտ էլ լինելու է առևտրային և բնակելի անշարժ գույքի պահանջարկ: Իհարկե, դրա տատանումները հնարավոր են, բայց, ինչպես ցույց է տալիս վերջին 20 տարիների ընթացքում վարձակալության գների փոփոխության վիճակագրությունը, դրանց անկման ժամանակաշրջանները. խոշոր քաղաքներմիշտ կարճաժամկետ՝ առավելագույնը 2-3 տարի։
Վարձակալության բիզնեսի երկրորդ առավելությունը հուսալիությունն է: Անշարժ գույք գնելը ներդրում է, որը միջնաժամկետ և երկարաժամկետ հեռանկարում ենթակա չէ մաշվածության ռիսկի:
Եվ երրորդ, սա ձեռնարկատիրական գործունեության այն մի քանի տեսակներից մեկն է, որը թույլ է տալիս ստանալ պասիվ եկամուտ: Սա չի նշանակում, որ դուք ընդհանրապես ստիպված չեք լինի որևէ բան անել, բայց ձեզ կազատեն ամենօրյա եռուզեռը, ֆիզիկական և էմոցիոնալ ուժի մշտական լարվածությունը։
Ինչում է ընդունված ներդրումներ կատարել:
Գոյություն ունի վարձակալության բիզնեսի երեք տեսակ՝ հող, բնակարանային և կոմերցիոն տարածքների վարձակալություն: Առաջին տեսակը մեզ մոտ դեռ թույլ է զարգացած և օգտագործվում է հիմնականում գյուղատնտեսության մեջ։
2000-ականների կեսերից՝ 10 տարի շարունակ, Մոսկվայում և Ռուսաստանի այլ խոշոր քաղաքներում բնակելի անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումների բում է գրանցվել: Բնակարան ձեռք բերելով և վարձով տալով՝ սեփականատերը վերադարձրել է իր ներդրումը միջինը 5 տարում։ Հիմա իրավիճակ է փոխվել, այս բիզնեսն այլեւս այնքան էլ եկամտաբեր չէ։ Դրա պատճառներն են հիփոթեքային վարկավորման զարգացումը, շուկայում առաջարկի բազմակի աճը և օրենսդիրների կողմից օրենսդիր բնակարանների օրական վարձակալությունը սահմանափակելու կամ նույնիսկ արգելելու միջոցառումները:
Շուկայում կոմերցիոն անշարժ գույքՄոսկվայում ավարտվում է ճգնաժամը, որը հանգեցրել է վարձակալության գների 10-30%-ով նվազմանը տարբեր հատվածներում 2013 թվականի համեմատ։ Սակայն կոմերցիոն անշարժ գույքի զանգվածային «դեմփինգ» չի եղել։ Արդեն 2017 թվականի վերջում նշվել է վարձակալության գների աննշան աճ, փորձագետները կանխատեսում են այս տենդենցի զարգացումը և, ընդհանուր առմամբ, շուկայի հետագա ակտիվացումը։ Վերը թվարկված փաստերը միասին վերցրած վկայում են այն մասին, որ ներդրողների համար բավականին բարենպաստ շրջան է սկսվել։
Վարձակալության բիզնեսի շահութաբերության մակարդակը
Եթե դիտարկենք այս շուկայի հատվածները ռազմավարական տեսանկյունից, ապա, ըստ առևտրային անշարժ գույքի շուկայում այնպիսի հեղինակավոր ընկերությունների, ինչպիսիք են Knight Frank-ը և JLL-ը, գրասենյակներում ներդրումների վերադարձը և մանրածախ տարածքներմիջինը 9-10,5%, պահեստներում մի փոքր բարձր՝ 11-12,5%։ Բայց ամեն դեպքում, պետք է դիտարկել կոնկրետ օբյեկտ։
Ամենայն հավանականությամբ, ներդրումներ անելն իմաստ չունի գրասենյակային տարածքՎ խոշոր բիզնես կենտրոն, որում կա ոչ միայն վաճառք, այլ նաև վարձակալություն սեփականատիրոջից կամ կառուցապատողից։ Այս դեպքում պոտենցիալ վարձակալների մեծ մասը կնախընտրի տարածքը վարձակալել անմիջապես կառուցապատողից:
Բայց երբեմն դա տեղի է ունենում նոր բիզնես-Կենտրոնը գրավիչ է վարձակալի համար բոլոր կողմերից. ունի գերազանց տրանսպորտային հասանելիություն, շքեղ ձևավորում և ամենաժամանակակից բոլորը. ինժեներական համակարգեր, ու հարուստ ենթակառուցվածք, բայց մի փոքր խնդիր կա... այստեղ վարձավճար չկա։ Կառուցապատողը պարզապես նախընտրում է չզբաղվել վարձակալությամբ և վաճառում է բոլոր տարածքները։ Յուրաքանչյուր ոք, ով ցանկանում է բացել իր գրասենյակը կոնկրետ այս վայրում, ունի միայն երկու տարբերակ՝ կա՛մ ինքը գնել տարածքը, ներդնել միանգամից արժանապատիվ գումար, կա՛մ գտնել վարձատու, ով գնել է համապատասխան տարածք և վարձել նրանից: Նման «հատկապես քաղցր» գույքի վրա վարձակալության բիզնեսում ներդրումների վերադարձը կարող է հասնել 12-ի, իսկ որոշ դեպքերում՝ 14%-ի։
