ใครเป็นผู้บริหาร mkd. การควบคุมบ้านโดยตรง - มันคืออะไร? หลักการใหม่ในการจัดการอาคารที่พักอาศัย

อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นโครงสร้างทางเทคนิคที่ซับซ้อนซึ่งต้องได้รับการดูแลอย่างต่อเนื่อง มีความจำเป็นต้องรักษาสภาพดูแลและจัดการเขา

ต้องมีคนทำเช่นนี้ทั้งเจ้าของสถานที่อยู่อาศัยเองหรือจ้างผู้เชี่ยวชาญ รัฐให้ทางเลือกแก่ผู้อยู่อาศัยในการเลือกรูปแบบการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์

แต่ก่อนที่คุณจะเลือกคุณต้องมีความคิดว่ามีวิธีการควบคุมใดบ้าง

เรียนผู้อ่าน!บทความของเราพูดถึงวิธีแก้ปัญหาทั่วไป ปัญหาทางกฎหมายแต่แต่ละกรณีมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว

หากท่านต้องการทราบ วิธีแก้ปัญหาของคุณอย่างแท้จริง - ติดต่อแบบฟอร์มที่ปรึกษาออนไลน์ทางด้านขวาหรือโทรไปที่หมายเลขด้านล่าง มันรวดเร็วและฟรี!

วิธีการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์

รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย (มาตรา 161) จัดให้มีความเป็นไปได้หลายประการสำหรับการจัดการ (ตัวย่อว่า MKD)

ซึ่งรวมถึง:

• โดยตรงจากผู้อยู่อาศัย;
• โดยการสร้าง HOA หรือสหกรณ์;
• บริษัทจัดการ (MC).

วิธีการควบคุม อาคารอพาร์ตเมนต์เลือกโดยเจ้าของในที่ประชุม พวกเขามีสิทธิที่จะเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริหารจัดการ

อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของบ้านไม่สามารถเลือกวิธีการได้ด้วยเหตุผลบางประการ เทศบาลจะตัดสินใจแทนพวกเขา โดยเลือกบริษัทจัดการในการแข่งขันแบบเปิด

หากผู้อยู่อาศัยจัดการบ้านด้วยตนเอง กล่าวคือ โดยตรง หมายความว่าเจ้าของแต่ละคนจะทำงานร่วมกับองค์กรที่ให้บริการสต็อกที่อยู่อาศัย

ความพร้อมใช้งานในชุดรวมนี้ บริษัทจัดการไม่จำเป็น แม้ว่าในทางปฏิบัติ บ่อยครั้งการจัดการโดยตรงจะดำเนินการผ่านบริษัทจัดการซึ่งทำหน้าที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัย

นิติบุคคลไม่ได้ถูกสร้างขึ้นในรูปแบบนี้ บ้านได้รับการจัดการโดยผู้อาวุโสประจำบ้านหรือคณะกรรมการประจำบ้าน

วิธีต่อไปคือการสร้าง สหกรณ์การเคหะหรือ HOA ขึ้นอยู่กับ การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของไม่ได้ถูกสร้างขึ้น องค์กรการค้า(HOA หรือสหกรณ์) ซึ่งมีหน้าที่หลักคือดูแลบ้าน

MKD ได้รับการจัดการผ่านองค์กรที่จัดตั้งขึ้น สมาคมเจ้าของบ้านมีบัญชีกระแสรายวัน ประทับตรา และเป็นตัวแทนของเจ้าของบ้านต่อหน้าบุคคลที่สามและองค์กรภาครัฐ

บริษัทจัดการคือองค์กรที่เชี่ยวชาญในการให้บริการในภาคที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน กล่าวคือ ดูแลรักษาบ้านอย่างมืออาชีพ

บริษัทจัดการสามารถเป็นได้ทั้งแบบส่วนตัวหรือแบบสาธารณะ.

หากผู้อยู่อาศัยเลือกบริษัทจัดการเพื่อจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ของตน เจ้าของแต่ละรายจะเข้าทำข้อตกลงการบริการกับบริษัทจัดการ รวมถึงการชำระค่าสาธารณูปโภค การเก็บขยะ และการจัดหาแหล่งพลังงานบางอย่าง

หากคุณต้องการทราบข้อมูลเกี่ยวกับการปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่: ใครมีสิทธิ์ได้รับผลประโยชน์ เราขอแนะนำให้คุณอ่าน

การเลือกการควบคุม MKD

การเลือกวิธีการจัดการเกิดขึ้นในการประชุมสามัญของเจ้าของอพาร์ทเมนท์

กระบวนการนี้สามารถแบ่งออกเป็นหลายขั้นตอน:

1. เตรียมการ.การจัดตั้งกลุ่มความคิดริเริ่มที่จะเตรียมการประชุม ข้อเสนอในรูปแบบการจัดการ สถานที่และเวลาในการประชุม การจัดเก็บเอกสาร การจัดทำร่างมติ เป็นต้น
2. จัดประชุม.เพื่อให้การตัดสินใจของที่ประชุมมีผลทางกฎหมาย ต้องมีเจ้าของบ้านอย่างน้อย 50% อยู่ด้วย รูปแบบของการประชุมอาจเป็นแบบมาด้วยตนเองหรือแบบไม่มาประชุมก็ได้
3. การดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่หากเลือกการจัดการโดยตรงหรือบริษัทจัดการ ผู้อยู่อาศัยจะทำสัญญากับผู้ให้บริการโดยตรงหรือกับบริษัทจัดการ หากมีการจัดตั้งสมาคมเจ้าของบ้านหรืออาคารพักอาศัยแล้ว เอกสารประกอบองค์กรได้รับการจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐ จากนั้นเจ้าของจะแก้ไขปัญหาทั้งหมดกับ HOA หรือสหกรณ์

