В сентябре 2014 года случилось знаковое событие: был разработан новый ГОСТ «Общие требования к хостелам», который не только дает официальное признание данному виду гостиниц, но и устанавливает обязательные требования к подобным объектам.
Важная новость для хостелов: принят ГОСТ «Общие требования к хостелам»
Первые гостиницы с указанием термина «Хостел» в России стали появляться около 4-х лет назад, однако, официального определения, что такое хостел, и каким он должен быть, не существовало. По мере бурного роста количества хостелов в Москве и Санкт-Петербурге, термин стал постепенно входить в обиход, однако, отсутствие единых стандартов зачастую вводило туристов в заблуждение, поскольку в ряде случаев под вывеской «Хостел» предоставлялись общежития барачного типа или переполненные кроватями коммуналки, мало предназначенные для цивилизованного пребывания. Отсутствие законодательной базы также сказывалось на работе качественных хостелов - формально они не могли называть себя полноценными гостиничными объектами и в большинстве случаев вели деятельность как «Сдача меблированных комнат в наем».
И вот, в сентябре 2014 года случилось знаковое событие: был разработан новый ГОСТ «Общие требования к хостелам», который не только дает официальное признание данному виду гостиниц, но и устанавливает обязательные требования к подобным объектам. Инициаторами создания этого стандарта выступили Некоммерческое партнерство «Межрегиональное объединение развития индустрии хостелов» (Также известное хостельерам как «Союз Хостелов России») и Некоммерческое партнерство «Лига Хостелов».
ГОСТ официально разработан ОАО «ВНИИС» при содействии указанных инициаторов. Немаловажно отметить, что за счет того, что в разработке принимали участие некоммерческие партнерства, представляющие интересы сотен хостельеров, разработанный ГОСТ не содержит каких-либо невыполнимых требований и не влечет за собой рисков закрытия цивилизованных вариантов хостелов.
ГОСТ вступит в силу с января 2015 года. На его основании также будут приняты различные региональные законы, регулирующие деятельность хостелов на местном уровне.
Во-первых, стандарт признает, что хостелы могут работать в различных правовых формах - в том числе бизнес может вестись индивидуальными предпринимателями и физическими лицами. Это достаточно важно, поскольку, как показывает статистика, более половины хостелов ведут деятельность от индивидуальных предпринимателей.
Определения
Далее, ГОСТ дает три определения: что такое хостел, кто такой хостельер, и для кого предназначены хостелы (вводится понятие «малобюджетного туризма»). Поскольку это достаточно принципиальные термины, мы процитируем их дословно:
«Хостел» : Экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера/комнаты различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера/комнаты, а также помещения (зоны, места) для общения гостей.
«Хостельер»: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или физическое лицо, оказывающие услуги хостелов на собственной или арендованной территории согласно законодательству Российской Федерации.
«Малобюджетный туризм» : Туризм, предназначенный для людей, которые ограничены в денежных средствах для путешествий и отдыха (молодежь, люди с малым достатком, пожилые люди), либо предпочитающих экономить.
Определения терминов достаточно понятные, при этом они сформулированы простым языком, что, в целом, нетипично для отечественного законодательства, и потому уже заслуживает уважения.
Жилой фонд и отдельные входы
Далее в Стандарте фиксируется, пожалуй, самая важная вещь, по крайней мере для хостелов Санкт-Петербурга: хостелы могут располагаться в жилых квартирах , дословно: «Хостелы могут располагаться в отдельно стоящем здании или занимать часть здания (этаж, подъезд), квартиру или несколько квартир в одном здании (на одном или нескольких разных этажах). Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде), при условии соблюдения требований части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отметим, что указанная статья ЖК носит крайне общий характер и не предусматривает каких-либо особых требований: «Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.»
В Санкт-Петербурге порядка 80% хостелов - это жилой фонд, и данная статья Стандарта является безусловно позитивной для хостельеров.
Таким образом, хостел может располагаться в жилом доме, и отдельный вход для него не обязателен, равно как и наличие второго входа . Это тоже важно, поскольку до принятия ГОСТа у многих хостельеров были опасения, что второй вход может быть введен в качестве обязательного условия.
Цокольные этажи
А вот следующая статья может оказаться неприятной для некоторых хостелов. Мы знаем несколько хостелов, открытых в цокольных этажах. Так вот, располагать хостелы в цоколях и подвалах теперь запрещено: «Не допускается использование в качестве жилых комнат цокольных этажей, подвальных помещений и комнат, не имеющих окон ». Согласно ГОСТу, в цоколях могут располагаться только общие зоны и дополнительные услуги (санузлы, подсобки и т.д.). Конечно, по этому поводу можно было бы вступить в полемику, вспомнив русскую классику - Мастер и Маргарита, как мы помним, прекрасно уживались именно в цоколе, однако, в целом, следует признать, что эта часть зданий никогда не предназначалась для длительного нахождения людей.
