Mit kell tennie, ha közvetlenül a tulajdonostól szeretne házat bérelni: három bevált módszer
Fotó: imagebroker / Giuseppe Graziano / Global Look Press
Az ingatlanügynök nélküli lakás bérlése sok ember álma, aki lakást szeretne bérelni Moszkvában. A fővárosi turistaosztályú lakáspiacon sok az ingatlanközvetítő, aki a tulajdonosok nevében tárgyal, és jutalékot vesz fel a bérlőtől. Egy ilyen rendszer kényelmes az olcsó lakások tulajdonosai számára: nem költenek pénzt ingatlanos szolgáltatásaira, aki önállóan hozza el hozzájuk a potenciális bérlőket. A helyzet ugyanakkor igazságtalannak tűnik a bérlők számára: nem béreltek ingatlanost, és nem is akartak fizetni neki, de ezt gyakran meg kell tenniük, mivel az ügynök nem hagy választást.
Jelenleg a különféle speciális ingatlanoldalakon a hirdetések átlagosan 90%-át ingatlanosok helyezik el – mondta el az RBC-Real Estate-nek Pavel Lutsenko, a World of Apartments online szolgáltatás vezérigazgatója. Jelenleg a "World of Apartments" webhelyen az ügynökök hirdetéseinek aránya 84%, a "Cyan" - 90%, a "Yandex.Nedvizhimost" - 89%, e cégek képviselői elmondták az RBC-Real Estate-nek. Az Avito sajtószolgálata nem tudott válaszolni arra a szerkesztői kérdésre, hogy mekkora arányban vannak a tulajdonosok és a közvetítők hirdetései.
Azok, akik nem akarnak fizetni az ingatlanosnak pusztán azért, mert feladnak egy hirdetést egy ingyenes weboldalon, és jelen vannak az ügylet megkötésénél, csak ritka ajánlatokat kereshetnek a lakástulajdonosoktól, vagy igénybe vehetik a nem túl népszerű szolgáltatásokat, ahol az ügynökök nem vehetők igénybe, pl. például a The Locals vagy a "33 elefánt". Ez a módszer időigényes, és nem garantálja az eredményt: a legmegfelelőbb opció bérelhető ingatlanoson keresztül, aki a bérlőtől a havi díj 100%-ának megfelelő összeget követel saját jutalmaként. „Németországnak nagyon jó törvénye van: aki ingatlanost alkalmaz, az fizet érte” – mondta Jevgenyij Lucsinin, a The Locals szolgáltatás társalapítója. „Úgy gondolom, hogy a tulajdonosnak kell fizetnie az ingatlanos szolgáltatásaiért, hiszen az ingatlanos segít neki.”
Az RBC Real Estate szerkesztősége három működő és teljesen legális módszert talált arra, hogy kizárja az ingatlanost a bérleti szerződésből – még akkor is, ha az ügynök jelen van a lakásban, és ragaszkodik a saját díjazásához.
Hogyan rendezik a bérlakásokat Moszkvában
Fotó: Britta Pedersen / DPA / TASS
A moszkvai lakások sok tulajdonosa ingatlanforgalmazókhoz fordul, akik ingyenességet ígérnek a tulajdonosoknak, és gyorsan találnak bérlőket. A tulajdonosok egyetértenek, mivel ők maguk nem viselik a költségeket. Az ingatlanos a saját nevében hirdet, majd egyezteti a véleményeket a telefonálókkal. Ebben a szakaszban az érdeklődő bérlő nem fordulhat közvetlenül a tulajdonoshoz: minden kommunikáció kizárólag az ügynökön keresztül történik.
Egy lakás megtekintésére általában három fél érkezik: egy lehetséges bérlő, egy ingatlanos és egy lakástulajdonos (vagy a tulajdonos szerződéskötésre jogosult hozzátartozója). Ha a bérlőnek tetszik a lakás és elégedett az árral, akkor a felek megegyeznek az üzletben. Ekkor az ingatlanos átadja a bérleti szerződést a tulajdonosnak és a bérlőnek - ez általában egy szabványos szerződéssablon, aminek mintája könnyen megtalálható az interneten. A legtöbb esetben a megállapodásban két fél – a bérlő és a bérbeadó – vesz részt. Az ingatlanos nem szerepel ilyen dokumentumban. „Sok esetben egyáltalán nem dokumentálják az ingatlanosnak fizetett jutalékot” – mondta Ksenia Kazakova, az Orient Partners ügyvédi iroda partnere. – Ilyen helyzetben szinte lehetetlen bármilyen jogsértést bizonyítani.