ตั้งแต่ปี 2558 เป็นไปได้ที่จะจัดการบ้านโดยตรงหากมีอพาร์ทเมนท์ไม่เกินสิบหกห้อง (กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 255 วันที่ 21 กรกฎาคม 2014, RF Housing Code Art. 161)

ในกรณีอื่นๆ คุณจะต้องสร้าง HOA หรือใช้บริการของบริษัทจัดการ

การจัดการโดยตรงของอาคารที่พักอาศัย

การจัดการโดยตรงของ MKD ถือเป็นการจัดการแบบองค์รวม ปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาบ้านได้รับการแก้ไขในการประชุมใหญ่สามัญ

เจ้าของแต่ละคนเป็นตัวแทนของผลประโยชน์ของตนเอง.

บนพื้นฐานของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย (มาตรา 164) เจ้าของสามารถเลือกตัวแทนทางกฎหมายของตนที่จะดำเนินการในนามของพวกเขานั่นคือทำข้อตกลงเป็นตัวแทนของเจ้าของใน องค์กรบุคคลที่สามและหน่วยงานราชการ

ตัวแทนอาจไม่ใช่เจ้าของที่อาศัยอยู่ในบ้าน แต่เป็นบุคคลที่ได้รับการว่าจ้างจากภายนอก สามารถเลือกผู้อาวุโสประจำบ้านหรือคณะกรรมการประจำบ้านได้

ข้อตกลง

ด้วยการจัดการโดยตรง สามารถทำได้เฉพาะสัญญาโดยตรงเท่านั้น.

เจ้าของสถานที่แต่ละรายสรุปข้อตกลงซึ่งจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรงในนามของตนเอง (มาตรา 164.2 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

หัวหน้าบ้านหรือประธานสภาบ้านได้รับอนุญาตให้สรุปข้อตกลงในนามของเจ้าของทั้งหมด (มาตรา 164.3 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) สำหรับสิ่งนี้ เจ้าของแต่ละคนจะต้องออกหนังสือมอบอำนาจรับรองในนามของ ของประธานสภาบ้าน

เมื่อสรุปข้อตกลง เจ้าของสามารถระบุเงื่อนไขทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับพวกเขาในข้อตกลงได้

เราขอเชิญคุณดาวน์โหลดตัวอย่างข้อตกลงการจัดการ MKD แบบฟอร์มโดยตรง: ดาวน์โหลดแบบฟอร์ม

ในการสรุปสัญญาโดยตรงกับผู้บริหารโดยตรง คุณต้องจัดเตรียม:

1. สำเนารายงานการประชุมสามัญเจ้าของเกี่ยวกับการเลือกวิธีการจัดการบ้าน
2. สำเนารายงานการประชุมสามัญของเจ้าของเกี่ยวกับการเลือกผู้มีอำนาจในการโต้ตอบกับองค์กรจัดหาทรัพยากรในนามของเจ้าของทั้งหมด (หรือในการเลือกตั้งประธานสภาบ้าน)
3. สำเนา หนังสือเดินทางทางเทคนิคสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์
4. ใบสมัครจ่าหน้าถึงผู้อำนวยการเพื่อสรุปสัญญาโดยตรง

ข้อดีและข้อเสีย

ข้อดีของวิธีการควบคุมโดยตรง:

• ข้อได้เปรียบประการแรกและที่ไม่ต้องสงสัยของรูปแบบการจัดการบ้านโดยตรงคือเจ้าของในรูปแบบนี้ไม่รับผิดชอบต่อภาระผูกพันของ บริษัท จัดการ
• ต้องให้บริการที่ระบุไว้ในสัญญาแก่พวกเขาอย่างครบถ้วน.
• เจ้าของแต่ละคนจะไม่รับผิดชอบต่อหนี้ของเจ้าของที่ไร้ยางอายรายอื่นไม่มีคนกลางเนื่องจากเจ้าของเป็นผู้กำหนดว่าจะทำงานร่วมกับองค์กรใด เจ้าของสถานที่อยู่อาศัยเลือกองค์กรที่ดำเนินการซ่อมแซมและงานอื่น ๆ ในบ้านอย่างอิสระ ในกรณีนี้เป็นสัญญาไม่ใช่ข้อตกลงการจัดการ ไม่ต้องจ่ายเงินงานเพิ่มเติม

1. ในรูปแบบโดยตรงไม่มีการจัดสรรงบประมาณในการซ่อมแซม
2. ไม่มีการควบคุมการจัดการโดยตรง ไม่มีการควบคุมการบริการทั้งในส่วนของผู้อยู่อาศัยเองและในส่วนของหน่วยงานกำกับดูแล (ไม่มีกลไกทางกฎหมายที่อนุญาตให้ใช้การควบคุมดังกล่าว)
3. เมื่อสรุปข้อตกลง เช่น การจัดหาน้ำ ผู้เข้าร่วมอย่างน้อยครึ่งหนึ่งจำเป็นต้องลงนามในข้อตกลงกับซัพพลายเออร์ เงินเดือนเจ้าของ มิฉะนั้นสัญญาจะไม่บรรลุผล