Нормативы площади
«Площадь жилых комнат/номеров в хостелах определяется из расчета не менее четырех квадратных метров на одну кровать , одноярусную или двухъярусную, включая площадь, занятую кроватью.
Примечание - Пример расчета: при количестве проживающих в жилой комнате/номере хостела 20 человек минимальная площадь жилой комнаты/номера с двухъярусным расположением кроватей должна составлять: 4 м2 × 10 кроватей в основании пола = 40 м2, с одноярусным расположением кроватей: 4 м2 × 20 кроватей = 80 м2.»
Это понятное требование, защищающее гостей от тесноты. В целом, для комфортного пребывания площадь должна быть побольше, метров 5-6.
Следующее требование касается высоты помещений. « Высота (от пола до потолка) жилых комнат/номеров должна быть не менее 2,5 м. Высота коридоров, холлов должна быть не менее 2,1 м. Расстояние от верхней кровати (при двухъярусном расположении) до потолка должна быть не менее 75 см .»
В целом, большинство помещений это требование не затронет, разве что варианты с трехъярусными кроватями (есть и такие, хотя это, безусловно, нельзя считать цивилизованной нормой).
Нормативы санузлов
Также ГОСТ регулирует количество санузлов: «Хостелы должны быть обеспечены санузлами из расчета не менее одной туалетной кабины и одного умывальника на 15 человек и не менее одной душевой кабины на 15 человек . В больших хостелах рекомендуется устройство раздельных санузлов и душевых для мужчин и женщин. » С данным требованием сложно не согласиться. В качестве аналогии можно привести устройство вагонов поезда. По этому критерию хостелы ближе к купе, чем к плацкарту, и это, конечно позитивно для туристов.
Общая зона и кухня
С одной стороны, в Стандарте есть однозначная формулировка: «В хостелах должна быть выделена общая зона для встреч, общения, отдыха гостей, размещенная рядом со службой приема и размещения, в холлах, на этажах, на кухне и т.д.»
Однако, далее указанные рекомендации существенно смягчаются: «Допускается отсутствие общих комнат или мест для приема и приготовления пищи при наличии предприятий питания (кафе, закусочной, буфета и т.п.) в хостеле или в шаговой доступности от него. При этом необходимо обеспечить обязательное наличие кулеров для воды, чайников и т. п.». С учетом развитости инфраструктуры крупных городов России, практически все хостелы априори подпадают под шаговую доступность мест питания, что, соответственно, сводит требование к наличию кулера и чайника.
Это лишний раз свидетельствует, что ГОСТ принят в достаточно мягкой и лояльной к хостельерам форме.
Можно отметить и такой пункт, как - « смена постельного белья и полотенец не реже 1 раз в 5 дней »; но и сразу за ним идет примечание - « если хостел обеспечивает проживающих постельным бельем ». То есть в принципе, стандарт позволяет и не предоставлять постельное белье, что опять-таки наводит на ассоциацию с поездами.
Требования к номерам
Требования к номерам по сути минимальны, по сути их можно свести к стандартным размерам кроватей и минимальному набору стандартного инвентаря.
Кровать:
- минимальные размеры односпальной кровати 80×190 см,
- двуспальной - 140×190 см,
- расстояние между кроватями - не менее 75 см (если отсутствует перегородка).
Матрац с наматрасником, подушка, одеяло;
Комплект постельного белья на одного проживающего;
Одно полотенце на одного проживающего. Примечание - Постельное белье и полотенце в хостеле могут предоставляться за дополнительную плату, о чем гости должны быть проинформированы заранее.
Прикроватная тумбочка или шкафчик или шкаф для одежды или запирающая секция в шкафу, расположенном в комнате/номере или в холле или в коридоре, на каждого проживающего.
Выводы
Введение данного ГОСТа является однозначно положительной новостью для всех хостельеров, за исключением тех, чьи хостелы расположены на цокольных этажах (им придется закрыться).
Во-первых, государство официально признает, что такой вид гостиниц есть. Немного с запозданием, но на общем законодательном фоне даже оперативно.
Во-вторых, Стандарт формирует минимальные требования к хостелам, что позволяет однозначно идентифицировать, является ли ваш гостиничный объект хостелом, или нет. Главное - у туристов появится уверенность, что, останавливаясь в заведении с надписью «хостел» они получат определенный уровень комфорта, и не окажутся в общежитии для чернорабочих.
В третьих, ГОСТ сформулирован очень лояльно к хостельерам, и учитывает многие российские реалии данного бизнеса: хостел можно открывать физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, он может располагаться в жилом фонде, вход может быть общим, можно обойтись без общей зоны и кухни, если рядом есть кафе.
С нашей точки зрения, самое важное заключается в том, что данный вид бизнеса теперь является полностью легализованным.
