Sprzedaż mienia komunalnego w drodze oferty publicznej. Kolejność obniżania ceny wywoławczej sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej

Belyaeva Olga Aleksandrovna - czołowa badaczka w IZIP, kandydatka nauk prawnych.

Jak wiadomo, handel (aukcje, konkursy) jest nieuniknioną konsekwencją stosunków rynkowych, gdy nie ma sztywnych cen. Zdaniem S.E. Żylinskiego, głównym celem każdej aukcji jest ustalenie obiektywnych cen towarów (pracy, usług)<1>. Bardziej trafne byłoby stwierdzenie, że aukcje służą w dużej mierze wyeliminowaniu wpływu sprzedawców i kupujących na kształtowanie się ceny nieruchomości, pracy czy usług. Ustalenie ceny jest funkcją ekonomiczną licytacji, natomiast z prawnego punktu widzenia pozostaje jednym ze sposobów zawarcia umowy.

<1>Zobacz: Żylinski S.E. Prawo gospodarcze (podstawa prawna działalności gospodarczej): Podręcznik dla uczelni wyższych. Wydanie 5, poprawione. i dodatkowe M., 2004. S. 402.

Aukcja stanowi optymalne połączenie funkcji ekonomicznych i prawnych licytacji, gdyż ma na celu nie tylko zawarcie umowy ze zwycięzcą aukcji (aspekt prawny), ale także ustalenie „najlepszej” ceny za taką umowę (aspekt ekonomiczny)<2>. W ostatnim czasie aukcje są mocno wyidealizowane, przedstawia się je jako zaawansowany sposób ustalenia ceny rynkowej dowolnej nieruchomości, natomiast przy niewielkim popycie aukcje mogą stać się procedurą sformalizowaną i niewygodną. „Niski popyt” prowadzi do uznania aukcji za nieważną, gdy nie osiąga ona swojego głównego celu – zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub innej umowy. W ust. 5 art. 448 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej istnieje tylko jeden powód uznania aukcji za nieważną: otrzymanie przez organizatora aukcji jednego wniosku. Przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie określają, co organizator aukcji powinien po tym zrobić. Kwestię tę regulują akty szczególne w odniesieniu do obszaru public relations, w którym zastosowano przetargi. Ponadto nie ma jednolitego podejścia: w niektórych przypadkach ustawy szczególne określają maksymalną liczbę możliwych przetargów (pierwszego, powtarzanego itp.), w innych przewidują przejście do innych trybów zawarcia umowy, a także przetargów opartych na na zasadach konkurencji.

<2>Rosyjskie ustawodawstwo zdecydowanie skłania się obecnie w stronę powszechnego stosowania procedur aukcyjnych. Tradycyjnie licytacje wykorzystuje się podczas postępowania egzekucyjnego, sprzedaży przedmiotu hipoteki oraz sprzedaży majątku dłużnika w okresie upadłości. Istnieją również nietypowe zjawiska, takie jak: aukcje przeniesienia praw do zunifikowanej technologii (art. 1547, 1548 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna z dnia 25 grudnia 2008 r. N 284-FZ „W sprawie przeniesienia praw do ujednoliconych technologii”).

W tym kontekście interesująca jest analiza takiego sposobu zawarcia umowy, jak „sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej”, podstawy i zakres jego stosowania oraz jego cechy wyróżniające na tle aukcji. Taka analiza jest konieczna, aby zapobiec pomieszaniu podobnych procedur zawierania umowy i nieprawidłowemu stosowaniu norm prawnych w przypadku sporów.

W drodze oferty publicznej można sprzedać: 1) majątek państwowy lub komunalny, jeżeli nie odbył się przetarg na jego sprzedaż; 2) majątek dłużnika na etapie postępowania upadłościowego, jeżeli pierwsze i kolejne aukcje jego sprzedaży zostały uznane za nieważne, a umowa kupna-sprzedaży nie została zawarta (art. 139 ust. 4 ustawy federalnej z dnia 26 października 2002 r. N 127 -FZ „O niewypłacalności (upadłość)”) (zwana dalej ustawą upadłościową).

Zauważmy, że zakres stosowania sprzedaży w drodze oferty publicznej nie ogranicza się do wyżej wymienionych przypadków i w praktyce ten tryb zawarcia umowy jest aktywnie wykorzystywany przez różne podmioty gospodarcze.

Obowiązujące przepisy nie zawierają ogólnych zasad sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej przepisów ustawy federalnej z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „O prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego” (zwanej dalej „Prywatyzacją”; ustawy) i Prawo upadłościowe pod względem uregulowania tej procedury nie są tożsame.

Przetargi prywatyzacyjne można przeprowadzić tylko raz; nie należy organizować przetargów powtarzanych. Ponadto ustawa Prywatyzacyjna nie przewiduje żadnych skutków nieudanego konkursu prywatyzacyjnego. W przypadku uznania przetargu prywatyzacyjnego za nieważny, w przyszłości nieruchomość będzie musiała zostać sprzedana w drodze oferty publicznej (art. 23 ustawy Prywatyzacyjnej). Sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej jest zatem następstwem deklaracji o niepowodzeniu pierwszej i jedynej aukcji prywatyzacyjnej.

Ten przepis Prawa prywatyzacyjnego nie zawsze jest poprawnie interpretowany przez sądy przy rozstrzyganiu sporów związanych z uznaniem aukcji za nieważne. Tym samym Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Dalekiego Wschodu zauważyła, że ustawa prywatyzacyjna nie zabrania właścicielowi ponownego wystawienia nieruchomości na licytację, jeżeli pierwsza aukcja nie odbyła się, dlatego nie jest konieczna sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej po pierwsza nieudana aukcja<3>. Stanowisko sądu wydaje się bardzo kontrowersyjne, gdyż brak w Prawie prywatyzacyjnym zezwolenia na przeprowadzenie aukcji powtórnej należy uznać za zakaz takiej czynności. Wniosek ten wynika z pewnej specyfiki ustawodawstwa dotyczącego prywatyzacji: choć proces prywatyzacji opiera się na wielu zasadach prawa cywilnego, ma on także charakter administracyjno-prawny<4>.

<3>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 20 lutego 2007 r. N F03-A51/06-1/5216 w sprawie N A51-10740/2006-2-218 // ATP „ConsultantPlus”.
<4>Zobacz: Belyaeva O.A. Rzucanie wyzwania aukcji prywatyzacyjnej // Cywilista. 2008. N 1. s. 50.

Przepisy Prawa prywatyzacyjnego przewidują szeroką gamę narzędzi sprzedaży mienia państwowego i komunalnego. Sprzedaż może być przeprowadzona etapami, w trybie określonym w Ustawie: aukcja – sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej – sprzedaż nieruchomości bez ogłoszenia ceny. Każdą kolejną procedurę stosuje się w przypadku, gdy poprzednia zakończyła się niepowodzeniem, tj. nieruchomość nie została sprzedana (prywatyzowana). W szczególności niezgodna z prawem jest sprzedaż mienia państwowego lub komunalnego po nieudanej aukcji bez ogłoszenia ceny z pominięciem procedury sprzedaży w drodze oferty publicznej.