Օրինակ կլինի Բիզնես կենտրոնՋազ Sminex-ից. Այն ունի ամեն ինչ՝ իդեալական դիրք Երրորդ օղակաձև ճանապարհի առաջին գծում, մոտ մետրոյին, որը գտնվում է ընդամենը 200 մետր հեռավորության վրա, և շքեղ հարդարում՝ օգտագործելով ապակեպատ տերակոտա, բնական կերամիկա, տրավերտին, արույր և փայտ: Մի խոսքով ամուր ներկայացուցչության համար անհրաժեշտ ամեն ինչ... ամեն ինչ բացի վարձից։ Նման օբյեկտում ներդրումը, ամենայն հավանականությամբ, կբավարարի ձեր սպասելիքները:
Անշարժ գույքը թույլ է տալիս լավ գումար վաստակել, այդ իսկ պատճառով շատ գործարարներ զբաղվում են վարձակալության բիզնեսով՝ վարձով տալով ինչպես բնակարաններ, այնպես էլ տներ, ինչպես նաև տարածքներ և շինություններ՝ խանութների, պահեստների և այլ կոմերցիոն օբյեկտների տեղադրման համար։ Պահանջված են նաև վարձակալությամբ տրանսպորտային միջոցներ, իսկ սարքավորումները, հաճախ հաճախորդները ձեռնարկություններ են, ինչը խոստանում է բիզնեսի բարձր եկամտաբերություն։
Միևնույն ժամանակ, նախքան այս տեսակի բիզնես գործունեությամբ զբաղվելը որոշելը, պետք է կշռադատեք դրական և բացասական կողմերը, քանի որ բիզնեսի այս տեսակն ունի իր թերություններն ու առավելությունները:
Վարձակալության բիզնեսի առավելությունները
Բնակարանային և կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալությունը շատ շահավետ է, քանի որ ոչ ամեն ձեռնարկատեր ունի ֆինանսական հնարավորություն անմիջապես գրասենյակի համար շենք գնելու, ուստի նա ստիպված է այն վարձակալել: Ձեռնարկություն տեղակայելու համար անշարժ գույքը հետաքրքրում է ոչ միայն փոքր ձեռներեցներին, այլև միջին հատվածի ներկայացուցիչներին, որոնք պարզապես կարիք չունեն և առևտրային առումով ձեռնտու չեն գնելու: մեծ թվովանշարժ գույք և ավելի հեշտ է այն վարձակալել: Որքան մոտ գտնվի գույքը կենտրոնին, այնքան բարձր կլինի վարձավճարը։
Վարձակալված բնակարանները շատ տարածված են այցելուների և գործարար ճանապարհորդների շրջանում, իսկ երիտասարդ ընտանիքների մոտ հաճախ է առաջանում բնակարան վարձելու անհրաժեշտություն: Վարձակալության արժեքը կախված է բնակարանի չափերից, գտնվելու վայրից, հարկերի քանակից և սոցիալական ենթակառուցվածք. Բիզնեսի վերադարձը սովորաբար ձեռք է բերվում յոթ տարի հետո, հետևաբար, եթե նույնիսկ ձեռնարկատերը հիփոթեքով անշարժ գույք է գնել, յոթ տարի հետո նա կկարողանա ամբողջությամբ մարել բանկին ունեցած պարտքը և հետագայում աշխատել միայն իր համար:
Վարձակալության բիզնեսի մեկ այլ առավելությունն այն է, որ դուք կարող եք վարձակալել մեծ քանակությամբ տարբեր առարկաներ. Դուք կարող եք վարձակալել ոչ միայն բնակելի տարածքներ, այլև տրանսպորտային միջոցներ, մեքենաներ, սարքավորումներ և այլ օբյեկտներ։ Հիմնական բանը վարձակալության ծառայությունների շուկայում ձեր տեղը գրավելն է, և այդ դեպքում շահույթը երկար սպասել չի տա:
Վարձակալության բիզնեսի առավելություններն այն են, որ այն շատ հուսալի և կայուն, քանի որ անշարժ գույքը միշտ թանկ կլինի, և միշտ կգտնվեն մարդիկ, ովքեր պատրաստ կլինեն վարձակալել բնակարաններ և տարածքներ։ Նույնը վերաբերում է մեքենաների և սարքավորումների վարձույթին:
Բիզնեսի այս տեսակն ունի իրացվելիության բարձր ցուցանիշներ, այսինքն՝ ամեն դեպքում միշտ հնարավոր կլինի վաճառել գույքը և վերադարձնել ծախսված բոլոր միջոցները։
Վարձակալության բիզնեսը վերաբերում է պասիվ տեսակներեկամուտը, այսինքն՝ պայմանագիրը կնքելուց հետո տանտերը ըստ էության կարիք չունի որևէ բան անելու, գույքը հանձնվում է վարձակալին և, ըստ պայմանագրի, նա պատասխանատվություն է կրում դրա անվտանգության համար, ընդ որում՝ կարող է պարտավորվել ապահովագրել օբյեկտը։ .