С точки зрения , как готового бизнеса, это существенно снижает риски инвестирования в данный вид деятельности. Хостелы не требуют получения лицензий и сертификатов, данный бизнес можно вести даже без открытия юрлица, и использовать для этих целей квартиру.
Но не стоит забывать, что видимая легкость бизнеса привлекает в него все больше игроков, конкуренция растет, и в итоге прибыль получают только те хостелы, в которые хочется возвращаться. Принятие Стандарта является признаком оцивилизовывания рынка, о чем говорит и Приложение к ГОСТу, в котором в качестве рекомендаций отмечены такие принципы как: «Культура общения и доброжелательный прием всех гостей. Мотивирование проживающих к добрососедству. Запрет на пропаганду и принцип доброй воли.» Мы надеемся, что идея данный подход рано или поздно станет общепризнанным стандартом для всех видов бизнеса в России.
Внуков Игорь , руководитель гостиничных проектов Группы Компаний «Банк Готового Бизнеса» (Biz-Bank),
Яна Окунева , Президент Некоммерческого партнерства «Межрегиональное объединение развития индустрии хостелов» («Союз Хостелов России»)
Сентябрь 2014 г.
За последнее время в СМИ вышло несколько материалов, в которых отмечалось, что Госдума рассматривает законопроект о фактическом «запрете хостелов ». Учитывая как разросся этот сегмент рынка, такие новости не на шутку насторожили и бизнес, и простых граждан, которые часто путешествуя по стране, пользуются услугами экономичных отелей.
Не очень верю в то, что хостелы настолько сильно мешают жильцам домов, чтобы их запрещать.
Существует мнение, что давление на рынок хостелов пролоббировано владельцами классических , которые хотят к 2018 году сократить предложение на рынке, чтобы заработать на ЧМ.
Но никто не может ни доказать, ни опровергнуть этот тезис, и поэтому обсуждать политическую составляющую бессмысленно.
Обсудим лучше юридические аспекты (а в центре скандала именно они). Законопроект звучит так: «Не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц и иных средств размещения, оказание гостиничных услуг и иных услуг размещения». Если упрощенно, есть три типа недвижимости, сдающейся под временное проживание: гостиницы; хостелы; жилые помещения (дома, квартиры, комнаты). Первые два как раз - средства размещения.
Классическая гостиница в жилых помещениях непредставима. Например, в гостиницах принята система категорий и без свидетельства о присвоении категории предоставление гостиничных услуг не допускается (постановление Правительства № 1085). Вряд ли у нас есть хоть одна гостиница, имеющая свидетельство о категории и при этом расположенная в жилых помещениях (не в жилом доме, а именно в жилых помещениях, есть разница).
Хостел по ГОСТ Р 56184-2014 - это «экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера/комнаты различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера/комнаты, а также помещения (зоны, места) для общения гостей».
«Услуги размещения», которые будет запрещено оказывать в жилых помещениях, перечислены в ГОСТ Р 54606-2011. Для хостелов этот список выглядит так:
- прием и размещение туристов с режимом работы не менее 12 часов в сутки;
- вручение корреспонденции проживающим туристам;
- утренняя побудка (по просьбе проживающих туристов);
- ежедневная уборка номера, включая заправку постелей;
- смена постельного белья не реже одного раза в пять дней;
- смена полотенец не реже одного раза в три дня;
- предоставление утюга и гладильной доски;
- хранение ценностей в сейфе/сейфовых ячейках в службе приема и размещения или в мини-сейфе в номере;
- медицинские услуги: вызов скорой помощи, медицинская аптечка;
- вызов такси (по просьбе проживающих туристов);
- услуги компьютера, Интернета, факса.
Для меблированных комнат и того скуднее:
- прием и размещение не менее 8 ч в сутки;
- уборка жилой комнаты (включая заправку постели) к каждому заезду;
- смена постельного белья не менее одного раза в пять дней;
- смена полотенец не менее одного раза в три дня.
Если хостельер прекратит эти услуги оказывать, то останется чистый наём жилого помещения.
Собственник или даже арендатор (наниматель) квартиры (причем даже неважно, юридическое лицо, ИП или гражданин), вправе предоставлять ее физическим лицам для временного проживания на любой срок, в том числе посуточно, запретов в законе на это нет, и их не предвидится. Глава 35 Гражданского кодекса разрешает это делать совершенно недвусмысленно.
Подсказка: уборку и смену белья, конечно, нужно оставить, но не брать за них платы отдельной строкой, прием и размещение может проводить работник, сидящий в соседней квартире или вовсе в консьержной.
Причем при определенной правовой проработке вопроса вы сможете сдавать хоть квартиру целиком, хоть отдельные комнаты в ней, хоть койки в этих комнатах. Чем это отличается от действующей системы хостелов и чего так боятся хостельеры?
