Що потрібно зробити, щоб зняти житло безпосередньо у власника: три перевірені способи
Фото: imagebroker / Giuseppe Graziano / Global Look Press
Зняти квартиру без ріелтора - нездійсненна мрія для багатьох людей, які хочуть орендувати житло у Москві. На столичному ринку житла економ-класу працює безліч агентів з нерухомості, які ведуть переговори від імені власників та беруть за це комісію з наймача. Така система зручна для власників недорогого житла: вони не витрачають гроші на послуги ріелтора, що самостійно призводить до них потенційних квартиронаймачів. Водночас, для орендарів ситуація виглядає несправедливою: вони не наймали ріелтора і не хотіли йому платити, але часто змушені це робити, оскільки агент не залишає їм вибору.
Зараз у середньому 90% оголошень на різних спеціалізованих сайтах про нерухомість розміщують ріелтори, розповів генеральний директор онлайн-сервісу «Світ квартир» Павло Луценко. На даний момент частка оголошень від агентів на сайті «Світ квартир» складає 84%, на «Ціані» - 90%, на «Яндекс.Нерухомості» - 89%, повідомили представники цих компаній. У прес-службі Avito не змогли відповісти на запитання редакції про частку оголошень від власників та посередників.
Тим, хто не хоче платити ріелтору тільки за те, що той розмістив оголошення на безкоштовному сайті і був присутній під час укладання угоди, залишається шукати рідкісні пропозиції від власників житла або користуватися не дуже популярними сервісами, куди не пускають агентів, - наприклад, The Locals або "33 слона". Цей спосіб вимагає багато часу і не гарантує результату: найбільш вдалий варіант може здаватися через ріелтора, який зажадає з орендаря 100%-вий еквівалент місячної ставки як власна винагорода. «У Німеччині є дуже добрий закон: хто наймає ріелтора, той за нього й платить, – розповів співзасновник сервісу The Locals Євгеній Лучинін. — Я вважаю, що послуги ріелтора має оплачувати власник, тому що ріелтор допомагає саме йому».
Редакція «РБК-Нерухомості» знайшла три працюючі та абсолютно законні способи виключити ріелтора з угоди з оренди — навіть якщо агент присутній у квартирі та наполягає на власній винагороді.
Як влаштована оренда житла у Москві
Фото: Britta Pedersen / DPA / TASS
Багато власників московських квартир звертаються до ріелторів, які обіцяють власникам безкоштовно та швидко знайти мешканців. Власники погоджуються, оскільки вони самі при цьому не несуть витрат. Ріелтор дає оголошення від свого імені, після чого домовляється про перегляди з тими, хто зателефонує. На цьому етапі зацікавлений орендар не може вийти безпосередньо на власника: все спілкування йде лише через агента.
На перегляд квартири зазвичай приходять три сторони: потенційний наймач, ріелтор та господар квартири (або родич господаря, уповноважений укласти договір). Якщо орендарю подобається квартира і влаштовує вартість, то сторони домовляються про угоду. У цей момент ріелтор вручає власнику та наймачеві договір оренди – зазвичай це стандартний шаблон договору, зразок якого легко знайти в інтернеті. Найчастіше в угоді фігурують дві сторони — орендар та орендодавець. Ріелтор у такому документі не згадується. «У багатьох випадках виплата комісії ріелтору взагалі не документується, — розповіла партнер юридичної компанії Orient Partners Ксенія Казакова. — У такій ситуації довести якесь порушення практично неможливо».
У присутності агента господар житла та його квартиронаймач підписують договір, після чого наймач передає власнику плату за перший місяць разом із заставою, а ріелтору — агентську комісію, яка зазвичай дорівнює місячній ставці оренди (в окремих випадках — половині ставки). Після цього ріелтор зникає, а господар і наймач залишаються вирішувати побутові питання – передачу ключів, можливість заміни меблів тощо. Все подальше спілкування власника квартири з мешканцем відбувається без будь-якого посередництва - іншими словами, при появі розбіжностей сторони з'ясовують все одне з одним без притягнення ріелтора, який не несе відповідальності ні за порядність орендаря, ні за порядність господаря.
У поодиноких випадках ріелтор супроводжує квартиру протягом усього терміну оренди, проте для житла економ-класу така ситуація — виняток із правил. Система з виплатою комісії орендарем зазвичай працює для квартир масового сегмента (вартістю до 50 тис. руб. на місяць); у категоріях бізнес та еліт винагороду агенту часто платить власник.
Спосіб № 1: привести друга та видати його за ріелтора
Для першого способу буде потрібна допомога друга, який погодиться зіграти роль ріелтора з боку орендаря. Справа в тому, що шукати орендовану квартиру можна не тільки через інтернет, але й через агентства нерухомості. У цьому випадку майбутній орендар приходить до офісу агентства, де співробітники розповідають йому про наявні варіанти. Це єдиний випадок, у якому квартиронаймач справді звертається до агента і за власним бажанням платить йому комісію — ось тільки йдеться про власного агента, а не про те, хто представляє власника житла.