ปรากฎว่าต้นทุนการบริการที่ต่ำนั้นได้รับการชดเชยด้วยค่าซ่อมแซมที่สูง แม้แต่งานด้านความงาม ไม่ต้องพูดถึงงานหลัก และการขาดโอกาสในการมีอิทธิพลต่อซัพพลายเออร์

เจ้าของสถานที่อยู่อาศัยได้เลือกการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรงและมีเหตุผลในการเลือกของพวกเขา เราขอเชิญคุณชมวิดีโอ

กฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนดให้มีสามวิธีในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ (ส่วนที่ 2 ของมาตรา 161 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) ที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของสถานที่เลือกวิธีการจัดการและสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาตามการตัดสินใจ (ส่วนที่ 3 ของมาตรา 161 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) วิธีแรกคือการจัดการโดยตรงของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (มาตรา 164 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) การจัดการโดยตรงสามารถทำได้ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (ต่อไปนี้จะเรียกว่า MKD) ซึ่งมีจำนวนอพาร์ทเมนท์ไม่เกิน 30 ห้อง (ส่วนที่ 2 ของมาตรา 161 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) หนึ่งในเจ้าของสถานที่ในบ้านดังกล่าวหรือบุคคลอื่นที่มีอำนาจซึ่งได้รับการรับรองโดยหนังสือมอบอำนาจ (ส่วนที่ 3 ของมาตรา 164 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) มีสิทธิที่จะกระทำการในนามของเจ้าของสถานที่ดังกล่าว บ้านที่เกี่ยวข้องกับบุคคลที่สาม

ข้อดีของการควบคุมโดยตรง:

1) การไม่มีต้นทุนการจัดการตามลักษณะวิธีการจัดการผ่านองค์กรการจัดการ

2) การซ่อมบำรุงที่อยู่อาศัยและทรัพย์สินส่วนกลางสามารถดำเนินการโดยเจ้าของหรือผู้รับเหมาที่ทำงานแบบถาวรหรือระยะสั้นซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมบ้าน

3) เจ้าของแต่ละรายทำสัญญากับองค์กรจัดหาทรัพยากรอย่างอิสระและไม่รับผิดชอบต่อการค้างชำระค่าสาธารณูปโภคของเพื่อนบ้าน (ส่วนที่ 2 ของมาตรา 164 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ข้อเสียของวิธีการควบคุมนี้:

1) ลดประสิทธิภาพการจัดการและคุณภาพของที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนเมื่อ ปริมาณมากเจ้าของสถานที่ความจำเป็นในการจัดประชุมใหญ่ในแต่ละประเด็นที่อยู่อาศัย

2) การไม่สามารถดำเนินการซ่อมแซมใหญ่โดยมีค่าใช้จ่ายของกองทุนช่วยเหลือการปฏิรูปที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน

วิธีที่ 2 คือ การบริหารจัดการของสมาคมเจ้าของบ้าน สหกรณ์การเคหะ หรือเฉพาะทางอื่นๆ สหกรณ์ผู้บริโภค- สมาคมเจ้าของบ้านก่อตั้งขึ้นโดยเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ (โดยการตัดสินใจของเจ้าของมากกว่า 50%) หรือเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในอาคารหลายหลัง เป็นสมาคมเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งเป็นสมาคมของ เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์และจดทะเบียนเป็น องค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไร(ข้อ 4 ของส่วนที่ 2 ของบทความ 44 ส่วนที่ 1 ของบทความ 46 ส่วนที่ 1 ของบทความ 135 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย; วรรค 4 ของข้อ 3 ของบทความ 50 วรรค 2 ของบทความ 291 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของ สหพันธรัฐรัสเซีย)

โปรดทราบ: ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2014 HOA จะถูกสร้างขึ้นในรูปแบบองค์กรและกฎหมายของนิติบุคคล - ห้างหุ้นส่วนของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ต่อไปนี้จะเรียกว่า TSN) (อนุวรรค 4 ของวรรค 3 ของมาตรา 50 มาตรา 123.12 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ในเวลาเดียวกัน ไม่จำเป็นต้องลงทะเบียน HOA ที่สร้างขึ้นใน TSN อีกครั้ง (ดูจดหมายของกระทรวงการก่อสร้างของรัสเซีย ลงวันที่ 10 เมษายน 2558 เลขที่ 10407-ACh/04) วัตถุประสงค์ของ HOA คือการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของบ้านและดำเนินกิจกรรมเพื่อสร้าง บำรุงรักษา อนุรักษ์ และเพิ่มทรัพย์สินดังกล่าว จัดให้มีสาธารณูปโภค และดำเนินกิจกรรมอื่น ๆ ที่มุ่งบรรลุเป้าหมายในการจัดการ MDC หรือการแบ่งปันทรัพย์สิน ของเจ้าของ (ส่วนที่ 1 ของมาตรา 135 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