Давайте посмотрим судебную практику по хостелам. За что сейчас преследуют хостельеров в судах?
В арбитражных судятся из-за:
1. Нарушений миграционного законодательства - например, вселение иностранных граждан, находящихся в РФ незаконно (Дела №№ А53-21482/2015, А05-13652/2014)
2. Размещения хостелов в непригодных для жилья помещениях - цоколях и подвалах (Дело № А44-5687/2013)
3. Нарушений правил содержания жилых помещений (Дело № А26-369/2015)
4. Основной массив арбитражных дел по хостелам - обычные хозяйственные споры, взыскание арендной платы и т.п.
В судах общей юрисдикции к хостелам относятся плохо.
В основном дела против хостелов рассматриваются по одной канве: приходит какой-нибудь обиженный житель или прокурор, в качестве доказательств приносит скриншоты с сайта хостела, суд радостно признает, что имеет место оказание гостиничных услуг в квартире и принимает решение о запрете хостела.
Таких дел я насчитал в районе десятка - для статистики это много, для хостелов по всей стране - ничто. Как образец - местное свердловское дело № 33-18818/2015 от 11 декабря 2015 г. В нем (и остальных похожих) сказано: «деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров».
Это звучит страшно и вроде бы опровергает мою теорию, но есть два принципиальных момента:
1.Если суды правы и хостел - это действительно гостиничная услуга, которую нельзя оказывать в жилом помещении, то хостельерам нет смысла паниковать из-за нового закона - то, чего они боятся, уже существует, и существует давно - с 2008 года. Однако никто особо в тень не ушел, все работают, а запрещают 10 штук из миллиона и то, по моему мнению, незаконно (во всех делах, которые я прочел, делаются однотипные негодные выводы из документов, которые на самом деле ничего не запрещают).
2. Самое главное - что суды, принимая свои решения против хостелов, опирались на ГОСТ «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования. ГОСТ Р 51185-2008», почему-то считая, что он, этот ГОСТ, не допускает оказания гостиничных услуг в жилье (см. цитату из судебного акта выше). Но с 1 января 2016 года этот ГОСТ отменен, а новый, который принят вместо него, никаких запретов на хостелы в жилье не только не содержит, но и прямо их разрешает. То есть, в случае подобного дела сейчас суды даже толком мотивировать свое решение не смогут.
Так что с 2016 года, с отменой ГОСТа, положение хостельеров даже улучшилось. Если намеренно сгущать краски, то можно сказать, что это раньше они были вне закона, а теперь - вполне себе «в законе».
Поправки в Жилищный кодекс, когда их примут, сами по себе ничего существенно в ситуации не ухудшат. Думаю, что суды против хостелов будут развиваться по той же схеме: истец заявит, что в квартире оказывают услуги хостелов, а хостельер-ответчик должен будет доказать, что на самом деле он сдает квартиру по договору найма, а не оказывает услуги размещения.
Подчеркну: никто, к сожалению, не может гарантировать, что проблемы не начнутся позже.
Когда закон примут, а хостельеры переименуют свои договоры оказания услуг размещения в договоры найма жилого помещения и с рынка никуда не денутся, инициаторы поймут, что схема не сработала, и либо срочно внесут в неработающий закон поправки, которые устранят лазейку, либо примут какое-нибудь постановление правительства, где будут критерии различий между наймом и хостелом: например, если квартира сдается более, чем трем нанимателям, на сутки, юридическим лицом - это хостел, а не наём. Но это будет уже другая история. Подождем, догадаются ли, не будем уж все подсказывать.
В 2016 году Роспотребнадзор закрыл 41 хостел в Москве - на 16 больше, чем год назад. Официальные причины - нарушения санитарных норм, правил безопасности и антитабачного законодательства, а также незаконная перепланировка и проживание нелегальных мигрантов. Большинство закрытых хостелов находятся в жилых домах. Мэр Москвы Сергей Собянин открыто заявляет , что он «не большой сторонник, чтобы в жилых домах создавались хостелы». Всего в городе 352 хостела, 70% расположены в жилых зданиях. В Роспотребнадзоре допускают восстановление работы хостелов, которые устранят нарушения. И обещают продолжить проверки в 2017 году.
В мае Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий размещать хостелы и мини-гостиницы в жилом фонде. По мнению депутатов, такое соседство нарушает права жильцов. Если документ примут, организовывать хостелы в жилых зданиях разрешат только в нежилых помещениях на первом этаже с отдельным входом и системой звукоизоляции. Второе и третье чтения законопроекта планировали на ноябрь, но пока этого не произошло.
Велика вероятность, что запрет на размещение хостелов в жилых домах смягчат. Депутаты внесли в законопроект поправки , разрешающие устраивать хостелы в жилых домах с согласия жильцов. Против закона о запрете хостелов в его нынешнем виде выступают Минкульт, Минэкономразвития, Федеральное агентство по туризму, власти Санкт-Петербурга и Екатеринбурга, уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов. На прошлой неделе депутат Андрей Исаев сообщил , что законопроект получил негативную оценку и на координационном совете «Единой России».