Якщо з боку власника теж існує агент, то угода проводиться за посередництва відразу двох ріелторів, які ділять комісію навпіл — такі негласні правила роботи ріелторів у Москві. Винахідливий орендар може використовувати ці правила собі на користь, тим більше що найчастіше агенти нерухомості користуються тими ж безкоштовними онлайн-сервісами, що і звичайні квартиронаймачі. Людина, яка хоче заощадити, може попросити приятеля здійснити дзвінок, а потім разом з майбутнім орендарем з'їздити на перегляд квартири у вигляді приватного ріелтора. У цьому випадку під час укладання угоди друг орендаря спокійно забере половину комісії — а потім просто поверне ці гроші до квартиронаймача.
Такий спосіб не є обманом: у всеросійському класифікаторі професій немає спеціальності «ріелтор», а отже, називати себе ріелтором може будь-хто. «Поняття «ріелтор» на ринку досить розмите, — підтвердила юрист Orient Partners Ксенія Казакова. — Як ріелтори діють і представники відомих компаній з ім'ям, і співробітники невеликих компаній, і індивідуальні підприємці, і просто фізичні особи, не зареєстровані як ІП. У такій ситуації досить складно перевірити, чи є людина, яка прийшла з орендарем, «справжнім ріелтором». Втім, це працює і у зворотний бік: у ріелтора, який представляє інтереси орендодавця, як правило, теж немає жодних документів, що підтверджують».
Спосіб №2: дочекатися, поки ріелтор піде
Фото: Vadim Nekrasov / Russian Look
Другий спосіб користується популярністю як на ринку оренди, так і в сегменті купівлі-продажу квартир у великих містах Росії. Зацікавлена в угоді людина домовляється з ріелтором про перегляд квартири у присутності господаря, але під час перегляду під будь-яким приводом відмовляється від угоди. Після цього потенційний орендар прощається та йде — але ненадовго. Під час візиту майбутній квартиронаймач дізнається точну адресу житла та запам'ятовує, як звати господаря (цю інформацію зазвичай не вказують в оголошеннях).
Якщо орендарю сподобалася квартира, то за пару годин після перегляду туди можна повернутися — і застати всередині господаря без ріелтора. «Мені дуже сподобалася ваша квартира, але я не хочу платити комісію незнайомій людині. Давайте укласти з вами договір без посередників», — каже такий орендар власнику житла. Якщо квартиранта все ще не знайдено, така стратегія закінчується успішно для всіх сторін: орендар отримує житло без комісії, а власник — наполегливого квартиронаймача, який готовий одразу заплатити гроші та заселитися у квартиру. Відмовлятися від такої угоди господареві просто невигідно: зайві дні простою призведуть до втраченого прибутку.
«Людині доведеться зробити вибір: або я не конфліктую, залишу все як є і переплачую ріелтору, або йду на відкритий конфлікт і намагаюся заощадити гроші, — розповіла психолог та гештальт-терапевт Юлія Смілянець. — І там, і там є свої плюси та мінуси. Потрібно запитати себе, чи коштують ті гроші, які я не хочу витрачати, можливі наслідки (це можуть бути конфлікт, напруга в угоді або можливе негативне ставлення орендодавця)».
Спосіб № 3: домовитися з власником відкрито
Фото: Andrew Olney / косметика / Global Look Press
Третій спосіб - найшвидший і найжорсткіший із усіх. Під час перегляду квартири з агентом потрібно відкрито звернутися до власника квартири з пропозицією укласти договір без посередника. Для цього потенційний квартиронаймач повинен швидко і коректно переконати власника житла в тому, що оренда без ріелтора є найкращим вибором для господаря. Ріелтора в цей момент краще ігнорувати, щоб він не зміг втрутитись у розмову. Складність у тому, що переговори належить вести у присутності протилежної сторони, тому цього способу знадобиться холоднокровність і вміння зберігати доброзичливе ставлення навіть у конфліктної ситуації.
«Якщо орендодавець працює через ріелтора, а орендар хоче видавити ріелтора прямо за нього, то реакція всіх учасників непередбачувана, — розповіла психолог Євгенія Булюбаш. — Думаю, ріелтор чинитиме опір, адже сама його професія потребує певних особистісних характеристик — наполегливості, агресивності, швидкості. До того ж, він розраховує отримати гонорар. Це рівняння із двома невідомими: незрозуміло, як до процесу поставиться господар житла і чи захоче він працювати безпосередньо».