Licytacja i sprzedaż w drodze oferty publicznej są niezależnymi metodami prywatyzacji, chociaż mają wiele cech wspólnych. Procedury te przeprowadza ten sam sprzedający w stosunku do tej samej nieruchomości i przeprowadza się je, jeżeli dotychczasowy sposób prywatyzacji nie uzasadniał się, tj. nieruchomość nie została wyłączona z własności państwowej (miejskiej).<5>.

<5>Na temat związku aukcji ze sprzedażą mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej zob. także: Komentarz do praktyki sądowej i arbitrażowej. Tom. 16 / wyd. V.F. Jakowlewa. M., 2009. s. 177 - 189.

Sprzedaż w drodze oferty publicznej stanowi ofertę publiczną (klauzula 1 art. 23 ustawy prywatyzacyjnej, klauzula 2 art. 437 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Z kolei zarejestrowany wniosek stanowi przyjęcie oferty publicznej (akceptację) zawarcia umowy sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego<6>. Mamy tu do czynienia z przejawem zasady „zwierciadlanej korespondencji” przyjęcia oferty, którą przestrzega prawo krajowe, wymagające, aby przyjęcie było kompletne i bezwarunkowe, a przyjęcie na innych warunkach uznające za kontrofertę (art. 438, 443 ust. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). „Zgodność lustrzana” oznacza, że umowa może zostać zawarta tylko wtedy, gdy wola stron jest całkowicie identyczna, tj. po osiągnięciu pełnego porozumienia w sprawie wszystkich warunków umowy.

<6>W klauzuli 6 Regulaminu w sprawie organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, zatwierdzono. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 22 lipca 2002 r. N 549 określa, że wniosek musi zawierać informację, że wnioskodawca w pełni i bezwarunkowo akceptuje publiczną ofertę sprzedaży nieruchomości, zapoznał się z projektem umowy sprzedaży nieruchomości nieruchomości, publikowanym równocześnie z komunikatem informacyjnym i zobowiązuje się do zawarcia umowy po cenie ofertowej w nim określonej.

MI. Braginsky trafnie zauważył, że „z dwóch składowych licytacji – reklamy i konkurencji – przy sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej zostaje zachowana tylko jedna – reklama. W tym przypadku nie ma oznak konkurencji”.<7>. V.V. Dolińska podkreśla także, że to właśnie obecność elementu konkurencji sprawia, że zawarcie umowy na aukcji różni się od zwykłego sposobu tworzenia zobowiązań umownych poprzez przyjęcie oferty<8>.

<7>Braginsky M.I. Konkurs. M., 2005. s. 44.
<8>Zobacz: Dolinskaya V.V. Licytacja: ogólna charakterystyka i rodzaje // Prawo. 2004. N 5. S. 3.

Oczywiście sądy te są częściowo słuszne. Jednak moim zdaniem pewna konkurencja w dalszym ciągu jest wpisana w ofertę publiczną, dlatego też procedura ta w pewnym sensie przypomina aukcję. Konkurencyjność wyraża się tu nie w oferowaniu najwyższej ceny, ale w szybkości złożenia wniosku, gdyż pierwszeństwo zawarcia umowy sprzedaży i kupna nieruchomości przysługuje temu, kto jako pierwszy zaoferuje zapłatę ceny początkowej ofertę na to<9>. Przy sprzedaży w drodze oferty publicznej konkurencja potencjalnych nabywców jest oczywiście zminimalizowana, ponieważ tę metodę sprzedaży stosuje się tylko wtedy, gdy nie odbyły się przetargi, z tego powodu procedura sprzedaży nieruchomości jest znacznie uproszczona.

<9>Cenę oferty wstępnej ustala się nie niższą niż cena wywoławcza wskazana w komunikacie informacyjnym o sprzedaży nieruchomości na aukcji uznanej za nieważną (ust. 2 ust. 2 art. 23 ustawy Prywatyzacyjnej).

Zdarzają się jednak sytuacje, które wyraźnie wskazują na konkurencyjny charakter sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej. Często więc zdarza się, że na przetarg prywatyzacyjny nie zostaje złożony ani jeden wniosek, a w trakcie procedury sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej do sprzedającego tworzy się kolejka chętnych. Co ciekawe, konkurencja pomiędzy dwoma lub większą liczbą potencjalnych nabywców mienia państwowego (komunalnego) uniemożliwia obiektywne określenie wniosku, który powinien zostać zarejestrowany, gdyż nie jest określona procedura regulacyjna przeprowadzenia sprzedaży w drodze oferty publicznej w takiej sytuacji. W zasadzie w takim przypadku pierwszy wniosek powinien zostać przyjęty od pełnomocnika, któremu faktycznie udało się jako pierwszy wejść do lokalu (pomieszczenia) w celu przyjmowania wniosków i jako pierwszy położyć swój wniosek na stole rejestratora (przedstawiciel lub pracownik sprzedawcy).

Jest oczywiste, że zastosowanie tej czy innej metody prywatyzacji powinno zmierzać do celu sprzedaży nieruchomości po cenie najbardziej korzystnej dla sprzedającego i adekwatnej do warunków rynkowych. Ale w rzeczywistości okazuje się, że obecność kilku wnioskodawców o nabycie nieruchomości sama w sobie nie wskazuje na nielegalność sprzedaży majątku państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, jeżeli początkowo istniały warunki wyboru tej metody prywatyzacji ( uznanie zaplanowanej wcześniej aukcji za nieważną). Zatem stwierdzenie o konieczności przeprowadzenia ponownej aukcji ze względu na obecność kilku nabywców nieruchomości nie będzie opierało się na przepisach Prawa prywatyzacyjnego.

Jednocześnie fakt, że potencjalnych nabywców jest kilku, wyraźnie wskazuje, że taka metoda prywatyzacji, jaką jest sprzedaż w drodze oferty publicznej, nie odpowiada poziomowi komercyjnego popytu na nieruchomości i nieuchronnie prowadzi do zbycia własności po cenie obniżona cena.

W konsekwencji obecność kilku wnioskodawców o nabycie mienia państwowego lub komunalnego przeznaczonego na sprzedaż jest warunkiem koniecznym dla takiej metody prywatyzacji mienia państwowego, jak aukcja (konkurs). Zatem, jak pokazuje praktyka sądowa i arbitrażowa w tej kategorii sporów, Ustawa Prywatyzacyjna w tej części wymaga udoskonalenia<10>.

<10>W przypadku sporów związanych z ustaleniem pierwszego wnioskodawcy do złożenia wniosku patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 10 marca 2009 r. w sprawie nr A26-1528/2008; Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 21 grudnia 2006 r. Nr KG-A40/12078-06 w sprawie nr A40-4837/06-48-17 i tak dalej. // SPS „KonsultantPlus”.

Jeżeli chodzi o wykorzystanie oferty publicznej w okresie upadłości, sprzedaż majątku dłużnika na etapie zarządu zewnętrznego odbywa się w drodze przetargów pierwszych i kolejnych (art. 110 ust. 18 Prawa upadłościowego). Prawo upadłościowe nie opisuje możliwych działań zarządcy zewnętrznego w przypadku, gdy zarówno pierwsza, jak i kolejne aukcje nie odbędą się ze względu na całkowity brak wniosków od wnioskodawców. Należy zatem przyjąć, że niepowodzenie ponownego przetargu w okresie zarządzania zewnętrznego powinno oznaczać zasadniczą odmowę zgromadzenia (lub komitetu) wierzycieli od sprzedaży majątku dłużnika jako takiego.