Деятельность хостелов и мини-гостиниц не регулируется специальным законодательством. Единственный профильный регламент «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» вступил в силу 1 января 2015 года и носит рекомендательный характер. Однако есть мнение, что размещение хостелов в жилом фонде противоречит нормам Жилищного и Гражданского кодексов. Последний гласит: «Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое». А согласно СанПиН от 2010 года, помещение общественного назначения должно иметь отдельный вход, что практически невозможно сделать на этажах выше первого.
Как показывает опыт Москвы, для закрытия хостела, расположенного в жилом доме, достаточно жалобы жильцов на отсутствие отдельного входа в Роспотребнадзор или прокуратуру. Есть прецеденты и в Санкт-Петербурге. Даже если закон о запрете хостелов смягчат, лучшим выходом для владельцев остается перевод помещений в нежилой фонд.
Если хостел находится над квартирой, то он может быть фактически в любое время закрыт только по формальным причинам, - говорит ведущий юрисконсульт «Института экономики города» Дмитрий Гордеев.
Владелец 16 московских хостелов Роман Сабиржанов убежден , что хостелы в жилых домах рано или поздно запретят. Сам он открывает заведения только в нежилых помещениях. Сабиржанов советует владельцам хостелов, расположенных в жилом фонде, думать о переезде. Такого же мнения придерживаются владельцы сетей ID Hostel и «Хостелы Рус» Дмитрий Сельков и Регина Давлетова. Они переводят свой бизнес в нежилой фонд.
Читайте нас в
Поправки в Жилищный кодекс, известные как «закон о запрете хостелов», могут быть приняты до конца июня. В нынешнем виде они запрещают сдавать посуточно жилые квартиры и дома. РБК разобрался, кто проиграет от этого закона
Фото: Александр Коряков/Коммерсантъ
О том, что законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс (см. справку) должен быть принят во втором и третьем чтениях до окончания весенней сессии, то есть до 25 июня, РБК рассказала председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Первое чтение , в 30-дневный срок возможно внесение поправок, говорится на сайте Госдумы . Пока существенных замечаний со стороны депутатов и правительства в адрес законопроекта не поступало, утверждает Хованская.
Законопроект о запрете хостелов
Под законопроектом о запрете хостелов подразумевается законопроект № 876688-6 «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса РФ (в части запрета использования жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг)». Проект подготовлен группой из 37 депутатов во главе с председателем комитета Галиной Хованской.
Законопроект был зарегистрирован еще в начале сентября 2015 года, а в начале октября по жилищной политике и ЖКХ. В первом чтении .
Из пояснительной записки к законопроекту следует, что, хотя собственник жилья «вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия», эти действия должны учитывать «права и законные интересы» соседей.
Согласно статье 17.1 Жилищного кодекса и статье 288.2 Гражданского кодекса функциональным назначением жилых помещений является проживание граждан. А деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения в нежилое и соответствующего оснащения: например, системой звукоизоляции, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.
Жилищный кодекс не исключает возможности перевода к вартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение при условии, что такая квартира расположена на первом этаже. Нахождение выше первого этажа возможно, но лишь в случае, когда помещения, расположенные ниже, не являются жилыми.
Кто попадет под действие закона?
Согласно пояснительной записке к законопроекту речь идет о всех случаях «использования жилых помещений в качестве средств временного размещения », в том числе о «так называемых хостелах, мини-гостиницах » . Если жилое помещение сдается внаем, это, « безусловно, ведет к нарушению жилищных прав других жителей домов, проживающих в смежных с хостелами жилых помещениях », пишут депутаты.
Под «временным размещением» подразумевается аренда сроком до 180 дней, уточняет адвокат, член правления «Лиги х остелов» Наталья Петровская. Более длинная аренда относится к категории постоянного проживания и под данный закон не попадает, говорит она.
Понятия «хостел» и «мини-гостиница» на законодательном уровне не определены, чаще всего под ними понимают квартиры, сдаваемые в аренду посуточно, объясняет старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. В понимании гостиничного рынка хостел — это небольшие объекты, где в одном номере проживают несколько человек, не знакомых друг с другом, обычно с санузлом на несколько номеров, добавляет член правления «Лиги х остелов» Евгений Насонов.
Сейчас, для того чтобы владельцу квартиры открыть хостел, необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и уведомить о начале своей деятельности Роспотребнадзор, говорит Насонов. Получать лицензию для открытия хостела не нужно, добавляет Петровская.