Դեմ
Առևտրային և բնակելի անշարժ գույքի վրա մեծ գումարներ կարելի է վաստակել միայն խոշոր քաղաքներում, որտեղ ամեն օր բացվում են խանութներ և պահեստներ, քաղաք են ժամանում ուսանողներ, զբոսաշրջիկներ և գործարար ճանապարհորդներ։ Այսպիսով, եթե ցանկանում եք բացել վարձով բնակարանների վարձակալության գործակալություն, ապա պետք է անմիջապես գնահատեք բիզնեսի շահութաբերությունը, այսինքն՝ արդյոք քաղաքում վարձով բնակարանների պահանջարկը կունենա՞ն։ Եթե դա մեծ կամ առողջարանային քաղաք է, ապա, իհարկե, իմաստ ունի մասնակցել շուկայի այս հատվածին, բայց եթե դա գավառական քաղաք է, ապա կարող եք զբաղվել միայն առևտրային անշարժ գույքով, այնուհետև միայն այն պայմանով, որ քաղաքը ակտիվորեն զարգանում է ձեռնարկատիրական գործունեությունև մեզ անհրաժեշտ են շենքեր գրասենյակների և խանութների համար։
IN փոքր քաղաքներկա ռիսկ, որ բիզնեսը պարզապես անշահավետ կլինի և արդյունք չի տա. Գործում է անշարժ գույքի վարձակալության շուկա բարձր մրցակցությունՀետևաբար, երբ սկսում եք այս բիզնեսը վարել, դուք պետք է պատրաստ լինեք այն փաստին, որ ստիպված կլինեք պայքարել հաճախորդների համար՝ առաջարկելով շուկայում ծառայությունը խթանելու նոր ուղիներ: Այս կերպ Դուք կարող եք օգտվել գովազդից, բոլոր տեսակի ակցիաներից և զեղչերից, ինչպես նաև, եթե խոսքը վերաբերում է անշարժ գույքի վարձակալությանը, ապա կարող եք օգտվել անշարժ գույքի գործակալության ծառայություններից, որի աշխատակիցները կվերցնեն հաճախորդների որոնումը: Սակայն, դարձյալ, նման համագործակցությունը շատ թանկ կարժենա ձեռնարկատիրոջ համար, քանի որ ռիելթորները պահանջում են վարձավճարի 30%-ի վճարում իրենց ծառայությունների համար։
Տրանսպորտի և սարքավորումների վարձույթը պետք է արվի միայն այն քաղաքներում, որոնք ունեն տրանսպորտ և շինարարական ընկերություններ. Վարձակալության բիզնեսի բացասական կողմը նաև անշարժ գույքի շուկայում է խարդախության շատ բարձր մակարդակ. Հետևաբար, դուք պետք է բիզնես բացեք միայն վստահելի գործընկերների հետ, իսկ վարձակալների հետ հարաբերությունները պետք է իրականացվեն միայն համաձայնագրի հիման վրա: Աշխատակազմում պետք է լինի իրավաբան, որը կարող է ստուգել փաստաթղթերը:
Վարձակալության բիզնես սկսելու համար, մեծ ներդրումներ են անհրաժեշտ, այսինքն՝ նման բիզնես զրոյից հնարավոր չի լինի բացել։ Նախ անհրաժեշտ է միջոցներ հատկացնել անշարժ գույքի ձեռքբերման կամ կառուցման, սարքավորումների կամ տրանսպորտի ձեռքբերման համար: Այնուամենայնիվ, մինչ այս անհրաժեշտ է գումար հատկացնել փորձառու ռիելթորների հետ խորհրդակցելու համար, ովքեր կարող են խորհուրդ տալ, թե քաղաքի որ տարածքում անշարժ գույքն առավել պահանջված է, որպեսզի հետագայում սնանկ չմնա:
Առանձնապես մեծ գումար է ծախսվում բնակելի անշարժ գույքի վրա, քանի որ ոչ ոք մերկ պատերով բնակարան չի վարձելու։ Անհրաժեշտ է իրականացնել կոսմետիկ վերանորոգում, գնել գոնե որոշ կահույք և տեխնիկա։ Բնակարանների օրավարձով վարձակալությունը համարվում է հատկապես թանկ, քանի որ բնակարանը պետք է պատրաստ լինի հարմարավետ կացության համար, պետք է ունենա անհրաժեշտ կահույք և տեխնիկա, ինչպես նաև պետք է վարձել տնային տնտեսուհի, որը կմաքրի բնակարանը, կփոխի սպիտակեղենը և կպահի: այն մաքուր է:
Նաև չպետք է բաց թողնեք վարձակալած տարածքներում և բնակարաններում վերանորոգման կարիքը, այդ ծախսերը կրում է տանտերը, չնայած կոսմետիկ վերանորոգումը կարող է հոգալ նաև վարձակալը. Սա վերաբերում է նաև սարքավորումներին և տրանսպորտին, քանի որ դրանք նույնպես հակված են փչանալու, և դրանց վերանորոգումը նույնպես մեծ գումար կարժենա։
Առևտրային անշարժ գույքում ներդրումները շահութաբեր կլինեն, եթե մի շարք պայմաններ պահպանվեն։ Դրանց թվում են վստահելի վարձակալների ընտրությունը, լավ դիրքը և օրինականորեն ճիշտ կազմված պայմանագիրը:
Ինչպես բացել վարձակալության բիզնես. ընտրեք ուղղություն և փնտրեք տարածքներ
Համապատասխան տարածք գտնելու համար նախ որոշեք, թե ով է լինելու ձեր վարձակալը.
- Խանութներ
- Ընկերություններ, որոնք գրասենյակի կարիք ունեն
- Կազմակերպություններ, որոնք փնտրում են ապրանքների պահեստավորման տարածք
Տարբերակ թիվ 1՝ փողոցային մանրածախ առևտուր
Փողոցային մանրածախ առևտուրը շենքերի առաջին հարկերում գտնվող մանրածախ տարածք է: Ունեն առանձին մուտք և սեփական ցուցափեղկեր։ Սովորաբար այդ նպատակների համար ձեռք են բերվում մի քանի բնակարաններ և միավորվում։ Նման սենյակ ընտրելիս մասնագետները խորհուրդ են տալիս ուշադրություն դարձնել հետևյալ կետերին.
- Գտնվելու վայրը հիմնական երթևեկության աջ կողմում
- Առաջին հարկ կամ կիսանկուղ
- Մոտակայքում այլ դատարկ տարածքներ չպետք է լինեն
- Վերակառուցման հնարավորությունը
Սա կոմերցիոն անշարժ գույքի պահանջված տարբերակ է: Ամենից հաճախ այն վարձակալում են փոքր խանութները կամ սպասարկման ոլորտում գործող մասնավոր ընկերությունները։
Եթե դուք ճիշտ տեղ եք ընտրել և համարժեք գին սահմանել, ապա վարձակալներ գտնելը բավականին հեշտ է: Այստեղ շատ կարևոր է չսխալվել, եթե նախատեսում եք երկարաժամկետ պայմանագիր կնքել։
Տարբերակ թիվ 2. տարածք գրասենյակի կամ խանութի համար
Եթե բնակարան չունեք, ուշադրություն դարձրեք բիզնես և առևտրի կենտրոններում տեղակայված գրասենյակային և մանրածախ տարածքներին: Դուք կարող եք բաժնետոմս գնել սեփականատիրոջից և վարձակալել փոքր տարածք: Քաղաքի կենտրոնում կամ մետրոյին մոտ գտնվող գույքի վարձակալության պահանջարկը սովորաբար մեծ է:
Այնուամենայնիվ, հիշեք, որ այստեղ կան բարդություններ.