Jednocześnie nie można odmówić sprzedaży majątku dłużnika w toku postępowania upadłościowego, gdyż i tak syndyk masy upadłościowej musi zebrać środki, aby dokonać płatności na rzecz wierzycieli. Jeżeli zatem w toku postępowania upadłościowego aukcja nie odbędzie się dwukrotnie (ani zwycięzca aukcji, ani drugi uczestnik, ani jedyny uczestnik nie zawrą umowy kupna-sprzedaży, albo nie zostanie złożony ani jeden wniosek do aukcji), syndyk masy upadłościowej musi sprzedać majątek dłużnika w drodze oferty publicznej.

Syndyk publikując ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej, ma obowiązek podać pierwotną cenę sprzedaży, wysokość i okresy jej sukcesywnego obniżania. W przypadku braku wniosków o nabycie nieruchomości cena zostaje obniżona w sposób określony w komunikacie i rozpoczyna się nowy okres oczekiwania na zgłoszenia od zainteresowanych. Kupującym jest ten, kto jako pierwszy składa wniosek o nabycie nieruchomości za cenę nie niższą od ceny wywoławczej w danym okresie. W przeciwieństwie do przepisów prywatyzacyjnych, Prawo upadłościowe nie przewiduje tzw. ceny granicznej (minimalnej ceny, po której można sprzedać prywatyzowaną nieruchomość). Można stwierdzić, że analogią „ceny granicznej” jest minimalna cena sprzedaży ustalana przez organy zarządzające dłużnika. Istnieje jednak również stanowisko odwrotne. Tym samym Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Północnego Kaukazu zauważyła, że ustawa nie przewiduje porozumienia w sprawie minimalnej ceny sprzedaży nieruchomości, która nie została sprzedana na aukcji i podlega sprzedaży w drodze oferty publicznej z organami zarządzającymi dłużnika<11>.

<11>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnego Kaukazu z dnia 10 kwietnia 2009 roku w sprawie nr A32-15196/2007-60/413-B.

Potrzeba wyraźnego rozróżnienia pomiędzy aukcją a sprzedażą w drodze oferty publicznej wynika z kilku powodów. Tym samym w praktyce sądowej i arbitrażowej nie ma jednolitego podejścia do rozpatrywania takich sporów. W niektórych przypadkach sądy zasadnie odmawiają uznania sprzedaży w drodze oferty publicznej za przetarg<12>; w pozostałych spory związane z tym postępowaniem rozpatrywane są według zasad obowiązujących dla kwestionowania ofert<13>.

<12>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 25 sierpnia 2009 r. nr KG-A40/8030-09 w sprawie nr A40-79728/08-73-270.
<13>Patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołga-Wiatka z dnia 20 października 2008 r. w sprawie nr A82-11517/2007-56.

Ponadto dosłowne brzmienie ust. 4 art. 139 Prawa upadłościowego brzmi jak „licytacja sprzedaży majątku dłużnika w drodze oferty publicznej”. Regulacja tej procedury w prawie upadłościowym ma charakter referencyjny; 110 Prawa upadłościowego, który reguluje tryb przeprowadzania aukcji.

Wydaje się, że nie jest to podejście do końca słuszne; sprzedaż w drodze oferty publicznej nie jest rodzajem aukcji, choćby dlatego, że nie odpowiada wielu jej formalnym cechom<14>.

<14>Co ciekawe, sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej jest wspomniana w ustawodawstwie Republiki Uzbekistanu, w którym również panuje powszechne pomieszanie pojęć. W szczególności w Uchwale Gabinetu Ministrów Republiki Uzbekistanu z dnia 18 kwietnia 2003 r. N 188 „W sprawie środków zwiększających efektywność bieżącej restrukturyzacji i naprawy finansowej przedsiębiorstw niewypłacalnych ekonomicznie” (IPS „Ustawodawstwo krajów WNP” ), sprzedaż nieruchomości na podstawie oferty publicznej uważa się za procedurę wyróżniającą się w porównaniu z licytacją aukcyjną, w innym nazywa się ją licytacją bezpośrednią na podstawie oferty publicznej lub umową bezpośrednią na warunkach oferty publicznej. W Republice Mołdawii sprzedaż w drodze oferty publicznej jest metodą prywatyzacji, w ramach której akcje państwa są oferowane do sprzedaży obywatelom Republiki Mołdawii na określony czas po ustalonej cenie za pośrednictwem instytucji finansowej posiadającej sieć oddziały na terytorium Republiki (klauzula 2 Dekretu Rządu Republiki Mołdawii z dnia 8 kwietnia 1998 r. nr 396 „W sprawie zatwierdzenia Regulaminu sprzedaży akcji w drodze oferty publicznej” // IPS „Ustawodawstwo krajów WNP”).

Po pierwsze, aukcja, zarówno w procesie prywatyzacji, jak iw okresie upadłości, odbywa się z obowiązkowym wniesieniem wadium przez osoby ubiegające się o udział w niej. Sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej nie wymaga pobrania depozytu. Powód tego jest dość prosty. Przeprowadzenie aukcji jest procesem dość długotrwałym i składa się z następujących etapów: zgłoszenie aukcji - przeprowadzenie aukcji i wyłonienie jej zwycięzcy - rejestracja wyników aukcji - zawarcie umowy ze zwycięzcą. Warunkiem dopuszczenia zgłaszającego do udziału w aukcji jest m.in. terminowe wniesienie wadium. W przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej nie przeprowadza się porównania wniosków, gdyż procedura kończy się z chwilą rejestracji pierwszego wniosku (akceptacji oferty publicznej). Zaliczka na poczet kaucji nie pokrywa się z ceną oferty wstępnej, zatem nie ma to sensu.

Po drugie, aukcja jest procedurą „twarzą w twarz”. Aukcja prowadzona ze złożeniem propozycji cenowych w formie otwartej wymaga wspólnej obecności uczestników aukcji w celu ustnego przekazania aukcjonerowi swoich propozycji cenowych. Jeżeli propozycje cenowe uczestnicy aukcji składają w formie zamkniętej (w zapieczętowanych kopertach), to nie sami uczestnicy są „wspólnie obecni” na aukcji, ale ich zamknięte pisemne propozycje. Jednoczesne otwarcie kopert w dniu aukcji ma na celu porównanie tych ofert i wyłonienie najlepszej.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej oferty nie konkurują ze sobą ani w formie ustnej, ani w przypadku jednoczesnego ogłoszenia. Nawet jeśli założymy, że w tym postępowaniu będzie dwóch lub więcej uczestników, to odbędzie się ono zaocznie. Algorytm jego realizacji będzie następujący: komunikat sprzedażowy – zgłoszenie – rejestracja wniosku – zawarcie umowy; lub: wiadomość o sprzedaży - zgłoszenie - odmowa rejestracji wniosku - kolejne zamówienie w kolejności - zawarcie umowy. W każdym przypadku wnioski nie są rozpatrywane łącznie, a jedynie w kolejności, tj. kolejny wniosek jest rozpatrywany przez organizatora postępowania wyłącznie w przypadku odmowy rejestracji poprzedniego wniosku.