Н аличие специальной лицензии действительно не требуется, но нужно соответствовать всем санитарным, пожарным и строительным нормам, подчеркивает руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE Станислав Ивашкевич. Речь идет о соблюдении ГОСТа Р 55322-2012 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», введенного в действие 1 января 2015 года (утвержден п риказом Федерального агентства по техническому регулированию, Росстандарта, № 139 3-ст от 23 октября 2014 года).
В записке к законопроекту Хованской уточняется, что данный ГОСТ позволяет организовывать хостел в жилом помещении, и именно эту лазейку депутаты хотят закрыть.
В итоге деятельность людей и компаний, сдающих в аренду квартиры посуточно, окажется под запретом, подтверждает директор компании «Кварт отель» Андрей Шарапов. По его словам, «Кварт отель» сдает в посуточную аренду 65 квартир в Москве, при этом выдает арендаторам постельное белье и убирает квартиры. «Теперь любые услуги по размещению граждан именно в жилом фонде будут запрещены, — подчеркивает он. — То есть нам придется прекратить работу».
Смогут ли хостелы продолжить работу?
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения в статус нежилого.
Жилищный кодекс позволяет перевести квартиру в категорию нежилого помещения даже в многоквартирном доме, но либо она должна находиться на первом этаже здания, либо все помещения под ней должны также являться нежилыми, уточняют авторы поправок.
Партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева рассказывала РБК, что из жилого в нежилое — технически сложный и дорогостоящий процесс. «Во-первых, для этого необходимо согласие всех собственников квартир в доме. Во-вторых, к нежилому помещению нужен отдельный вход», — утверждала она. Сам процесс перевода занимает, по ее словам, минимум 3-4 месяца.
Затраты на строительство отдельного входа, если он в принципе возможен, могут достигать 1 млн руб., считает Насонов: «Для нашего бизнеса это очень большие деньги, вряд ли кто-то будет их вкладывать».
«Владельцы хостелов работают вне правового поля, — настаивает Хованская. — Они платят налоги за жилое помещение, а это в несколько раз меньше, чем за коммерческую недвижимость». По словам гендиректора компании-оценщика Valrus Павла Карцева, налоговая ставка для жилой недвижимости кадастровой стоимостью до 10 млн руб. по Москве, например, в 2016 году составляет 0,1%, для нежилой — 1,3%. Таким образом, налог на квартиру кадастровой стоимостью, к примеру 9 млн руб., составит 9 тыс. руб., на нежилой объект такой же стоимости — 117 тыс. руб.
Сдача квартир и жилых домов в аренду в большинстве случаев осуществляется без уведомления налоговой службы или Роспотребнадзора, то есть является нелегальным бизнесом, а, значит, с вступлением нового закона в силу для многих арендодателей ничего не изменится, предупреждает Понаморева.
Что изменится для туристического рынка?
По оценке председателя московского представительства ассоциации «Межрегиональное объединение развития индустрии хостелов» Романа Сабиржанова, всего в России работает минимум 1 тыс. хостелов, большая часть которых расположена в многоквартирных домах. По данным Минкультуры, вступление нового закона в силу приведет к закрытию более 45 тыс. предприятий по всей стране.
По данным Росстата , жилищный фонд России на начало 2015 года включал 62,9 млн квартир. По оценке руководителя аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Романа Бабичева, если судить по Москве, то в аренду сдается примерно 8-10% всех квартир, в том числе посуточно — 1-2%. То есть в масштабах всей страны в посуточной аренде может быть задействовано более 600 тыс. квартир.
Самих гостиниц гораздо меньше, к тому же большая часть номерного фонда устарела: по данным Cushman&Wakefield, в России только 10% всего номерного фонда гостиниц, или 70,2 тыс. номеров, можно отнести к качественному предложению.
«Данная ситуация особенно отрицательно скажется на индустрии отдыха в Санкт-Петербурге, Москве, Крыму, Сочи, Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске, — говорится в официальном ответе пресс-службы Минкультуры на запрос РБК. — Это приведет к социальной напряженности на Черноморском побережье России, полуострове Крым, так как использование жилых помещений в качестве средства размещения для временного проживания является основным источником дохода населения в курортных зонах». Рост цен на гостиничные услуги в этом случае вообще непредсказуем, пишет представитель министерства.
Московские хостелы
Около 300 хостелов было в Москве в 2015 году
30-40 мест составляет средняя вместимость московского хостела
Менее 10% московских хостелов расположены в отдельных зданиях или нежилых домах. В жилых домах размещаются более 75% хостелов Москвы
5-7% хостелов рассчитаны на 100 мест. Самый большой московский хостел может вместить 300 человек
Около 15 сетей хостелов функционировало в Москве в 2015 году
спроса на размещение обеспечивают иностранные граждане
600-700 руб. равняется средняя стоимость размещения одного койко-места в хостелах Москвы
45 тыс. российских гостиничных предприятий по России будут закрыты после вступления закона в силу. В разных регионах на них приходится от 20 до 40% от емкости рынка размещения
10:48 — REGNUM
Закон о запрете хостелов в жилых домах оставит город на Неве без массового туриста и увеличит ряды безработных. Чтобы выжить, предпринимателям придется уйти «в тень», считают эксперты.