- Դուք պատասխանատու եք վարձակալի և կենտրոնի սեփականատիրոջ միջև հարաբերությունների կարգավորման համար
- Բոլոր փոփոխություններն ու սահմանափակումները, որոնք կարող են կատարվել կենտրոնի կանոնադրության մեջ, կարող են ազդել բաժնետոմսի արժեքի վրա
- Դուք պետք է պայմանավորվեք կենտրոնի սեփականատիրոջ հետ մեքենայի կայանման հնարավորության մասին
Տարբերակ թիվ 3՝ պահեստային տարածք
Պահեստային տարածքների տրամադրում փոքր ընկերություններիսկ բիզնեսները՝ սա լավ տարբերակեկամուտ։ Սենյակ ընտրելիս համոզվեք, որ այն ունի հարմար մուտք, միացված են կոմունիկացիաները և տեղադրված են օդափոխման համակարգեր։ Որոշ տեսակի ապրանքների համար անհրաժեշտ կլինեն նաև օդորակիչներ՝ որոշակի ջերմաստիճան պահպանելու համար:
Հիշեք, որ պահեստի վարձակալությունն այն է կոմերցիոն գործունեություն, որը պահանջում է անհատ ձեռնարկատիրոջ գրանցում: Դուք կարող եք ընտրել պարզեցված հարկային համակարգ: Կոդի վերաբերյալ OKVED, հարմար 70.20.2- Ձեր սեփական ոչ բնակելի անշարժ գույքի վարձակալություն.
Գոյություն ունեն 4 տեսակի պահեստներ, որոնք տարբերվում են տարածքի չափերով և ապրանքների պահպանման պայմաններով.
- Դաս A. Սենյակ մակարդակով բետոնե հատակներհակափոշու ծածկույթով։ Առաստաղները չեն կարող ցածր լինել 13 մետրից: Համապատասխանում է եվրոպական ստանդարտներին. տեղադրումը պարտադիր է ժամանակակից համակարգերհրդեհաշիջում և գողությունից պաշտպանություն.
- Դաս B. Օգտագործելի տարածքը 1’000-5’000 մ² է:
- Դաս C. Սրանք մշտական շենքեր կամ մեկուսացված անգարներ են: Հատակը կարող է լինել ասֆալտ, բետոն կամ սալիկ: Առաստաղները 3,5 մետրից ցածր չեն։
- Դաս D. «Սառը» անգար նկուղով, նկուղբնակելի շենքի առաջին հարկում, տնտեսական սենյակներ և ավտոտնակներ։
Ընտրեք այն տարբերակը, որը համապատասխանում է ձեր ներդրումային չափին և պահանջարկ ունի քաղաքի կամ տարածաշրջանի ընտրված տարածքում:
Ինչպես ճիշտ ձևակերպել հարաբերությունները վարձակալների հետ
Վարձակալության պայմանագրում նշվում է գույքի գտնվելու վայրը՝ հասցեն, տարածքը, բիզնեսի գրանցման տվյալները, վարձակալության ժամկետը, վարձակալության չափը և վճարման եղանակը:
Ըստ ընթացիկ Ռուսաստանի օրենսդրությունը, վարձավճարը կարող եք ավելացնել ոչ ավելի, քան տարին մեկ անգամ։ Պայմանագրում պետք է նշվեն տոկոսադրույքի բարձրացման առավելագույն մակարդակը և այն ժամանակը, երբ դուք այդ մասին կտեղեկացնեք վարձակալին:
Վարձակալության վճարը կարող է նշվել ռուբլով, դոլարով կամ եվրոյով: Այնուամենայնիվ, հաշվարկը կատարվում է միայն ռուբլով: Եթե վարձակալության տոկոսադրույքը կապված է արտարժույթի հետ, ապա պայմանագրում պետք է նշվի, որ վճարումը կատարվում է ռուբլով՝ վճարման օրը Կենտրոնական բանկի փոխարժեքով:
Կարևոր կետԵթե վարձակալը վերանորոգում է իրեն վարձակալած տարածքը, ապա դա համարվում է «անհրաժեշտ բարելավում»:
Սա նշանակում է, որ եթե նման փոփոխություններն արգելված չեն պայմանագրով, վարձակալը կարող է պահանջել փոխհատուցել ծախսերը կամ դրանք ներառել վարձավճարի մեջ՝ անկախ տարածքի սեփականատիրոջ համաձայնությունից։
Զգուշորեն մշակեք պայմանագիրը, լավագույնս միացնելով պրոֆեսիոնալ իրավաբան. Նշեք վարձակալի պարտավորությունները և տույժերը դրանք խախտելու համար: Օրինակ, եթե վարձակալը ուշ է վճարում կամ վնասում է ձեր գույքը:
Եթե անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է ավելի քան 364 օր, ապա այն պետք է գրանցվի Դաշնային պահուստային համակարգի (Ռոսգրանցում) տարածքային բաժնում: Անորոշ ժամկետով պայմանագիր կնքելիս պետական գրանցում չի պահանջվում։
Օրենքով համաձայնագրի գրանցման ժամկետը 30 օրից ոչ ավելի է, եթե տրամադրեք ամբողջական փաթեթփաստաթղթեր.
Տարածքի սեփականատիրոջ և վարձակալի միջև ընդունման վկայականը ստորագրելուց հետո տարածքը համարվում է վարձակալված: Համոզվեք, որ մանրամասն նկարագրեք գույքի վիճակը այս փաստաթղթում խուսափելու համարհակասական իրավիճակներ
գույքային վնասի դեպքում. Տարածքի հետ միասին հաստատություն է փոխանցվում տեխնիկական անձնագիր:
Վարձակալության բիզնեսի առավելություններն ու թերությունները Սա բիզնեսի միակ տեսակն է, որի մասին կարելի է խոսելպասիվ եկամուտ
. Նման բիզնեսի հիմնական առավելությունն այն է, որ ընտրելով համապատասխան վարձակալներ և կնքելով երկարաժամկետ պայմանագրեր, դուք կարող եք շահույթ ստանալ առանց որևէ ակտիվ գործողությունների: Կարևոր է հասկանալ, որ եկամուտը կախված կլինիհաջողված գործունեություն
վարձակալներ. Դուք պետք է վերահսկեք նրանց աշխատանքը և համոզվեք, որ տարածքը պահպանվում է պատշաճ վիճակում:
Ներդրումների միջին վերադարձը 7 տարի է, պայմանով, որ դուք կարող եք արագ գտնել հուսալի վարձակալներ:
Այստեղ գլխավորն այն է, որ նախապես ամրագրվեն գործունեության բոլոր նրբությունները և առքուվաճառքի պայմանագրում նշել ակտիվների փոխանցման պայմանները: Սա կնվազեցնի ռիսկերը:
- Մենք ունենք կատալոգներ, որտեղ դուք կգտնեք ընթացիկ առաջարկներ ձեր քաղաքում.