Po trzecie, aukcja odbywa się ściśle według warunków ogłoszonych wcześniej w komunikacie informacyjnym. Podstawowym warunkiem aukcji jest cena początkowa nieruchomości, którą uczestnicy aukcji muszą podnieść w trakcie aukcji. W przypadku złożenia jednego zgłoszenia do udziału w aukcji lub braku zgłoszeń, aukcję uważa się za nieważną. Inaczej mówiąc, procedura kończy się, zanim w ogóle się rozpocznie; aukcja zostaje ogłoszona, ale nie zostaje przeprowadzona. Organizator nie ma prawa zmieniać warunków aukcji w celu zachęcenia potencjalnych oferentów do składania zgłoszeń.

Z kolei sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej ze względu na brak wniosków nie kończy się. Podzielony jest na okresy, po każdym z nich cena oferty jest sukcesywnie obniżana o z góry ogłoszoną kwotę<15>. Zatem przyjęcie oferty publicznej jest złożeniem wniosku o nabycie majątku państwowego lub komunalnego po cenie ustalonej w bieżącym okresie.

<15>Podczas prywatyzacji okres konsekwentnej obniżki ceny musi wynosić co najmniej trzy dni (punkt „a” ust. 3 Regulaminu w sprawie organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, zatwierdzonego dekretem Rządu Republiki Federacja Rosyjska z 22 lipca 2002 r. N 549), w sprawie W praktyce z reguły cena spada co tydzień. Na etapie postępowania upadłościowego termin ten ustala zgromadzenie (lub rada) wierzycieli (klauzula 7 art. 110 prawa upadłościowego).

Po czwarte, w przypadku publicznej oferty mienia państwowego (komunalnego) prawo do jego nabycia przysługuje pierwszemu wnioskodawcy, dlatego najkorzystniejszą ceną jest zawsze cena z oferty pierwotnej. Natomiast podczas aukcji ujawniana jest najwyższa cena, ustalona na podstawie wyników konkursu (konkurencji, konkurencji) ofert aukcyjnych. Jeżeli aukcja prowadzona jest z otwartymi ofertami, uczestnicy najpierw potwierdzają cenę wywoławczą podnosząc karty. Następnie deklarują własne ceny, podwyższając je zgodnie z etapem aukcji lub ogłaszając cenę w wysokości stanowiącej wielokrotność etapu aukcji. Jeżeli aukcja odbywa się w zapieczętowanych kopertach, wówczas oferta cenowa któregokolwiek uczestnika jest równa lub wyższa od pierwotnej ceny sprzedaży<16>.

<16>Zobacz: Regulamin organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze licytacji, zatwierdzony. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 12 sierpnia 2002 r. N 585 (punkty 15, 16).

Jednakże w tej części przepisy Prawa upadłościowego różnią się od przepisów prywatyzacyjnych. Faktem jest, że wniosek o nabycie majątku dłużnika w drodze oferty publicznej nie pokrywa się z ceną z oferty pierwotnej; musi być od niej wyższa, choć nie ustalono, o ile wyższa. Pomiędzy oferentami nie występuje jednak konkurencja cenowa, gdyż przyjęcie pierwszej oferty oznacza koniec sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej. Innymi słowy, trudno uznać wniosek o nabycie nieruchomości za akceptację, gdyż nie pokrywa się on z ceną podaną w ofercie (ofercie publicznej). Należy zauważyć, że w naukach prawnych nastąpiło odejście od sztywnej formuły „lustrzanej zgodności przyjęcia z ofertą”, która jest krytykowana jako niezgodna z interesami współczesnych transakcji cywilnych i znacząco komplikująca procedurę zawarcia umowy<17>.

<17>Zobacz: Kucher A.N. Teoria i praktyka etapu przedumownego: aspekt prawny. M., 2005. S. 159, 164; Puginsky B.I. Prawo handlowe Rosji. M., 2000. s. 134. Koncepcja rozwoju ustawodawstwa cywilnego (zatwierdzona przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej w dniu 7 października 2009 r. // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. 2009. N 11) odnotowana potrzeba bardziej elastycznego i zróżnicowanego uregulowania prawnego relacji biznesowych w zakresie dopuszczenia akceptacji na innych warunkach.

Załóżmy, że w bieżącym okresie początkowa cena sprzedaży wynosi 1 milion rubli. W dniu dzisiejszym syndyk masy upadłościowej otrzymał wniosek o nabycie nieruchomości na kwotę 1,1 mln rubli. Należy zatem wstrzymać sprzedaż w drodze oferty publicznej. Gdzie jest gwarancja, że menedżer nie otrzyma wniosku o 1,5 miliona rubli następnego dnia? lub więcej? W mojej ocenie przepisy Prawa upadłościowego w tej części są niespójne. Różnice w ofertach cenowych są warunkiem wzięcia udziału w licytacji, zwłaszcza że w Prawie upadłościowym wskazano także „zwycięzcę przetargu na sprzedaż majątku dłużnika w drodze oferty publicznej”. Choć w tym postępowaniu z pewnością nie może być „zwycięzcy” z tego prostego powodu, że oferty cenowe nie są porównywane, postępowanie kończy się przyjęciem pierwszej oferty. Być może można mówić o zwycięstwie nad jakimiś hipotetycznymi rywalami, którzy po prostu nie mieli czasu przyjść do menadżera ze swoimi aplikacjami.

W tym zakresie bardziej skuteczne wydaje się podejście ustawy Prawo prywatyzacyjne: oferta publiczna jest ofertą publiczną, a wniosek o nabycie nieruchomości jest akceptacją umowy kupna-sprzedaży. W takim przypadku organizator postępowania nie jest związany wątpliwościami co do ewentualnej wyższej ceny nabycia nieruchomości.

Nawiasem mówiąc, dotychczasowe zasady sprzedaży majątku dłużnika w zarządzie zewnętrznym bardziej przypominały licytację niż obecne przepisy prawa upadłościowego<18>. Zatem w przypadku trzykrotnego niepowodzenia aukcji zgromadzenie (lub komitet) wierzycieli mogłoby zlecić zewnętrznemu zarządcy sprzedaż majątku dłużnika w drodze oferty publicznej. W tej sprawie zarządca opublikował ogłoszenie o sprzedaży iw ciągu miesiąca zebrał otrzymane wnioski o zakup nieruchomości. Następnie na podstawie wyników porównania tych wniosków menadżer ustalił najkorzystniejszą cenę, zgodnie z którą została zawarta z wnioskodawcą umowa kupna-sprzedaży. Zatem z elementem porównania ofert cenowych, choć bez formalności charakterystycznych dla aukcji, publiczna oferta majątku dłużnika przypominała w pewnym sensie licytację<19>.

<18>Mówimy o art. 110 prawa upadłościowego przed przedstawieniem go w nowym wydaniu zgodnie z ustawą federalną z dnia 30 grudnia 2008 r. N 296-FZ.
<19>Zobacz także: Belyaeva O.A. Nowe zasady obrotu w okresie upadłości // Ekonomia i Prawo. 2009. N 8. S. 101 - 108.

Sposoby zawierania umowy we współczesnym obrocie cywilnym wyróżniają się znaczną różnorodnością; konkurencyjność w różnych jej przejawach może tkwić nie tylko w licytacji, ale także w innych mechanizmach zawierania umowy. Porównanie procedury aukcyjnej ze sprzedażą nieruchomości w drodze oferty publicznej wskazuje nie tylko na potrzebę ich konsekwentnego różnicowania w praktyce egzekwowania prawa, ale także na celowość unowocześnienia przepisów art. 139 Prawa upadłościowego. Niedopuszczalne wydaje się to, że to samo postępowanie w przypadku prywatyzacji iw przypadku postępowania upadłościowego prowadzone jest obecnie według odmiennych zasad. Moim zdaniem optymalna regulacja prawna sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej, podana w Prawie prywatyzacyjnym.