«У будь-якому конфлікті стійкості надає власна чітка позиція. Якщо позицію сформулювати та постійно про неї пам'ятати, то вона надає спокою, — додала Булюбаш. — Допоможе неприйняття слів опонента на свій рахунок, — це забезпечується повагою до себе. Корисне вміння помічати різні маніпулятивні техніки щодо себе та оточуючих, а також здатність робити вибір, не впадаючи в афект, тобто дику лють чи страх. Очевидно, що такий конфлікт не для всіх. Деколи не варто йти складним шляхом і вступати в боротьбу з ріелтором, витрачати на це сили та енергію. Завжди можна вибрати простіший варіант і укласти контракт без подвигу. Це також вибір».
«Більшість уваги у передбачуваному конфлікті може бути сфокусована на тому, що орендодавець або ріелтор можуть щось подумати погане про нас, якщо ми ризикнемо поводитися сміливіше. Саме це часто зупиняє людей від прояснення стосунків, — зазначила Юлія Смілянець. — Важливо розуміти, що люди, які займаються угодами з нерухомістю, мають за визначенням міцні нерви — інакше вони не змогли б залишатися на ринку, повному невизначеності, ризику та непередбачуваності. Ріелтори – це люди з певними особистісними особливостями. [Для них] ви просто черговий клієнт у послужному списку, про вас навряд чи згадають за два дні. Може, якщо пам'ятати про це, легше буде відстоювати вимоги, на яких ви самі хочете орендувати нерухомість».
Що думають юристи
Фото: Andrew Olney / косметика / Global Look Press
«Жоден із зазначених способів не суперечить російському законодавству, — стверджує Ксенія Казакова із Orient Partners. — Фактично виплата комісії ріелтору власника орендарем є нав'язаною послугою. Строго кажучи, комісія ріелтору - це оплата його послуг з пошуку орендарів, які надаються орендодавцям. Заборона нав'язування послуг встановлено у ст. 16 закону "Про захист прав споживачів". Частина 2 вказаної статті передбачає таке: «Забороняється обумовлювати придбання одних товарів (робіт, послуг) обов'язковим придбанням інших товарів (робіт, послуг). Збитки, заподіяні споживачеві внаслідок порушення його права на вільний вибір товарів (робіт, послуг), відшкодовуються продавцем (виконавцем) у повному обсязі».
Однак якщо як орендодавець виступає фізична особа, то її взаємини з орендарем не регулюються законом «Про захист прав споживачів», додала юрист. «Питання про можливість застосування цього закону до дій орендодавця, який здає квартиру, залишається відкритим, – уточнила Казакова. — Немає однозначної відповіді на запитання, чи є рієлтор суб'єктом нав'язування послуг згідно зі ст. 16 закону "Про захист прав споживачів".
«Не можна назвати законними дії ріелтора, який пропонує свої послуги орендарю квартири і запевняє, що оренда квартири неможлива без згоди ріелтора і без виплати комісії ріелтору, — зазначила старший юрист адвокатського бюро А2 Марія Понаморєва. — Трапляється, що у договорі, який пропонується укласти, не згадуються ні ім'я ріелтора, ні найменування його компанії, а фігурують лише власник квартири та орендар. Зазначене свідчить про те, що перед вами приватний маклер або ріелторська агенція, де офіційно послуги не проводяться за бухгалтерською звітністю». У цьому випадку ріелтора можна налякати скаргою до податкової служби — навряд чи «сірі» працівники захочуть підставляти свого роботодавця. У разі успіху агент може піти із квартири сам.
Буває, що під час обговорення угоди ріелтор каже господареві, що той не має права здавати квартиру без участі агента. "На це можна відповісти, що імперативних норм закону, які забороняють здавати квартиру з комісією або без неї, не існує", - зазначила Понаморьова. Якщо ж ріелтор почне апелювати до усних домовленостей з орендодавцем, то потенційний квартиронаймач може попросити агента показати договір із власником житла.
«Якщо ріелтор надав власнику приміщення послугу у вигляді пошуку орендаря, то ці відносини мають бути зафіксовані в договорі надання послуг, де чітко будуть зазначені умови, на яких ріелтор або агентство надає послугу з пошуку орендаря на об'єкт. Там же вказується розмір винагороди», - заявила керівник відділу проектів із комерційної нерухомості юридичної компанії Heads Consulting Олеся Шилова. Без такого договору господар квартири може на законних підставах виставити ріелтора із квартири та укласти угоду без посередника.
Якщо ж юридичні аргументи не допомогли, то орендар може звернутися до здорового глузду власника квартири. Наприклад, квартиронаймач може запропонувати підняти щомісячну платню на 1-2 тис. руб. у разі відмови від рієлтора. І тут доходи власника зростуть (на 12-24 тис. крб. під час укладання річного договору), і угода одночасно стане привабливішою. Важливо, щоб передбачуване підвищення все одно виявилося вигіднішим, ніж одноразова виплата ріелтору, — заздалегідь прорахувати, на яку суму можна підняти ставку.
Завантаження...