- Վարձակալության բիզնես առաջարկներ Մոսկվայում
- Սանկտ Պետերբուրգի համար գոյություն ունեցող օբյեկտների տարբերակները
Պատրաստի վարձակալության բիզնես
Շատ ձեռներեցներ, ովքեր հետաքրքրված են լավ կանոնավոր եկամտի հոսքով, ավելի ու ավելի են իրենց ուշադրությունը դարձնում վարձակալության բիզնեսին:
Ամբողջ աշխարհում այս տեսակըգործունեությունը նախանձելի ժողովրդականություն է վայելում այն հսկայական առավելությունների շնորհիվ, որոնք կարող են բերել անշարժ գույքը:
Այս բիզնեսը շատ լայնածավալ է, ուստի այն պահանջում է զգալի ֆինանսական միջոցներ։ Սակայն դրա նկատմամբ ակտիվ հետաքրքրություն են ցուցաբերում նաև միջին և փոքր գործարարները։
Հետևաբար, եկեք տեսնենք, թե ինչպես կարող եք զրոյից սկսել վարձակալության բիզնես և զգալիորեն հաջողության հասնել դրանում:
Որտեղ սկսել վարձակալության բիզնես
Անշարժ գույքի վարձակալության ոլորտում ձեռներեցությամբ զբաղվել ցանկացողներն առաջին հերթին պետք է հաշվի առնեն, թե ինչ առանձնահատկություններ և նրբերանգներ են դրան բնորոշ։
Բիզնեսի այս տեսակը կարող է ամենամեծ հաջողությունը բերել մեծ և զբոսաշրջային քաղաքներում, որոնցում միշտ կգտնվեն վարձակալության կարիք ունեցող մարդիկ։
Մարդկանց մեկ այլ կատեգորիա, որը կարող է դառնալ ձերը պոտենցիալ հաճախորդներ, բոլոր տեսակի ընկերությունների ու ձեռնարկությունների սեփականատերերն են ինչպես միջին, այնպես էլ փոքր հատվածում։ Նրանց անհրաժեշտ են նաև տարածքներ իրենց գործունեությունը վարելու համար։
մեկը ամենակարևոր քայլերըայս դեպքում դա հարմար անշարժ գույքի ձեռքբերումն է հետագա վարձակալության համար:
Այս փուլում շատ ձեռներեցներ մտածում են, թե որտեղից է ավելի լավ անշարժ գույք ձեռք բերել՝ սեփական երկրում, թե արտասահմանում: Այս առումով փորձագետները խորհուրդ են տալիս նոր ձեռնարկատերերին գնել անշարժ գույք Ռուսաստանում, դա կարող է շատ շահավետ լինել՝ դրա համեմատաբար ցածր գնի պատճառով:
Ինչ վերաբերում է արտասահմանյան անշարժ գույքին, նախ՝ դա բավականին թանկ հաճույք է, երկրորդ՝ բիզնեսով զբաղվելն ինքնին ունի իր բազմաթիվ նրբերանգներ ու դժվարություններ։
Այս մոտեցումը թույլ կտա ձեզ շատ ավելի հեշտ և արագ հաղթահարել ցանկացած իրավիճակ, որն առաջանում է:
Բացի այդ, սկզբում սկսնակ գործարարին, անշուշտ, անհրաժեշտ կլինի փորձառու ներդրումային մասնագետների որակյալ խորհրդատվություն:
Նրանք կօգնեն ձեզ առավելագույն ճշգրտությամբ հաշվարկել այս բիզնեսի բոլոր գործառնական ծախսերը, շահութաբերությունը և շահութաբերությունը, ինչպես նաև հաշվարկել արժեքը կապիտալիզացիայի դրույքաչափով: Նման մասնագետների օգնությամբ դուք կարող եք օպտիմալ կերպով պլանավորել ձեր բիզնեսը։
Ինչ պետք է հաշվի առնել գոյություն ունեցող բիզնես գնելիս
Դուք կարող եք գնալ այլ ճանապարհով և վարձակալների հետ միասին սեփականատիրոջից գնել պատրաստի բիզնես:
Իհարկե, այս գաղափարի իրականացումը պահանջում է ավելի զգալի ներդրումներ։
Այնուամենայնիվ, այս կերպ դուք շատ բան կստանաք կարևոր առավելություններ, այդ թվում՝ ժամանակի խնայողություն, ինչպես նաև պոտենցիալ վարձակալներ փնտրելու և իրականացնելու կարիք չկա վերանորոգման աշխատանքներներսում.
Ընտրելով այս տարբերակը, խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ գնման պահին գործող ձեռնարկությունպետք է բնութագրվի բարձր եկամտաբերությամբ և շահութաբերությամբ:
Կարևոր դեր է խաղում մոտակայքում գտնվող մրցակցության գնահատումը, այնպես որ մի կորցրեք այս կետը:
Նախքան պատրաստի վարձակալության բիզնես գնելը, ուշադիր կարդացեք փաստաթղթերը. դա կօգնի կանխել տարբեր անցանկալի հետևանքները:
Պատրաստի բիզնես գնելն ունի մի շարք անհերքելի առավելություններ. Այնուամենայնիվ, այստեղ կան որոշ նրբերանգներ, որոնք կարող են որոշակի խնդիրներ առաջացնել:
Փաստն այն է, որ փորձառու խարդախները, ովքեր խաբելու բազմաթիվ սխեմաներ են մշակել, պատրաստակամորեն օգտվում են նորեկների անփորձությունից ու անկարողությունից:
Հետևաբար, այստեղ խորհուրդ է տրվում մանրամասնորեն դիտարկել դրանցից առավել հաճախ հանդիպողները:
Ամենատարածված խարդախության մեթոդները ներառում են.