Bibliografia

Belyaeva O.A. Nowe zasady obrotu w okresie upadłości // Ekonomia i Prawo. 2009. N 8.

Belyaeva O.A. Rzucanie wyzwania aukcji prywatyzacyjnej // Cywilista. 2008. N 1.

Braginsky M.I. Konkurs. M., 2005.

Dolińska V.V. Licytacja: ogólna charakterystyka i rodzaje // Prawo. 2004. N 5.

Żylinski S.E. Prawo gospodarcze (podstawa prawna działalności gospodarczej): Podręcznik dla uczelni wyższych. 5. wyd. M., 2004.

Kucher A.N. Teoria i praktyka etapu przedumownego: aspekt prawny. M., 2005.

Jaką nieruchomość można kupić na aukcji w ofercie publicznej?
Procedura przeprowadzenia oferty publicznej
Jak znaleźć i kupić złote przedmioty metodą Sherlocka Holmesa
Gdzie mogę kupić działki od publiczności?

Zastanówmy się więc, jak krok po kroku kupić nieruchomość na aukcji publicznej.

Oczywiście dla osób z wykształceniem ekonomicznym czy prawniczym to zagadnienie nie będzie szczególnie interesujące. Ale dla tych, którzy dopiero zaczynają opanowywać subtelności zarabiania pieniędzy na takich aukcjach Materiał na pewno się przyda.

Jaką nieruchomość można kupić na aukcji w ofercie publicznej?

W ramach oferty publicznej zazwyczaj sprzedaje się:

nieruchomość będąca własnością państwa lub gminy, wystawiona na sprzedaż w drodze aukcji klasycznej, ale aukcja nie zakończyła się sukcesem;
skonfiskowany majątek osoby, która jest winna pieniądze instytucji kredytowej lub spółce oficjalnie uznanej za upadłą.

Należy pamiętać, że realizacja drugiej opcji może zostać przeprowadzona jedynie pod warunkiem, że pierwsza i druga transakcja na aukcji standardowej zakończyła się niepowodzeniem lub została uznana za nieważną. Wymóg ten reguluje ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Z punktu widzenia kupowania rzeczy na takich aukcjach są one bardzo opłacalne, ponieważ cena porusza się tutaj w przeciwnym kierunku. A bez problemu można kupić np. dobre mieszkanie po cenach znacznie niższych od rynkowych.

Aby prawidłowo prowadzić interesy na tego typu wydarzeniach, należy znać procedurę ich prowadzenia. Strukturę należy przede wszystkim zrozumieć, aby uniknąć błędów podczas handlu.

Procedura przeprowadzenia oferty publicznej

Nowoczesne aukcje z ofertami publicznymi przeprowadzane są za pośrednictwem Internetu. Jest to wygodne i pozwala zaoszczędzić dużo czasu.
Agencja biorąca udział w licytacji ma obowiązek poinformować o aukcji za pośrednictwem mediów. Publikacja odbywa się w formie ogłoszenia, w którym wskazane są najważniejsze informacje dotyczące zbliżającej się aukcji: forma aukcji, opis nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, informacje o organizatorze, upadłym, syndyku masy upadłościowej, cena wywoławcza, wysokość wadium, główne etapy aukcji, czas trwania aukcji.
Najwyższa (wyjściowa) cena za przedmiot powinna być niższa niż na poprzednich aukcjach. Obniżki ustala się na poziomie 10-20%.
Kaucja przekazywana jest organizatorowi aukcji w ustalonym terminie. Na wysokość kaucji wpływ może mieć cena wywoławcza, a także wartość produktu.
Zgłoszenia udziału w aukcji przyjmowane są w określonym terminie. Zwykle trwa to do dwóch tygodni.
Rozwiązywana jest kwestia liczby etapów i ich odstępu czasowego. Na przykład trzy okresy po cztery dni.
Najważniejszym parametrem ustawień jest tzw. stopień obniżki ceny. Przykładowo po każdym kolejnym okresie cena zostaje obniżona o 10%.
Każdy okres może zostać wykorzystany przez licytanta jednokrotnie do ustalenia swojej ceny.
Zwycięzca aukcji zostanie wyłoniony w następujący sposób. W ramach danego etapu wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą cenę (zgodnie z najnowszymi nowelizacjami prawa).
Według uznania organizatorów aukcja może zakończyć się w pierwszym etapie, pod warunkiem obecności co najmniej jednego zgłoszenia. Czasami aukcje odbywają się w całości i na koniec ogłaszany jest zwycięzca.

Jak znaleźć i kupić złote przedmioty metodą Sherlocka Holmesa

Bardziej szczegółowy opis metody można znaleźć w tym artykule: Aukcje upadłościowe metodą Sherlocka Holmesa – oszustwo czy działający model aukcji?

Gdzie mogę kupić działki od publiczności?

Jeśli takie aukcje będą stale organizowane, to gdzie mogę obejrzeć działki? i tworzyć aplikacje? Wszystko jest całkiem proste. Wspomniano już powyżej, że obrót ofertą publiczną odbywa się w formie elektronicznej.

Istnieją specjalne zasoby, które zbierają ogłoszenia o takich aukcjach z całego kraju. Takie witryny nazywane są agregatorami. Użytkownik może z łatwością, korzystając z wygodnego systemu filtrowania, znaleźć na nich to, co mu się podoba.

Ponadto oferty zawsze można znaleźć na stronach platform handlowych, na których organizowane są postępowania upadłościowe. Na przykład Sberbank-AST, Fabrikant, Lot-Online.

Ponadto, zgodnie z prawem, wszelkie informacje o przetargach opublikowane na Fedresur oraz w sobotnim wydaniu gazety „Kommiersant”.

To podstawowe informacje o tym, czym jest oferta publiczna. Jeśli chodzi o zawiłości handlu, należy je przestudiować w praktyce. Trzeba zrozumieć, że doświadczenie idzie w parze z liczbą transakcji, więc jeśli chcesz znaleźć dobrą ofertę i kupić nieruchomość w dobrej cenie, to zacznij od wybrania agregatora i analizy rynku.

Kto może być nabywcą majątku państwowego:

1. Nabywcami mienia państwowego mogą być wszystkie osoby fizyczne i prawne, z wyjątkiem państwowych i komunalnych przedsiębiorstw jednolitych, instytucji państwowych i komunalnych, a także osoby prawne, w których kapitale zakładowym udział ma Federacja Rosyjska, podmioty wchodzące w skład Federacji Rosyjskiej i gmin przekracza 25 proc.

2. Ograniczenia ustanowione przez ustawy federalne dotyczące udziału w stosunkach cywilnych niektórych kategorii osób fizycznych i prawnych w celu ochrony podstaw ustroju konstytucyjnego, moralności, zdrowia, praw i uzasadnionych interesów innych osób oraz zapewnienia zdolności obronnej i bezpieczeństwa państwa są obowiązkowe przy prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego.

3. Otwarte spółki akcyjne i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie mogą być nabywcami swoich akcji, udziałów w kapitale zakładowym, sprywatyzowanych zgodnie z niniejszą ustawą federalną.