สมาคมเจ้าของบ้านมีสิทธิที่จะให้บริการและ (หรือ) ดำเนินงานเกี่ยวกับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ด้วยตนเองหรือเพื่อดึงดูดบุคคลที่ดำเนินกิจกรรมประเภทที่เกี่ยวข้องตามสัญญา . หาก HOA ได้ทำข้อตกลงกับองค์กรจัดการจะควบคุมการปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว ข้อดีของ HOA คือการจัดการทรัพย์สินของเจ้าของโดยตรงและการให้บริการสาธารณูปโภค การปกป้องเจ้าของอย่างมีประสิทธิภาพจากองค์กรจัดหาทรัพยากร รวมถึงความสามารถในการบำรุงรักษา กิจกรรมเชิงพาณิชย์- ข้อเสียของ HOA ได้แก่ ค่าใช้จ่ายระดับสูงในการบำรุงรักษาพนักงานของพนักงาน

วิธีที่สามคือการจัดการองค์กรการจัดการ องค์กรการจัดการเป็นองค์กรเชิงพาณิชย์ที่ให้บริการสำหรับการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ตามใบอนุญาต (ส่วนที่ 1.3 ของมาตรา 161 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) นอกเหนือจากวิธีการจัดการแล้ว ที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของสถานที่จะต้องเลือกองค์กรการจัดการที่เฉพาะเจาะจง โดยเห็นด้วยกับเงื่อนไขของสัญญาและจำนวนค่าธรรมเนียมในการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม เมื่อเลือกองค์กรการจัดการโดยการประชุมใหญ่ของเจ้าของสถานที่จะมีการสรุปข้อตกลงการจัดการกับเจ้าของแต่ละรายตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่ (ส่วนที่ 1 ของข้อ 162 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ตามเงื่อนไขของสัญญา องค์กรการจัดการภายในระยะเวลาที่ตกลงกันโดยมีค่าธรรมเนียมจะให้บริการและดำเนินการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างเหมาะสมจัดหาสาธารณูปโภคให้กับเจ้าของสถานที่และบุคคลที่ใช้สถานที่ในบ้านนี้และดำเนินการ กิจกรรมอื่น ๆ ที่มุ่งบรรลุเป้าหมายในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ (ส่วนที่ 2 ของมาตรา 162 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) ข้อตกลงการจัดการสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์สรุปได้เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีและไม่เกินห้าปี (ส่วนที่ 5 ของมาตรา 162 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) ในกรณีนี้เจ้าของสถานที่มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาการจัดการตามเหตุผลที่กฎหมายแพ่งกำหนด (ส่วนที่ 8 ของมาตรา 162 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

สำหรับการให้บริการที่ไม่เหมาะสมองค์กรการจัดการจะต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของตามกฎหมายปัจจุบัน เจ้าของสถานที่บนพื้นฐานของการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่สามัญมีสิทธิ์ฝ่ายเดียวที่จะปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงการจัดการสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์หากองค์กรจัดการไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขของข้อตกลงดังกล่าวและตัดสินใจเลือกองค์กรจัดการอื่น หรือเปลี่ยนวิธีการจัดการบ้าน (ส่วนที่ 8.2 ของมาตรา 162 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) .

ข้อบกพร่อง วิธีนี้การควบคุมเอ็มเคดี:

1) การมุ่งเน้นขององค์กรการจัดการในการทำกำไรจากการให้บริการแก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายในอัตราภาษีที่เพิ่มขึ้นไม่ใช่การจัดการทรัพย์สินของผู้อื่น

2) การขาดวิธีการสำหรับเจ้าของในการควบคุมผลลัพธ์ของการบริการหรืองานที่ทำโดยตรง

3) การแต่งตั้งองค์กรการจัดการโดยหน่วยงานเทศบาลโดยพิจารณาจากผลการแข่งขันในสถานการณ์ที่เจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ได้เลือกวิธีการจัดการและความซับซ้อนของขั้นตอนในการเปลี่ยนแปลงองค์กรการจัดการ (ส่วนที่ 4 ของมาตรา 161 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ดังนั้นกฎหมายที่อยู่อาศัยช่วยให้เจ้าของสถานที่สามารถกำหนดวิธีที่สะดวกที่สุดในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ได้อย่างอิสระโดยคำนึงถึงความสัมพันธ์ที่มีอยู่ทั้งหมดทั้งระหว่างเจ้าของและกับบุคคลที่สาม

อาคารอพาร์ตเมนต์ (AMD) เป็นโครงสร้างทางวิศวกรรมที่ต้องการการดูแลเอาใจใส่อย่างต่อเนื่อง และจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุง

ใครควรทำเช่นนี้: เจ้าของที่อยู่อาศัยหรือมืออาชีพที่ได้รับการว่าจ้าง? รัฐได้ให้โอกาสเจ้าของตารางเมตรในอาคารในการเลือกวิธีจัดการอาคารสูงอย่างอิสระ

เจ้าของสถานที่อยู่อาศัยสามารถกระทำการ:

• ด้วยตัวคุณเอง;
• การสร้าง HOA;
• โดยแต่งตั้งบริษัทจัดการ (MC)

เจ้าของบ้านเลือกวิธีการจัดการในที่ประชุมใหญ่สามัญ พวกเขายังสามารถเปลี่ยนเป็นอย่างอื่นที่ให้ผลกำไรมากกว่าได้ตามความเห็นของคนส่วนใหญ่

การจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์

นี่คือรูปแบบการจัดการแบบรวมกลุ่ม จัดให้มีการมีส่วนร่วมโดยตรงของผู้อยู่อาศัย นั่นคือเจ้าของตารางเมตรที่อยู่อาศัยแต่ละรายร่วมมือกับองค์กรที่ให้บริการอสังหาริมทรัพย์อย่างอิสระ ด้วยวิธีนี้ไม่จำเป็นต้องมีประมวลกฎหมายอาญา แต่ในทางปฏิบัติมักเกิดขึ้นบ่อยที่สุด

ด้วยการจัดการโดยตรง ไม่จำเป็นต้องสร้าง นิติบุคคล- ผู้จัดการบ้านหรือคณะกรรมการประจำบ้านจะจัดการอาคารสูง ประเด็นทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาจะมีการหารือในที่ประชุมสามัญ

ตามศิลปะ มาตรา 164 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของบ้านมีโอกาสที่จะเลือกตัวแทนของตนเพื่อดำเนินการในนามของตนและปกป้องสิทธิ์ทางกฎหมายของตน เขาได้รับอนุญาตให้ลงนามในข้อตกลงและร่วมมือกับ บริษัทต่างๆองค์กรและหน่วยงานภาครัฐ ตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของบ้านดังกล่าวอาจเป็นบุคคลที่ทรัพย์สินไม่มีตารางเมตรในอาคารสูงก็ได้

ด้วยการจัดการโดยตรง สามารถสรุปได้เฉพาะสัญญาโดยตรงเท่านั้น เจ้าของพื้นที่พักอาศัยทุกตารางเมตรทำเช่นนี้

ประธานสภาบ้านได้รับมอบอำนาจให้ทำสัญญาในนามของเจ้าของทุกคน ในการดำเนินการนี้จะต้องออกหนังสือมอบอำนาจรับรองในนามของผู้อาวุโสในบ้าน

ในการลงนามข้อตกลงกับอีกฝ่ายโดยไม่มีคนกลางระหว่างการจัดการโดยตรง จำเป็นต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้:

• สำเนารายงานการประชุมสามัญของเจ้าของทรัพย์สินซึ่งการตัดสินใจกำหนดวิธีการจัดการในอาคารอพาร์ตเมนต์
• สำเนาเอกสารตามการตัดสินใจเลือกตัวแทนที่ได้รับอนุญาตหรือประธานสภาบ้าน โดยโต้ตอบกับบริษัทที่จัดหาสาธารณูปโภคและทรัพยากรในนามของเจ้าของทั้งหมด
• สำเนาใบรับรองการลงทะเบียนสำหรับ MKD
• คำแถลงถึงผู้อำนวยการเกี่ยวกับการลงนามในสัญญาโดยตรง

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรง: ข้อดีและข้อเสีย

ข้อดี

• เจ้าของบ้านจะต้องเจรจาข้อตกลงการชำระค่าสาธารณูปโภคใหม่ด้วยตนเอง สิ่งนี้เป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของตารางเมตรเนื่องจากต้องรับผิดชอบต่อตนเองเท่านั้นและจะไม่ได้รับความสูญเสียเนื่องจากการกำกับดูแลของบริษัทจัดการหรือเนื่องจากหนี้สิน ในกรณีนี้ลูกบ้านจะชำระเงินทั้งหมดให้กับผู้ให้บริการโดยตรง
• เมื่อไม่มีคนกลาง จะไม่มีใครมีโอกาสที่จะระบุจำนวนเงินเพิ่มเติม และจะไม่มีใครสามารถพิมพ์ผิดเพื่อประโยชน์ของตนและเป็นผลเสียต่อเจ้าของบ้านได้
• เจ้าของอพาร์ทเมนท์ต้องรับผิดชอบหนี้ ในกรณีนี้เพื่อนบ้านของลูกหนี้จะไม่ได้รับความเดือดร้อนแต่อย่างใด การชำระเงินทั้งหมดชัดเจน ค่าใช้จ่ายในการบริการเพิ่มเติมจะถูกแบ่งปันให้กับผู้อยู่อาศัยทุกคนในบ้าน ปัญหาในการจัดวางสิ่งต่าง ๆ ตามลำดับ อุปกรณ์ใหม่และปัญหาอื่น ๆ ได้รับการแก้ไขร่วมกัน
• เพื่อรักษาอาคารสูงให้อยู่ในสภาพที่ดีเยี่ยม คุณต้องทำงานด้านเทคนิค ซึ่งดำเนินการโดยเจ้าของทรัพย์สินเองด้วยค่าใช้จ่ายของพวกเขาเอง หรือด้วยความช่วยเหลือจากบริษัทจ้างงาน ในเวลาเดียวกันคุณต้องดูแลการลงนามในเอกสารที่จัดทำขึ้นอย่างถูกต้องซึ่งระบุรายการบริการและข้อกำหนดอย่างชัดเจน