На взятки денег не хватит
В пятницу, 13 мая, в Госдуме одобрили поправки в Жилищный кодекс, получившие известность как «закон о запрете хостелов». Авторы инициативы во главе с председателем комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской увидели в хостелах и мини-гостиницах, располагающихся в многоквартирных домах, зло сродни ночлежкам. Как следует из пояснительной записки к законопроекту, использование помещений в таком качестве нарушает права собственников — соседей. Поэтому, согласно поправкам, малые гостиницы, в том числе хостелы, могут располагаться в многоквартирном доме лишь при условии перевода помещения в нежилое.
Потребовалось больше года, чтобы документ, после всех доработок, наконец прошел первое чтение. И сейчас парламентарии уверены, что законную силу он обретет уже к июлю текущего года. Это означает, что предпринимателям, дабы соблюсти букву закона, уже в ближайшее время придется не только заняться переводом помещения в категорию нежилого, но и оснастить свое «средство временного размещения» всем необходимым для оказания качественных гостиничных услуг — от системы звукоизоляции до сейфов для драгоценностей. Придется соблюсти и ряд других требований Жилищного кодекса к переводу помещений в категорию нежилых. Это кардинально изменит сектор гостиничных услуг по всем туристическим фронтам страны — от Крыма до Петербурга.
Даже для отдельно взятого города на Неве масштабы последствий от принятия законопроекта трудно переоценить. Данные систем бронирования говорят, что в Петербурге действуют свыше 2,5 тыс. гостиниц (включая квартиры для суточной сдачи), но лишь около 100 из них находятся в нежилом фонде. Порядка 800 гостиниц и малых отелей располагаются в многоквартирных домах.
Таким образом, огромный пласт номерного фонда города рискует в одночасье оказаться вне поля действия нового закона, заявила корреспонденту ИА REGNUM вице-президент по связям с общественностью НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга» Тамара Буйлова . И необязательно по злому умыслу. Перевод помещения из жилого в нежилое может вызвать значительные сложности, считает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков .
«Так, ЖК РФ прямо запрещает перевод жилых помещений в нежилые, если под переводимыми помещениями имеются жилые помещения. То есть, хостел должен быть расположен либо на первом этаже, либо выше, но под ним в таком случае должны находиться нежилые помещения, — пояснил он корреспонденту ИА REGNUM . — Также Жилищный кодекс содержит требования к обустройству отдельного входа в нежилое помещение. Если хостел расположен в объекте культурного наследия, то обустройство такого отдельного входа может быть в принципе невозможно из соображений сохранения культурного наследия или сопряжено с дорогостоящими процедурами и длительными согласованиями с органами охраны объектов культурного наследия».
Значительная часть хостелов и гостиниц супер-эконом-класса, отмечает Тамара Буйлова, находится как раз в пределах исторического центра. Поэтому процедура перевода таких помещений в разряд нежилых, скорее всего, будет затратной не только в части расходов на переустройство: к ним придется приплюсовать средний размер взятки по России. «Не удивлюсь, если чиновники, отвечающие за перевод жилого фонда в нежилой, внезапно разбогатеют», — отмечает Тамара Буйлова. Кроме того, ввиду смены статуса помещения резко вырастут затраты на его содержание, коммунальные услуги и так далее.
Квартира или бизнес-центр?
Помимо пути реконструкций и согласований, у отельеров есть еще один вариант выдержать требования закона: переехать в уже существующее нежилое помещение. Отдельные эксперты считают, что по такому варианту и будет в перспективе развиваться рынок мини-гостиниц в Петербурге. Хотя в центре города реализовать его будет проблематично. Однако есть и еще один вариант — переезд в бизнес-центр. Так, в марте управляющая компания NAI Becar заявила о запуске проекта по перепрофилированию пустующей части управляемого ею бизнес-центра в городе Выборге в хостел.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге Натальи Скаландис , при создании правильной концепции и грамотного предложения для собственников офисных центров такие проекты имеют хорошие перспективы в туристических городах. Объем инвестиций в проект был заявлен на уровне 1,9 млн. рублей, срок окупаемости — девять месяцев. При планируемой доходности в 1 млн. рублей в месяц компания заявила о минимальной стоимости проживания в сутки в 400 рублей.
Однако эксперты считают, что значительная часть нынешних владельцев хостелов будут не готовы нести тяжелую ношу согласований и финансовых затрат, сопряженных с переездом или реконструкцией. «Представляется, что в случае принятия законопроекта многие владельцы хостелов или гостиниц в жилых домах откажутся от соответствующих названий и просто будут сдавать жилые помещения в краткосрочный наем», — говорит Андрей Кулаков.