Jeżeli później zostanie ustalone, że nabywca mienia państwowego lub komunalnego nie miał prawa do jego nabycia, odpowiednia transakcja jest nieważna.

Dokumenty składane przez nabywców majątku państwowego

1. Oferta

Osoby prawne muszą do wniosku dołączyć:

uwierzytelnione kopie dokumentów założycielskich;
dokument zawierający informację o udziale Federacji Rosyjskiej, podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej lub podmiotu miejskiego w kapitale zakładowym osoby prawnej (rejestr wspólników lub odpis z niego lub pismo poświadczone pieczęcią osoby prawnej) podmiotu i podpisany przez jego kierownika);
dokument potwierdzający upoważnienie kierownika osoby prawnej do dokonywania czynności w imieniu osoby prawnej (kopia decyzji o powołaniu tej osoby lub o jej wyborze) i zgodnie z którym kierownik osoby prawnej podmiot ma prawo działać w imieniu osoby prawnej bez pełnomocnictwa;

Osoby fizyczne muszą do wniosku dołączyć:

dokument identyfikacyjny lub dostarczyć kopie wszystkich jego arkuszy.

Wszystkie arkusze dokumentów składane jednocześnie z wnioskiem lub oddzielne tomy tych dokumentów muszą być oprawione, ponumerowane, opieczętowane przez wnioskodawcę (w przypadku osoby prawnej) i podpisane przez wnioskodawcę lub jego przedstawiciela.

2. Jeżeli w imieniu wnioskodawcy działa jego przedstawiciel na podstawie pełnomocnictwa, do wniosku należy dołączyć pełnomocnictwo do działania w imieniu wnioskodawcy, sporządzone w określony sposób, lub notarialnie potwierdzoną kopię takiego pełnomocnictwa. Jeżeli pełnomocnictwo do dokonywania czynności w imieniu wnioskodawcy podpisuje osoba upoważniona przez kierownika osoby prawnej, do wniosku należy dołączyć także dokument potwierdzający uprawnienia tej osoby.

3. W załączeniu znajduje się także spis tych dokumentów (obejmujący każdy tom).

4. Aby wziąć udział w sprzedaży, zgłaszający dokonuje wpłaty zadatku w wysokości 20 procent ceny pierwotnej wskazanej w komunikacie informacyjnym o sprzedaży.

Wniosek i inwentarz sporządza się w dwóch egzemplarzach, z których jeden pozostaje u sprzedającego, drugi u zgłaszającego.

Jedna osoba może złożyć tylko jeden wniosek.

Wnioski otrzymane po upływie terminu przyjmowania dokumentów określonego w wiadomości informacyjnej o sprzedaży nieruchomości wraz z inwentarzami, na których widnieje adnotacja o odmowie przyjęcia dokumentów, zwracane są wnioskodawcom lub ich pełnomocnikom za podpisem.

Sprzedaż w drodze oferty publicznej

Sprzedaż nieruchomości odbywa się przy wykorzystaniu otwartego formularza składania propozycji nabycia nieruchomości w terminie 1 dnia roboczego w ramach jednego postępowania.

„Ustępstwo” ustalane jest na stałą kwotę, nie większą niż 10 procent pierwotnej ceny ofertowej i nie ulega zmianie w trakcie całej procedury sprzedaży.

„Krok aukcji” ustalany jest na stałą kwotę nie większą niż 5 procent „kroku w dół” i nie ulega zmianie w trakcie całej procedury sprzedaży.

„Cena graniczna” to cena minimalna, za jaką można sprzedać nieruchomość, nie wyższa niż 50 procent pierwotnej oferty.

Po ogłoszeniu ceny oferty wstępnej uczestnicy proszeni są o zadeklarowanie tej ceny poprzez podniesienie wydanych kart, a w przypadku braku ofert po cenie początkowej nieruchomości prezentujący dokonuje konsekwentnej obniżki ceny o „ krok w dół”.

Propozycje nabycia nieruchomości składają uczestnicy sprzedaży nieruchomości w drodze podniesienia kart po ogłoszeniu ceny oferty początkowej lub ceny ofertowej ustalonej na odpowiednim „stopniu obniżenia”.

Jeżeli kilku uczestników sprzedaży nieruchomości potwierdzi cenę oferty wstępnej lub cenę oferty utworzoną na jednym z „stopni obniżenia”, aukcja przeprowadzana jest dla wszystkich uczestników sprzedaży nieruchomości zgodnie z ustalonymi zasadami aukcji, które przewidują o otwarty formularz składania propozycji ceny nieruchomości.

Sprzedaż uważa się za nieważną:

nie złożono żadnego wniosku o udział w sprzedaży lub żaden z wnioskodawców nie został uznany za uczestnika sprzedaży nieruchomości;
podjęto decyzję o uznaniu za uczestnika sprzedaży tylko 1 oferenta;
po trzykrotnym ogłoszeniu minimalnej ceny ofertowej (ceny granicznej) żaden uczestnik nie podniósł karty.

Procedura zwrotu kaucji

Osobom, które wpłaciły zadatek Aby wziąć udział w sprzedaży, środki zwracane są w następującej kolejności:

uczestnicy sprzedaży – w terminie 5 dni kalendarzowych od dnia podsumowania wyników sprzedaży nieruchomości;
wnioskodawcom niedopuszczonym do udziału w sprzedaży nieruchomości – w terminie 5 dni kalendarzowych od dnia podpisania protokołu uznającego wnioskodawców za uczestników sprzedaży nieruchomości.

Kaucja nie podlega zwrotowi

gdy zwycięzca aukcji uchyla się od zawarcia umowy kupna-sprzedaży w wyznaczonym terminie.

Zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości na podstawie wyników sprzedaży

W terminie 5 (pięciu) dni roboczych od dnia podsumowania wyników aukcji zostaje zawarta Umowa Sprzedaży ze zwycięzcą aukcji.

Wpłata dokonana przez zwycięzcę sprzedaży jest zaliczana na poczet zapłaty za zakupioną nieruchomość.Środki na opłacenie nieruchomości podlegają przekazaniu przez zwycięzcę sprzedaży w wysokości i na zasadach określonych w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości, nie później jednak niż w terminie 30 dni roboczych od dnia zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli zwycięzca sprzedaży nieruchomości uchyli się lub odmówi zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w ustalonym terminie, traci prawo do zawarcia tej umowy.

Belyaeva Olga Aleksandrovna - czołowa badaczka w IZIP, kandydatka nauk prawnych.

Jak wiadomo, handel (aukcje, konkursy) jest nieuniknioną konsekwencją stosunków rynkowych, gdy nie ma sztywnych cen. Zdaniem S.E. Żylinskiego, głównym celem każdej aukcji jest ustalenie obiektywnych cen towarów (pracy, usług). Bardziej trafne byłoby stwierdzenie, że aukcje służą w dużej mierze wyeliminowaniu wpływu sprzedawców i kupujących na kształtowanie się ceny nieruchomości, pracy czy usług. Ustalenie ceny jest funkcją ekonomiczną licytacji, natomiast z prawnego punktu widzenia pozostaje jednym ze sposobów zawarcia umowy.