ข้อบกพร่อง

• การดำเนินการที่มุ่งปรับปรุงพื้นที่ท้องถิ่นและพื้นที่ส่วนกลางเป็นไปโดยสมัครใจเท่านั้น ตัวอย่างเช่นหากผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ต้องการติดตั้งวิดีโออินเตอร์คอมทางเข้า แต่เจ้าของอพาร์ทเมนต์บางคนปฏิเสธก็เป็นไปไม่ได้ที่จะบังคับให้พวกเขาจ่ายเงิน จึงต้องดำเนินการจากจำนวนเงินที่รวบรวมได้
• การเลือกตัวแทนบ้านอาจเป็นเรื่องท้าทายเช่นกัน เขามีหน้าที่รับผิดชอบในการร่างเอกสารและด้านอื่นๆ แต่เนื่องจากตำแหน่งนี้เป็นตำแหน่งที่ไม่ได้รับค่าตอบแทน ด้วยวิธีการจัดการเช่นนี้ จึงค่อนข้างยากที่จะหาคนที่เต็มใจรับตำแหน่งนั้น
• ทางเข้าแต่ละทางมีอพาร์ทเมนท์ประมาณ 15 ห้อง ผู้อยู่อาศัยของพวกเขาเองจะเจรจาสัญญาใหม่กับผู้ให้บริการ จากนั้นจึงชำระค่าบริการที่มีให้ ต้องมีคนควบคุมการชำระเงินให้ตรงเวลา
• ปัญหาใหญ่อาจเกิดจากคุณภาพของบริการที่มีให้ ซัพพลายเออร์ของพวกเขาได้รับการคัดเลือกอย่างถูกกฎหมายจากเจ้าของบ้านเอง หากคุณภาพของทรัพยากรที่จัดหาหรือกำหนดเวลาถูกละเมิด จะต้องดำเนินการอย่างระมัดระวังเพื่อให้แน่ใจว่าเงื่อนไขของข้อตกลงที่ลงนามนั้นได้รับการเคารพ มักจะเป็นเรื่องยากที่จะหาบุคคลในหมู่ผู้อยู่อาศัยที่จะติดตามการปฏิบัติตามข้อตกลง
• บ้านที่ถูกโอนไปบริหารโดยตรงไม่ควรขึ้นอยู่กับงบประมาณของเทศบาล ในกรณีนี้ให้ขอความช่วยเหลือจากตัวแทน รัฐบาลท้องถิ่นหรือรัฐในรูปแบบของการดำเนินการ โปรแกรมโซเชียลเป็นไปไม่ได้. ตัวอย่างเช่น หากจำเป็นต้องติดตั้งสนามเด็กเล่นสำหรับเด็กหรือทางลาดสำหรับคนพิการ ผู้อยู่อาศัยจะต้องดำเนินการโดยใช้เงินทุนหรือความพยายามของตนเอง ในเวลาเดียวกันทั้งหมดจัดทำโดยรัฐ มาตรฐานทางเทคนิคจะต้องได้รับการเคารพ
• อาจมีคำถามเกิดขึ้นเมื่อดูแลรักษาเอกสาร ผู้อยู่อาศัยบางคนเข้าใกล้สิ่งนี้อย่างขาดความรับผิดชอบหรือมีความเข้าใจงบการเงินไม่ดี
• บ้านไม่สามารถได้รับเงินในเมืองซึ่งจัดสรรไว้สำหรับการซ่อมแซมที่สำคัญและต่อเนื่อง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ตกอยู่บนไหล่ของเจ้าของตารางเมตรในอาคารสูง

การจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์ในปี 2559 การเปลี่ยนแปลง

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 255 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2558 ได้จำกัดตัวเลือกที่ผู้อยู่อาศัยจะได้รับสิทธิ์ในการจัดการโดยตรงในอาคารสูง ได้รับอนุญาตเฉพาะในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งจำนวนครัวเรือนไม่เกินสิบหกครัวเรือน ในการโอนสิทธิ์และความรับผิดชอบในการบริหารเจ้าของบ้านจากเจ้าของอพาร์ทเมนต์ไปยัง บริษัท จัดการเจ้าของอพาร์ทเมนต์ทุกคนจะต้องจัดทำเอกสารระหว่างการจัดการอาคารอพาร์ทเมนต์กับองค์กรที่พวกเขาเลือกโดยไม่มีข้อยกเว้น เงื่อนไขของความร่วมมือนี้ถูกกำหนด ตกลง และแก้ไขโดยเจ้าของตารางเมตรในรายงานการประชุมใหญ่สามัญ ข้อตกลงดังกล่าวสรุปและจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษร ให้สิทธิที่เท่าเทียมกันสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์ทุกคน

กฎหมายปัจจุบันของปี 2559 กำหนดว่าหากระยะเวลาของข้อตกลงดังกล่าวหมดอายุลงและคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะยุติข้อตกลงดังกล่าว ข้อตกลงการจัดการใน MKD จะยังคงมีผลใช้บังคับโดยอัตโนมัติบนพื้นฐานเดียวกันและในเวลาเดียวกัน

หากอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการจัดการโดยตรงจากผู้อยู่อาศัยและพวกเขาได้ร่วมกันเลือกเจ้าของอพาร์ทเมนท์คนหนึ่งเป็นตัวแทนที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายปี 2559 บุคคลนี้สามารถปฏิบัติหน้าที่ของตนได้โดยไม่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ

หากเจ้าของบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้เลือกตัวแทนที่ได้รับอนุญาตซึ่งไม่ใช่เจ้าของตารางเมตรในบ้าน ดังนั้นเพื่อให้เขาใช้อำนาจเขาจำเป็นต้องมีหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของบ้าน กฎหมายปี 2559 ได้กำหนดแบบฟอร์มที่เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างง่ายสำหรับข้อตกลงประเภทนี้ ผู้เชี่ยวชาญจะจัดเตรียมเวอร์ชันโดยประมาณหากจำเป็น

การบริหารจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยบริษัทจัดการ

บริษัทจัดการเป็นนิติบุคคลเชิงพาณิชย์ที่รับสิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สินของอาคารอพาร์ตเมนต์โดยการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของทรัพย์สิน องค์กรจัดการสร้าง เงื่อนไขที่จำเป็นเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารสูงและจัดหาที่อยู่อาศัยและบริการส่วนกลางให้กับผู้อยู่อาศัย เธอเป็นตัวแทนของผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย

บริษัทจัดการดำเนินงานตามมาตรฐานของกฎหมายรัสเซียทั้งหมด ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย และภายใต้ข้อตกลงในการจัดการบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ รหัสที่อยู่อาศัยของรัสเซียพูดถึงเฉพาะองค์กรการจัดการเท่านั้น

นิติบุคคลที่จัดการสต๊อกที่อยู่อาศัยมักเป็นนิติบุคคลอิสระ พวกเขามีงบดุล บัญชีธนาคาร ตราประทับ เอกสาร แสตมป์ และรายละเอียดอื่นๆ เป็นของตัวเอง

ใครสั่งบริการด้านการจัดการ?

• เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (บุคคลและนิติบุคคลของสหพันธรัฐรัสเซีย เทศบาลที่เป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของตารางเมตรในอาคาร)
• สมาคมเจ้าของบ้าน (กลุ่มอาคารพักอาศัย สหกรณ์การเคหะ สมาคมเจ้าของบ้าน)
• อวัยวะ อำนาจรัฐวิชาของสหพันธรัฐรัสเซีย (หน่วยงานระดับภูมิภาค รัฐบาลท้องถิ่นที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในบ้าน)

เจ้าของทรัพย์สินในอาคารอพาร์ตเมนต์จะเลือกบริษัทจัดการอย่างไร?

ทำได้โดยใช้:

• การแข่งขัน;
• รายการที่จัดทำโดยกลุ่มริเริ่ม

เมื่อเลือกบริษัทจัดการได้ในที่สุด จะมีการลงนามข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย (บริษัทจัดการและเจ้าของทรัพย์สินในอาคารสูง)

หากเจ้าของตารางเมตรยังไม่ตัดสินใจภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดว่าจะจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างไรองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก็จะมีการแข่งขันแบบเปิดเพื่อเลือกบริษัทจัดการตามมติที่ 75

หากลูกค้าสำหรับบริการของ บริษัท จัดการในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นสมาคมเจ้าของบ้าน (สมาคมที่อยู่อาศัยอาคารพักอาศัย) ดังนั้นวิธีโดยตรงในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นไม่ได้ดำเนินการโดยองค์กรจัดการ แต่โดยห้างหุ้นส่วนจดทะเบียน ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ในกรณีนี้ HOA และบริษัทจัดการได้ลงนามในข้อตกลงระหว่างกันเอง อาจกำหนดเงื่อนไขปฏิสัมพันธ์โดยละเอียด - มากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุไว้ในมาตรา 162 ของรหัสที่อยู่อาศัย RF

การจัดการบ้าน HOA

การจัดการในอาคารอพาร์ตเมนต์อีกรูปแบบหนึ่งคือการจัดตั้งสหกรณ์การเคหะหรือสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) การประชุมใหญ่ของเจ้าของทรัพย์สินจะสร้างองค์กรที่ไม่ กิจกรรมผู้ประกอบการ(สหกรณ์หรือ HOA) หน้าที่หลักคือให้บริการอาคารสูง

HOA มีบัญชีธนาคารของตนเอง มีตราประทับของตนเอง และเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์สินในอาคารต่อบุคคลที่สาม

กฎหมายหลักที่กำหนดหน้าที่ของ HOA คือมาตรา 161 มาตรา 8 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

ทั้งหมด ปัญหาปัจจุบันได้รับการตัดสินใจในการประชุมใหญ่สามัญของสมาชิกขององค์กร พวกเขา

• เปลี่ยนแปลงกฎบัตร
• ตัดสินใจเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างองค์กรและการชำระบัญชี
• เลือกหน่วยงานกำกับดูแล
• ทำสัญญาและข้อตกลงอื่น ๆ กับบริษัทจัดการ
• กำหนดจำนวนเงินที่ชำระ
• ตัดสินใจว่าจะใช้เงินทุนอย่างไร ไม่ว่าจะขอสินเชื่อหรือสินเชื่อ
• ประเมินกิจกรรมของคณะกรรมการ
• จ่ายค่างานของฝ่ายบริหารขององค์กร
• ให้เช่าทรัพย์สินวัสดุของบ้าน

คณะกรรมการ HOA เป็นของเขา ผู้บริหารผู้ที่ได้รับเลือกจากสภา ในกิจกรรมต่างๆ จะมีการชี้นำโดยกฎบัตรซึ่งควบคุมอำนาจของร่างกายนี้ ความถี่ของการประชุม และเวลาของกิจกรรม

คณะกรรมการ HOA ทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:

• เซ็นสัญญากับผู้เชี่ยวชาญ
• ควบคุมการระดมทุน
• รายงานการใช้จ่ายเงินและประสิทธิผลของงานการเงินและเศรษฐกิจ
• เรียกประชุมและดำเนินการประชุม
• เก็บรักษาเอกสาร: แจ้งเกี่ยวกับการประชุมสามัญที่วางแผนไว้ของสมาชิกขององค์กร, เก็บรายงานการประชุม, จัดทำการตัดสินใจของการประชุม, รายชื่อผู้เข้าร่วม;
• มีสินทรัพย์วัสดุในงบดุลของ HOA อยู่ในสภาพที่ยอมรับได้
• ติดตามการปฏิบัติตามพันธกรณีของเจ้าของทรัพย์สินและปกป้องสิทธิของพวกเขาในระหว่างการดำเนินงานของทรัพย์สินส่วนกลาง
• แสดงถึงผลประโยชน์ของเจ้าของตารางเมตรในอาคาร

HOA ได้รับอนุญาตให้ทำข้อตกลงกับองค์กรใด ๆ เพื่อจัดการงาน ในกรณีนี้ หน้าที่ที่จำเป็นทั้งหมดจะดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถทางเทคนิคทั้งหมดสำหรับงานเหล่านี้ สิทธิและภาระผูกพันทั้งหมดของคู่สัญญาจะถูกกำหนดโดยข้อตกลง บริการการจัดการจะจ่ายจากคลังทั่วไปของ HOA

ความน่าอยู่และความเป็นอยู่ที่ดีของอาคารหลายชั้นขึ้นอยู่กับตัวเลือกที่เลือกสำหรับการจัดการอาคารนี้ กฎหมายเสนอทางเลือกการจัดการสามทาง:

• การเลือก HOA หรือสหกรณ์การเคหะ
• การบริหารจัดการของผู้อยู่อาศัยเอง
• การจัดการของบริษัทหรือบริษัทใดบริษัทหนึ่งโดยเฉพาะ

ผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์เลือกแบบฟอร์มใดแบบฟอร์มหนึ่งอย่างอิสระในการลงคะแนนเสียงทั่วไปแบบเปิด จากผลการแข่งขันจะมีการประกาศผลการตัดสินใจ หากผ่านไประยะหนึ่งผู้อยู่อาศัยต้องการเปลี่ยนการตัดสินใจและเลือกวิธีการจัดการอื่นก็จำเป็นต้องจัดการประชุมในลักษณะเดียวกันและแก้ไขปัญหาด้วยการลงคะแนนเสียง วันนี้เราจะบอกคุณเกี่ยวกับข้อดีข้อเสียของการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรงโดยเจ้าของ

เมื่อเจ้าของอาคารสามารถจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ได้อย่างเป็นทางการ ผู้อยู่อาศัยก็เริ่มเปลี่ยนรูปแบบการจัดการ แท้จริงแล้ว เมื่อมองแวบแรก การปกครองตนเองมีข้อดีหลายประการและดูเหมือนว่าจะมีข้อได้เปรียบมากที่สุด วิธีการที่มีประสิทธิภาพ- แต่ในความเป็นจริง ปรากฎว่าการจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์มีข้อผิดพลาดที่หลาย ๆ คนที่บ้านเปลี่ยนมาใช้การจัดการประเภทนี้ต้องเผชิญ

ประโยชน์ของการควบคุมบ้านโดยตรง

เมื่ออาคารหลายชั้นได้รับการจัดการโดยบริษัทแห่งหนึ่ง จะต้องรับผิดชอบในการชำระค่าบริการทั้งหมด ความรับผิดชอบของเธอรวมถึงการส่งการแจ้งเตือน การแจ้งเกี่ยวกับภาษีใหม่และเอกสารทั้งหมด แต่เมื่อเลือกการควบคุมโดยตรง สถานการณ์ก็เปลี่ยนไป

ข้อเสียของการจัดการตนเองของอาคารอพาร์ตเมนต์

มีรายละเอียดปลีกย่อยและข้อผิดพลาดมากมายในการจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์ เราได้สรุปเฉพาะประเด็นพื้นฐานที่สุดในเนื้อหานี้เท่านั้น เป็นที่เข้าใจได้ว่าเจ้าของต้องการได้รับความเป็นอิสระและมีโอกาสได้รับใบเสร็จรับเงินสำหรับการบริการที่ "โปร่งใส" ความไม่เป็นระเบียบของแผนกการเคหะและที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนเป็นที่รู้จักมากที่สุด ผู้คนต้องเสียเวลาพิสูจน์การเพิ่มเติมและการพิมพ์ผิด อย่างไรก็ตาม ทุกอย่างต้องได้รับการคิดและวิเคราะห์อย่างรอบคอบ ก่อนที่จะดำเนินการแก้ไขปัญหาและเปลี่ยนไปใช้รูปแบบการปกครองตนเอง มิฉะนั้นการเปลี่ยนแปลงจะนำมาซึ่งปัญหาใหม่ ๆ มากกว่าที่จะแก้ไขปัญหาเก่า

หากคุณยังคงมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับรูปแบบการจัดการนี้ หรือคุณสนใจเฉพาะการเปลี่ยนแปลงในปี 2558 และ 2559 คุณสามารถถามคำถามกับทนายความของเราทางออนไลน์ได้ ซึ่งยินดีที่จะอธิบายให้คุณทราบถึงความซับซ้อน คุณลักษณะ และความเสี่ยงทั้งหมด ของการจัดการโดยตรง