- անշարժ գույքի վաճառքի համար կեղծ փաստաթղթերի տրամադրում.
- կեղծ հաշվարկ տնտեսական մոդելվերադարձ, որը բացարձակապես ճիշտ չէ.
- պայմանագրի տեքստում ուռճացված վարձակալության արժեքի նշում.
Որ փոխանակ գնելու շահութաբեր ու շահութաբեր բիզնեսԽաբեբաների զոհ չդառնալու համար ցուցաբերեք առավելագույն զգոնություն և զգուշություն։
Կեղծ փաստաթղթերը գլխավորում են խաբուսիկ սխեմաների և տեխնիկայի ցանկը:
Հին ժամանակներում խարդախները հակված էին փաստաթղթեր կեղծելուն: իրավաբանական անձինք, սակայն այժմ մասնավոր ներդրողները գնալով ավելի են տուժում իրենց անօրինական գործողություններից։
Բացի այդ, խաբեբաները հաճախ նշում են վարձակալության տոկոսադրույքը, որը զգալիորեն ավելի բարձր է, քան իրականը: Արդյունքում, վերադարձման ժամկետը զգալիորեն կգերազանցի ի սկզբանե նախատեսվածը:
Հետևաբար, նրանք, ովքեր ցանկանում են ձեռք բերել պատրաստի վարձակալության բիզնես, պետք է գործարքին վերաբերվեն առավելագույն պատասխանատվությամբ և խնամքով:
Գոյություն ունեցող սորտեր
Հին ժամանակներում երկար տարիներ Ռուսաստանում ձեռներեց գործարարներին հսկայական շահույթներ էին բերում մինչև հեղափոխությունը գոյություն ունեցող բազմաբնակարան շենքերը։
Այսօր բիզնեսի այս տեսակը ոչ պակաս շահութաբեր է, բայց այժմ այն ներկայացվում է նոր կերպարանքով՝ մասնավոր հյուրանոցների և հանրակացարանների, խոշոր բիզնեսի և առևտրի կենտրոններև շատ ավելին:
Եթե դուք լրջորեն հետաքրքրված եք վարձակալության բիզնեսով, ապա ձեզ համար օգտակար կլինի իմանալ, որ այն կարող է կապված լինել ոչ միայն անշարժ գույքի հետ:
Ներկայումս կան բազմաթիվ տեսակներ այս բիզնեսից, որոնց թվում հավանաբար կան տարբերակներ, որոնք կարող են ձեզ հետաքրքրել։
Դեպի ամենատարածված և շահավետ գաղափարներվարձավճարը պետք է վերագրվի.
- բնակելի տարածքներ;
- առևտրային և արդյունաբերական տարածքներ;
- տրանսպորտային միջոցներ;
- հատուկ սարքավորումներ;
- տարբեր տեսակի սարքավորումներ;
- չոր պահարաններ և այլն:
Ինչպես տեսնում եք, ընտրությունը բավականին մեծ է։ Հետևաբար, ընտրեք այն ուղղությունը, որն առավել հարմար է ձեզ և ստացեք բարձր շահույթ:
Առավելությունները և առանձնահատկությունները
Նրանց համար, ովքեր հետաքրքրված են վարձակալության բիզնեսով, կարևոր է իմանալ, թե որոնք են դրա դրական և բացասական կողմերը:
- Տնտեսական տեսանկյունից բիզնեսի այս տեսակը շատ արդյունավետ է. ամբողջական վերադարձը կարող է տեղի ունենալ յոթ տարի հետո, իսկ աճի պայմաններում. շուկայական գներընույնիսկ ավելի արագ:
- Վարձակալության բիզնեսը բնութագրվում է բարձր հուսալիությամբ և կայունությամբ:
- Այս բիզնեսն ունի գերազանց իրացվելիություն, որի շնորհիվ դուք կարող եք շահութաբեր վաճառել օբյեկտները և վերադարձնել ներդրված բոլոր միջոցները:
- Միջին դասի բնակելի անշարժ գույքն էլիտարների համեմատ ավելի ցածր շահույթ է բերում, բայց այս դեպքում երաշխավորված է ավելի բարձր տնտեսական անվտանգություն։
Վարձակալության բիզնեսը շատ շահավետ է, հուսալի և հարմար: Այսպիսով, պլանավորեք այն խելամտորեն և պատրաստվեք մեծ շահույթի հոսքերի:
Պատրաստի վարձակալության բիզնես D5invest-ից: Ինչպե՞ս է սա աշխատում:
Երբ 2005 թվականին ես խանութ գնելու իմ առաջին գործարքը կնքեցի, սարսափելի էր: Նախ, քանի որ ես՝ բնակելի անշարժ գույքի փորձառու գործակալս, հստակ պատկերացում չունեի, թե ինչպես վաճառել կամ գնել պատրաստի վարձակալության բիզնես: Դրանից հետո անցել է ավելի քան 12 տարի, և մենք ավելի քան 90 անգամ օգնել ենք խանութ գնել կամ վաճառել: Այսօր մեզ համար ակնհայտ է, որ շուկան վաճառվում է պատրաստի բիզնես- նույն հասկանալի շուկան, ինչպես անշարժ գույքի բոլոր խորշերը: Ռուսաստանում ամեն օր գնվում և վաճառվում են տասնյակ ոչ բնակելի տարածքներ՝ վարձակալներով։ Մենք գիտենք, թե ինչպես ապահովել այս գործընթացը առավելագույն հուսալիությամբ, թափանցիկությամբ, ձեռք բերել արժանապատիվ պայմաններ և չեզոքացնել կապիտալի կորստի բոլոր ռիսկերը։
Սկզբունքորեն, մեր հաճախորդի համար պատրաստի բիզնես գնելու ծառայությունը գործում է այսպես.