Aukcja stanowi optymalne połączenie funkcji ekonomicznych i prawnych licytacji, gdyż ma na celu nie tylko zawarcie umowy ze zwycięzcą aukcji (aspekt prawny), ale także ustalenie „najlepszej” ceny za taką umowę (aspekt ekonomiczny) . W ostatnim czasie aukcje są mocno wyidealizowane, przedstawia się je jako zaawansowany sposób ustalenia ceny rynkowej dowolnej nieruchomości, natomiast przy niewielkim popycie aukcje mogą stać się procedurą sformalizowaną i niewygodną. „Niski popyt” prowadzi do uznania aukcji za nieważną, gdy nie osiąga ona swojego głównego celu – zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub innej umowy. W ust. 5 art. 448 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej istnieje tylko jeden powód uznania aukcji za nieważną: otrzymanie przez organizatora aukcji jednego wniosku. Przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie określają, co organizator aukcji powinien po tym zrobić. Kwestię tę regulują akty szczególne w odniesieniu do obszaru public relations, w którym zastosowano przetargi. Ponadto nie ma jednolitego podejścia: w niektórych przypadkach ustawy szczególne określają maksymalną liczbę możliwych przetargów (pierwszego, powtarzanego itp.), w innych przewidują przejście do innych trybów zawarcia umowy, a także przetargów opartych na na zasadach konkurencji.

Rosyjskie ustawodawstwo zdecydowanie skłania się obecnie w stronę powszechnego stosowania procedur aukcyjnych. Tradycyjnie licytacje wykorzystuje się podczas postępowania egzekucyjnego, sprzedaży przedmiotu hipoteki oraz sprzedaży majątku dłużnika w okresie upadłości. Istnieją również nietypowe zjawiska, takie jak: aukcje przeniesienia praw do zunifikowanej technologii (art. 1547, 1548 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna z dnia 25 grudnia 2008 r. N 284-FZ „W sprawie przeniesienia praw do ujednoliconych technologii”).

Ten przepis Prawa prywatyzacyjnego nie zawsze jest poprawnie interpretowany przez sądy przy rozstrzyganiu sporów związanych z uznaniem aukcji za nieważne. Tym samym Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Dalekiego Wschodu zauważyła, że ustawa prywatyzacyjna nie zabrania właścicielowi ponownego wystawienia nieruchomości na licytację, jeżeli pierwsza aukcja się nie odbyła, dlatego nie jest konieczna sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej po pierwszej nieudanej aukcji. Stanowisko sądu wydaje się bardzo kontrowersyjne, gdyż brak w Prawie prywatyzacyjnym zezwolenia na przeprowadzenie aukcji powtórnej należy uznać za zakaz takiej czynności. Wniosek ten wynika z pewnej specyfiki ustawodawstwa prywatyzacyjnego: choć proces prywatyzacji opiera się na wielu zasadach prawa cywilnego, ma on także charakter administracyjno-prawny.

Na temat związku aukcji ze sprzedażą mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej zob. także: Komentarz do praktyki sądowej i arbitrażowej. Tom. 16 / wyd. V.F. Jakowlewa. M„ 2009. s. 177 -189.

Sprzedaż w drodze oferty publicznej stanowi ofertę publiczną (klauzula 1 art. 23 ustawy prywatyzacyjnej, klauzula 2 art. 437 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Z kolei zarejestrowany wniosek stanowi przyjęcie oferty publicznej (akceptację) zawarcia umowy sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego. Mamy tu do czynienia z przejawem zasady „zwierciadlanej korespondencji” przyjęcia oferty, którą przestrzega prawo krajowe, wymagające, aby przyjęcie było kompletne i bezwarunkowe, a przyjęcie na innych warunkach uznające za kontrofertę (art. 438, 443 ust. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). „Zgodność lustrzana” oznacza, że umowa może zostać zawarta tylko wtedy, gdy wola stron jest całkowicie identyczna, tj. po osiągnięciu pełnego porozumienia w sprawie wszystkich warunków umowy.

W klauzuli 6 Regulaminu w sprawie organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, zatwierdzono. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 22 lipca 2002 r. N 549 określa, że wniosek musi zawierać informację, że wnioskodawca w pełni i bezwarunkowo akceptuje publiczną ofertę sprzedaży nieruchomości, zapoznał się z projektem umowy sprzedaży nieruchomości nieruchomości, publikowanym równocześnie z komunikatem informacyjnym i zobowiązuje się do zawarcia umowy po cenie ofertowej w nim określonej.

M.I. Braginsky trafnie zauważył, że „z dwóch składowych oznak licytacji – reklamy i konkurencji – przy sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej zostaje zachowany tylko jeden – reklama. W tym przypadku nie ma oznak konkurencji”. V.V. Dolińska podkreśla także, że to właśnie obecność elementu konkurencji sprawia, że zawarcie umowy na aukcji różni się od zwykłego sposobu tworzenia zobowiązań umownych poprzez przyjęcie oferty.

Oczywiście sądy te są częściowo słuszne. Jednak moim zdaniem pewna konkurencja w dalszym ciągu jest wpisana w ofertę publiczną, dlatego też procedura ta w pewnym sensie przypomina aukcję. Konkurencyjność wyraża się tu nie w oferowaniu najwyższej ceny, ale w szybkości złożenia wniosku, gdyż pierwszeństwo zawarcia umowy sprzedaży i kupna nieruchomości przysługuje temu, kto jako pierwszy zaoferuje zapłatę ceny początkowej ofertę na to. Przy sprzedaży w drodze oferty publicznej konkurencja potencjalnych nabywców jest oczywiście zminimalizowana, ponieważ tę metodę sprzedaży stosuje się tylko wtedy, gdy nie odbyły się przetargi, z tego powodu procedura sprzedaży nieruchomości jest znacznie uproszczona.

Cenę oferty wstępnej ustala się nie niższą niż cena wywoławcza wskazana w komunikacie informacyjnym o sprzedaży nieruchomości na aukcji uznanej za nieważną (ust. 2 ust. 2 art. 23 ustawy Prywatyzacyjnej).

W konsekwencji obecność kilku wnioskodawców o nabycie mienia państwowego lub komunalnego przeznaczonego na sprzedaż jest warunkiem koniecznym dla takiej metody prywatyzacji mienia państwowego, jak aukcja (konkurs). Zatem, jak pokazuje praktyka sądowa i arbitrażowa w tej kategorii sporów, Prawo prywatyzacyjne w tej części wymaga udoskonalenia.

W przypadku sporów związanych z ustaleniem pierwszego wnioskodawcy do złożenia wniosku patrz: Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 10 marca 2009 r. w sprawie nr A26-1528/2008; Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 21 grudnia 2006 r. Nr KG-A40/12078-06 w sprawie nr A40-4837/06-48-17 i tak dalej. // SPS „KonsultantPlus”.

Syndyk publikując ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej, ma obowiązek podać pierwotną cenę sprzedaży, wysokość i okresy jej sukcesywnego obniżania. W przypadku braku wniosków o nabycie nieruchomości cena zostaje obniżona w sposób określony w komunikacie i rozpoczyna się nowy okres oczekiwania na zgłoszenia od zainteresowanych. Kupującym jest ten, kto jako pierwszy składa wniosek o nabycie nieruchomości za cenę nie niższą od ceny wywoławczej w danym okresie. W przeciwieństwie do przepisów prywatyzacyjnych, Prawo upadłościowe nie przewiduje tzw. ceny granicznej (minimalnej ceny, po której można sprzedać prywatyzowaną nieruchomość). Można stwierdzić, że analogią „ceny granicznej” jest minimalna cena sprzedaży ustalana przez organy zarządzające dłużnika. Istnieje jednak również stanowisko odwrotne. Tym samym Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Północnego Kaukazu zauważyła, że prawo nie przewiduje porozumienia w sprawie minimalnej ceny sprzedaży nieruchomości, która nie została sprzedana na aukcji i podlega sprzedaży w drodze oferty publicznej, z organami zarządzającymi dłużnika.