Тамара Буйлова подтверждает: какая-то доля владельцев хостелов не выйдут из бизнеса, но будут сдавать «квартиры» как физлица через международные системы бронирования. «Если государственные деятели не понимают, что хостел в жилом доме — это такой же бизнес, как булочная, а не торговля наркотиками или притон, то русский человек всегда найдет выход. Но подгоняют его к этому сами же депутаты», — отмечает эксперт.
Много неясностей существует в том, как будут реализовывать новый закон и справляться с его последствиями. «С точки зрения защиты интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в которых размещены подобные гостиницы, инициатива представляется оправданной. Однако не совсем понятен механизм ее реализации, особенно в самом нижнем сегменте гостиничного бизнеса, где хостел представляет из себя одну квартиру. Как будет проведена грань между сдачей жилья в краткосрочный наем и организацией хостела — непонятно», — говорит Андрей Кулаков.
Сплошные бюджетные потери
Как считает Кулаков, инициатива станет губительной для малого бизнеса в данной отрасли, особенно если предпринимателям не будет предоставлен достаточный переходный период для перевода помещений. Очевидно, что часть отельеров, возможно — большая, попросту свернет не нужный государству бизнес. По словам Тамары Буйловой, в этом секторе занято порядка 15 — 20 тыс. человек. «скорее всего, половина игроков сразу уйдет с рынка, и тогда масса людей пополнит армию безработных. Представьте: без работы останется столько человек, сколько было занято на Ижорских заводах в пик процветания», — говорит эксперт.
Ничуть не выиграет государство и в части правопорядка, о котором ратуют депутаты Госдумы. Тамара Буйлова отметила, что сейчас владельцы гостиниц и хостелов, как того требует законодательство, регистрируют иностранных граждан в органах ФМС в день их заезда. Не секрет, что благодаря этой системе правоохранители легко отлавливают нарушителей закона. Если же хостелы прекратятся в «квартиры», с постояльцами будет заключаться договор краткосрочной аренды. Регистрировать его физлица могут уже в течение семи дней. На руку это только нарушителям, ищущим пристанище под съемными крышами.
Также непредсказуемы пока последствия для рынка гостиничных услуг в преддверии пика сезона. Крупные игроки, возможно, выиграют, однако Петербург, который сейчас, грубо говоря, битком набит туристами из России и зарубежных стран, лишится части гостей, которым будет не по карману размещение в «звездных» гостиницах. А в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года перспектива потери едва ли не половины номерного фонда приобретает особую остроту.
Неудивительно, что чиновники Смольного неоднократно высказывались против законопроекта и даже искали поддержки, в частности, Минкультуры. «Если полностью закрыть все средства размещения в жилом фонде, то мы не только лишимся большого количества номеров, мы лишимся рабочих мест, налоговых поступлений в бюджет, и это большая проблема для нас всех. Мы считаем, что гостиницы в нежилом фонде нужно оставить», — заявляла еще в январе зампредседателя Комитета по развитию туризма Петербурга Нана Гвичия .
Выбросили, как котенка
Примечательно, что, говоря об эффективности законопроекта в части защиты интересов рядовых собственников, эксперты в принципе подвергают сомнению звучащие с парламентской трибуны тезисы о незаконности данного бизнеса. Его деятельность регулируется действующей с января прошлого года нормой ГОСТа «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», которая разрешает организовывать мини-гостиницу в жилом доме. Более того: 3 марта 2016 года Верховный суд РФ подтвердил ее правомерность, отказав в удовлетворении иска некоего гражданина Дьячкова, который счел недопустимым и нарушающим права собственников размещение хостела в квартире жилого дома.
«В свете этого решения суда не требовалось никаких новых законов, дополнительно разрешающих деятельность хостелов в многоквартирных домах. Требовался пакет мер, который регламентировал бы, что можно и что нельзя допускать владельцам хостелов, и позволил бы нормально регулировать этот рынок», — говорит Тамара Буйлова.
Например, какие-то требования можно было бы реализовать в рамках классификации, которую большим и малым средствам размещения гостей необходимо пройти в преддверии ЧМ-2018. Как неоднократно заявляли представители комитета по туризму Петербурга, хостелы, размещаемые в жилфонде, наравне с другими гостиницами должны были подтвердить свои «звезды» к июлю 2016 года.
И для контроля за соблюдением прав соседей — собственников тоже есть все возможности, считают эксперты: как минимум, граждане всегда могут пожаловаться в полицию или Роспотребнадзор, а если властьимущие считают это недостаточным, есть возможность подключить и органы вроде жилищной инспекции.
Но государство, как это уже показала практика борьбы с ларьками, даже в кризис предпочитает выбрасывать малый бизнес за борт, словно нерадивый хозяин ненужных котят.
Загрузка...