- հաճախորդը գնում է ոչ բնակելի տարածքներ (քառակուսի մետր) իր անունով կամ իր ընկերությունում
- հաճախորդը երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիր է կնքում մթերային խանութի վարձակալի հետ Ռուսաստանի TOP-10 վարձակալներից
- ստանում է անընդհատ աճող վարձավճար՝ ամիսը մեկ անգամ 10 տարի շարունակ։
Սա պարզ և հասկանալի սխեմա է, որը գործում է Ռուսաստանում և ամբողջ աշխարհում անհիշելի ժամանակներից: Դուք ունեք տարածք, որտեղ ինչ-որ բիզնես ցանկանում է գործել: Այս բիզնեսը պատրաստ է ձեզ վարձավճար վճարել ձեր հաստատության օգտագործման համար: Ձեր խնդիրն է ձեռք բերել գնման մեջ ներդրված միջոցների և ամսական ստացվող վարձավճարների առավել բարենպաստ հարաբերակցությունը: Ռուսական անշարժ գույքի շուկայի փորձագետները կարծում են, որ օպտիմալ հարաբերակցությունը մոտավորապես 1-ից 100-ն է։ Այսինքն՝ վարձատուն ստանում է ամսական այդ գումարի առնվազն 1%-ը։ կանխիկ, որը նա ներդրել է տարածքի գնման համար։ 8,5 տարում (100 ամիս) դուք ամբողջությամբ վերադարձնում եք ձեր ներդրումները, մինչդեռ գույքը մնում է ձեր սեփականությունը:
Այս պահից սկսվում են կարևոր նրբերանգներ.
ա) ինչպիսի՞ տարածքներ պետք է գնեմ:
բ) ո՞ր վարձակալն ընտրել:
գ) ինչպե՞ս խուսափել վարձակալության պայմանագրի ծուղակներից:
դ) ինչպե՞ս վճարել հարկերը և որքան:
դ) ինչպե՞ս կատարել վերակառուցում:
զ) փաստաթղթերի ինչպիսի՞ փաթեթ կպահանջվի:
է) ո՞րն է իմ ռիսկի պաշտպանությունը:
Ինչու՞ ենք մենք ընտրում DIXY, Magnit, Pyaterochka ընկերությունները վարձակալության բիզնեսի համար:
Ռուսաստանի Դաշնությունում մենք ականատես եղանք երկու համակարգային ճգնաժամի. Մենք տեսել ենք, թե ինչպես են մարդիկ հեշտությամբ հրաժարվում ռեստորաններից, թանկարժեք գնումներից և զվարճանքներից։ 2008-ին մեզ համար ակնհայտ դարձավ, որ Ռուսաստանում կայուն կաշխատեն միայն երեք ուղղություններ, որոնք մենք պայմանականորեն անվանում ենք՝ «ուտել», «բուժվել» և «մահանալ»։ Մարդիկ միշտ բուժվելու են հիվանդանոցում, միշտ հաց ու կաթ կգնեն իրենց տան մոտ գտնվող խանութից, միշտ պատրաստ կլինեն հոգալ թաղման համար։ Սա նշանակում է, որ նման վարձակալները միշտ գումար են վաստակելու։
Ես ականատես եմ եղել, թե ինչպես են «երթևեկության վայրերում» տարածքների սեփականատերերը տարին 2-3 անգամ հեշտությամբ և արագ (իրենց խոսքերով) վերադարձնում են իրենց սեփականությունը նոր վարձակալի, քանի որ հինը սնանկացել է։ Եվ այս «անցնող վայրերն» ինձ համար անհետաքրքիր թեմա դարձան։ «Անցումային տարածքների» տարածքների սեփականատերերը վստահ են, որ գտել են լավագույն լուծումըհնարավորից։ Դա հետևյալն է. «Ես ունեմ հեղուկ գույք շրջագայության վայրում, եթե այս վարձակալը հեռանա, ես փոխարինող կգտնեմ մեկ շաբաթվա ընթացքում»:
Եվ իսկապես, առաջին հայացքից ավելի հեշտ է վարձակալ գտնել Սանկտ Պետերբուրգի Վլադիմիրսկի պողոտայում, քան Մուրինսկայա ճանապարհին, բայց սա պայմանական է, և ահա թե ինչու.
Սանկտ Պետերբուրգի «անցումային տարածքում» քառակուսի մետրի արժեքը կազմում է 250 000-500 000 քսել. համար 1 քառակուսի մետր: Բիզնես, որը կարող է վճարել 2500-5000 Ամսական 1 քառակուսի մետրի համար գրեթե ռուբլի չի մնում. Այսինքն՝ հարաբերակցությունը ստանալու ձեր հնարավորությունները 1-ից 100կտրուկ նվազում: Եկեք այստեղ ավելացնենք 1-3 ամսվա վարձավճարը, որը կորցնում եք նոր վարձակալի վրա (յուրաքանչյուր նոր բիզնես կպահանջի նպաստներ վերանորոգման, ընդլայնման և այլնի համար): Այստեղ ավելացնենք ձեր մասնակցությունը շոուներին, բանակցություններին, քննարկումներին, մրցարշավներին և կոնվենցիաներին: Արդյունքում ձեր վարձակալության բիզնեսի շահութաբերությունը կտրուկ նվազում է, իսկ մասնակցության ժամանակը մեծանում է։
«Անցումային տարածքներում» տարածքներն առաջարկում են տարեկան 5-7% իրական եկամտաբերություն: Գեղեցիկ, հեղուկ, պատմական քաղաքի կենտրոն, արագ վարձակալված... Բայց դուք չե՞ք որոշել վարձակալության բիզնես գնել հանուն այս արժեքների: Դուք ուզում էիք տարեկան 11% եկամտաբերություն, ոչ մի գործընթացի չմասնակցե՞լ, կայուն վճարումներ ունենալ։ Եթե ձեր մտքերը վերաբերում են կայուն եկամուտ, հուսալիություն և ազատություն, ապա ձեզ համար իդեալական պատասխանը կլինի պատրաստի վարձակալության բիզնեսը մթերային խանութով, և ոչ թե տարածքը «անցնող վայրում»:
Որո՞նք են մթերային ցանցերի առավելությունները:
Մեր վարձակալները Ռուսաստանում հիմնական մթերային խանութներն են: Dixy, Pyaterochka, Magnit - Հանրային ընկերություններ, նրանց բաժնետոմսերը վաճառվում են բորսաներում, ընկերությունները թափանցիկ են, հաշվետվությունները բաց են, բոլոր վճարումները «սպիտակ» են, այդ ընկերությունների բիզնես գործընթացները մշակվել են ավելի քան 10 հազար անգամ: Նրանք ինքնուրույն և իրենց միջոցներով վերանորոգում են ձեր տարածքը՝ ներդնելով 8 միլիոն ռուբլուց, լուծում են սպասարկման բոլոր հարցերը, ամեն ինչի համար վճարում են իրենք։ կոմունալ ծառայություններ, լուծել վթարների կամ արտահոսքի հետ կապված արտակարգ խնդիրները: Լիքը կրել ֆինանսական պարտավորությունձեր տարածքի համար: Ձեր խնդիրը շատ պարզ է՝ ամիսը մեկ անգամ անկանխիկ վճարում ստանալու համար հաշիվ-ապրանքագիր թողարկեք և եռամսյակը մեկ անգամ հաշտեցման հաշվետվություն կատարեք: Դա անելու համար դուք նույնիսկ պետք չէ ապրել Ռուսաստանում: Մնացած ժամանակ պարզապես անհրաժեշտ է գումար ստանալ։
Անշարժ գույքի օբյեկտների տակ մթերային խանութ- 350 քմ մակերեսով ընդարձակ տարածքներ են։ Որպես կանոն, նման տարածքների մեկ քառակուսի մետրի գնման գինը կազմում է ոչ ավելի, քան 180,000 ռուբլի, և նման քառակուսի մետրի համար ամսական 1,800 ռուբլի վարձավճար ստանալու հավանականությունը զգալիորեն ավելի բարձր է: Որպես կանոն, մեր առաջարկած բոլոր անշարժ գույքն ավելի լավն է, եթե դրանք ներդնեք, դուք ամբողջությամբ կվերադարձնեք ձեր միջոցները 7 տարուց պակաս ժամանակում:
Dixie, Magnit և Pyaterochka շղթաները շատ զգույշ են տարածքների ընտրության հարցում: Ցանցային խանութների փակման տոկոսը 0,1%-ից պակաս է (1000 խանութից 1-ը): Այսինքն՝ գրեթե երբեք չեն փակվում։ Յուրաքանչյուր օբյեկտ ենթակա է մանրակրկիտ ստուգման և գնահատման: Մանրածախ ցանցի ավելի քան 20 մասնագետներ ստուգում են ամեն ինչ՝ փաստաթղթերից և տեխնիկական վիճակից մինչև տնտեսական մոդելի կանխատեսումներ: Առևտրային ցանցչի ներդնի 8 միլիոն ռուբլի նոր խանութ բացելու համար, եթե վստահություն չստանա ամեն փուլում. խանութը կայուն կաշխատի և գումար կվաստակի, այս վայրում խանութը շատ անհրաժեշտ է հաճախորդների համար, տարածքները կարգին են, կան. ոչ մի խնդիր: Պյատերոչկայի վարձակալի հետ պատրաստի վարձակալության բիզնես գնելիս կարող եք վստահ լինել, որ եթե Պյատերոչկան երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիր է կնքել, ապա տարածքը բացարձակապես մաքուր է, ինչպես օրինական, այնպես էլ տեխնիկապես: Ցանցի վարձակալության պայմանագիրը ներառում է բոլոր իրավիճակները: Աշխատանքային պայմանները պարզ են ի սկզբանե և երբեք անսպասելի նորություններ չեք ստանա։ Ամեն ստանդարտում և ոչ ստանդարտ իրավիճակպարզ է, թե ով ինչի համար է պատասխանատու, ով ինչ պետք է անի։ Հրդեհից մինչև հարևանների ջրհեղեղ.
D5INVEST-ից պատրաստի վարձակալության բիզնեսի տնտեսագիտություն.
Ձեր կապիտալը ներդնելու այս եղանակը միշտ ավելի լավ է ՈՉ ՄԵԿԸբանկային ավանդ (և շահութաբերության և հուսալիության տեսանկյունից: Օրինակ, ձեր անշարժ գույքի լիցենզիան երբեք չի զրկվի, ինչպես բանկը): Դուք ստանում եք արժանապատիվ վարձավճար 10 տարվա պայմանագրով, յուրաքանչյուր տարվա համար նախատեսված վարձավճարի բարձրացումով: Դուք պաշտոնական վճարումներ ունեք ամենացածր հարկով. 6% . Սա շատ ավելի շահավետ է, քան բնակարանների վարձակալությունը, ավելի շահավետ և հուսալի, քան շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելը, ըստ DDU-ի: Հիշեք, որ Ռուսաստանի Դաշնության երեք խոշոր մթերային ցանցերի խանութները փոխարինելի են (դրանք ունեն նմանատիպ ձևաչափեր, տարածքներ, ապրանքների մատրիցա, բիզնես գործընթացներ): Եվ եթե DIXY շղթան երբևէ դադարի գոյություն ունենալ, Magnit-ը և Pyaterochka-ն առաջին հերթին կցանկանան բացվել հաստատված վայրերում:
Պատրաստի վարձակալության բիզնեսների վաճառքի շուկան ոչնչով չի տարբերվում երկրորդական անշարժ գույքի շուկայից։ Գնորդներ, վաճառողներ, վարձակալներ, գործակալներ: Բայց յուրաքանչյուր իրադարձության հաջողությունը կախված է այս բաղադրիչների գումարից: Ամեն ամիս մենք վաճառում ենք պատրաստի վարձակալության բիզնեսը տարբեր քաղաքներՌուսաստանը, գուցե այս շաբաթ, ձեր քաղաքում: Զանգահարեք մեզ ստանալու համար անվճար խորհրդատվությունփորձագետ.
Հարգանքներով՝ Սեմկո Անդրեյ, Գլխավոր մենեջերՕՕՕ» D5 ներդրում»
Բեռնվում է...