Potrzeba wyraźnego rozróżnienia pomiędzy aukcją a sprzedażą w drodze oferty publicznej wynika z kilku powodów. Tym samym w praktyce sądowej i arbitrażowej nie ma jednolitego podejścia do rozpatrywania takich sporów. W niektórych przypadkach sądy zasadnie odmawiają uznania sprzedaży w drodze oferty publicznej za przetarg; w pozostałych spory związane z tym postępowaniem rozpatrywane są według zasad obowiązujących dla kwestionowania ofert.

Wydaje się, że nie jest to podejście do końca słuszne; sprzedaż w drodze oferty publicznej nie jest rodzajem aukcji, choćby dlatego, że nie odpowiada wielu jej formalnym cechom.

Co ciekawe, sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej jest wspomniana w ustawodawstwie Republiki Uzbekistanu, w którym również panuje powszechne pomieszanie pojęć. W szczególności w Uchwale Rady Ministrów Republiki Uzbekistanu z dnia 18 kwietnia 2003 r. N 188 „W sprawie środków zwiększających efektywność prowadzonej restrukturyzacji i rehabilitacji finansowej przedsiębiorstw niewypłacalnych ekonomicznie” (IPS „Ustawodawstwo krajów WNP” ), sprzedaż nieruchomości na podstawie oferty publicznej uważa się za tryb odmienny od licytacji aukcyjnej, zwanej inaczej licytacją bezpośrednią w ramach oferty publicznej lub umową bezpośrednią będącą przedmiotem oferty publicznej. W Republice Mołdawii sprzedaż w drodze oferty publicznej jest metodą prywatyzacji, w ramach której akcje państwa są oferowane do sprzedaży obywatelom Republiki Mołdawii na określony czas po ustalonej cenie za pośrednictwem instytucji finansowej posiadającej sieć oddziały na terytorium Republiki (klauzula 2 Dekretu Rządu Republiki Mołdawii z dnia 8 kwietnia 1998 r. nr 396 „W sprawie zatwierdzenia Regulaminu sprzedaży akcji w drodze oferty publicznej” // IPS „Ustawodawstwo krajów WNP”).

Z kolei sprzedaż nieruchomości w drodze oferty publicznej ze względu na brak wniosków nie kończy się. Podzielony jest na okresy, po każdym z nich cena oferty jest sukcesywnie obniżana o z góry ogłoszoną kwotę. Zatem przyjęcie oferty publicznej jest złożeniem wniosku o nabycie majątku państwowego lub komunalnego po cenie ustalonej w bieżącym okresie.

Podczas prywatyzacji okres konsekwentnej obniżki ceny musi wynosić co najmniej trzy dni (punkt „a” ust. 3 Regulaminu w sprawie organizacji sprzedaży mienia państwowego lub komunalnego w drodze oferty publicznej, zatwierdzonego dekretem Rządu Republiki Federacja Rosyjska z 22 lipca 2002 r. N 549), w sprawie W praktyce z reguły cena spada co tydzień. Na etapie postępowania upadłościowego termin ten ustala zgromadzenie (lub rada) wierzycieli (klauzula 7 art. 110 prawa upadłościowego).

Jednakże w tej części przepisy Prawa upadłościowego różnią się od przepisów prywatyzacyjnych. Faktem jest, że wniosek o nabycie majątku dłużnika w drodze oferty publicznej nie pokrywa się z ceną z oferty pierwotnej; musi być od niej wyższa, choć nie ustalono, o ile wyższa. Pomiędzy oferentami nie występuje jednak konkurencja cenowa, gdyż przyjęcie pierwszej oferty oznacza koniec sprzedaży nieruchomości w drodze oferty publicznej. Innymi słowy, trudno uznać wniosek o nabycie nieruchomości za akceptację, gdyż nie pokrywa się on z ceną podaną w ofercie (ofercie publicznej). Warto zauważyć, że w naukach prawnych nastąpiło odejście od sztywnej formuły „lustrzanej zgodności pomiędzy akceptacją a ofertą”, która jest krytykowana jako niezgodna z interesami.

Koncepcja Rozwoju Legislacji Cywilnej (zatwierdzona przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej w dniu 7 października 2009 r. // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. 2009. N 11) zwraca uwagę na potrzebę bardziej elastycznych i zróżnicowanych regulacji prawnych stosunków handlowych w zakresie dopuszczenia akceptacji na innych warunkach.

Nawiasem mówiąc, dotychczasowe zasady sprzedaży majątku dłużnika w zarządzie zewnętrznym bardziej przypominały licytację niż obecne przepisy Prawa upadłościowego. Zatem w przypadku trzykrotnego niepowodzenia aukcji zgromadzenie (lub komitet) wierzycieli mogłoby zlecić zewnętrznemu zarządcy sprzedaż majątku dłużnika w drodze oferty publicznej. W tej sprawie zarządca opublikował ogłoszenie o sprzedaży iw ciągu miesiąca zebrał otrzymane wnioski o zakup nieruchomości. Następnie na podstawie wyników porównania tych wniosków menadżer ustalił najkorzystniejszą cenę, zgodnie z którą została zawarta z wnioskodawcą umowa kupna-sprzedaży. Tym samym, z elementem porównania ofert cenowych, choć bez formalności charakterystycznych dla aukcji, publiczna oferta majątku dłużnika przypominała w pewnym sensie licytację.

Bibliografia

Belyaeva O.A. Nowe zasady handlu w okresie upadłości //

Ekonomia i prawo. 2009. N 8. Belyaeva O.A. Podważanie aukcji prywatyzacyjnej //

Cywilista. 2008. N 1. Braginsky M.I. Konkurs. M., 2005.

Dolińska V.V. Licytacja: ogólna charakterystyka i rodzaje //

Prawo. 2004. N 5.

Żylinski S.E. Prawo gospodarcze (podstawa prawna działalności gospodarczej): Podręcznik dla uczelni wyższych. 5. wyd. M., 2004. Kucher A.N. Teoria i praktyka etapu przedumownego: aspekt prawny. M., 2005.

Popularny

Nieregularne godziny pracy: instrukcja użytkowania Ciągłe nieregularne godziny pracy

« * Praca w nocy * Praca zmianowa * Praca w niepełnym wymiarze godzin * Godziny pracy dla kobiet i osób mających obowiązki rodzinne * Praca zmianowa... »

Jajko kurze Jak odróżnić jajka domowe

« - To bardzo powszechny produkt spożywczy w diecie współczesnych ludzi. W tym artykule chciałbym porozmawiać o składzie jaja kurzego... »

Kozacy - rycerze prawosławia

« „Kozak” oznacza „wolny”, „odważny, kochający wolność człowiek”, „odważny wojownik”. Kozacy powstali z woli rządu – dekretem królowej Elżbiety… »