Az ügynök jelenlétében a bérbeadó és bérlője megállapodást írnak alá, amely után a bérlő az első havi fizetést a kaucióval együtt átutalja a tulajdonosnak, az ügynöki jutalékot pedig az ingatlanosnak, általában a havi bérleti díj mértékével. (egyes esetekben az árfolyam fele). Ezt követően az ingatlanos eltűnik, a tulajdonosra és a bérlőre pedig bízzák a mindennapi problémák megoldását - a kulcsok átadása, a bútorcsere lehetősége stb. A lakás tulajdonosának minden további kommunikációja a bérlővel senki közvetítése nélkül zajlik, vagyis ha nézeteltérések támadnak, a felek mindent kiderítenek egymással, ingatlanos bevonása nélkül, aki nem felelős a bérlő tisztességéért sem. vagy a tulajdonos tisztessége miatt.
Elszigetelt esetekben az ingatlanos a teljes bérleti futamidő alatt elkíséri a lakást, de a gazdaságos lakások esetében ez a helyzet kivételt jelent a szabály alól. A bérlő általi jutalék fizetésével járó rendszer általában a tömegszegmensben található lakások esetében működik (akár havi 50 ezer rubel költséggel); az üzleti és az elit kategóriában az ügynököt gyakran a tulajdonos fizeti.
1. módszer: hozzon egy barátot, és adja ki ingatlanosnak
Az első módszerhez egy barát segítségére lesz szüksége, aki vállalja, hogy a bérlő részéről ingatlanügynöki szerepet tölt be. A helyzet az, hogy bérelt lakást nem csak az interneten, hanem ingatlanügynökségeken keresztül is kereshet. Ebben az esetben a leendő bérlő bejön az iroda irodájába, ahol az alkalmazottak elmondják neki a rendelkezésre álló lehetőségeket. Ez az egyetlen eset, amikor a bérlő ténylegesen ügynökhöz fordul, és szabad akaratából jutalékot fizet neki - csak ez a saját ügynökéről szól, és nem arról, hogy ki képviseli az ingatlan tulajdonosát.
Ha a tulajdonos részéről ügynök is van, akkor egyszerre két ingatlanos közvetítésével bonyolítják le a tranzakciót, akik kettéosztják a jutalékot - ezek a moszkvai ingatlanosok munkájának kimondatlan szabályai. Egy leleményes bérlő ezeket a szabályokat előnyére használhatja, különösen azért, mert az ingatlanközvetítők gyakran ugyanazokat az ingyenes online szolgáltatásokat veszik igénybe, mint a normál bérlők. Aki spórolni szeretne, megkérheti egy barátját, hogy telefonáljon, majd a leendő bérlővel együtt egy magáningatlanos leple alatt elmenjen megnézni a lakást. Ebben az esetben a tranzakció végén a bérlő barátja nyugodtan felveszi a jutalék felét - majd egyszerűen visszaadja ezt a pénzt a bérlőnek.
Ez a módszer nem csalás: az összorosz szakmák osztályozójában nincs "ingatlanos" szak, ami azt jelenti, hogy bárki nevezheti magát ingatlanosnak. „Az ingatlanügynök fogalma a piacon meglehetősen homályos” – erősítette meg Ksenia Kazakova, az Orient Partners ügyvédje. - Ingatlanközvetítőként közismert, névvel rendelkező cégek képviselői, valamint kisvállalkozások alkalmazottai és egyéni vállalkozók, és egyszerűen nem egyéni vállalkozóként bejegyzett magánszemélyek járnak el. Ilyen helyzetben meglehetősen nehéz ellenőrizni, hogy a bérlővel érkezett személy „valódi ingatlanos-e”. Ez azonban fordítva is működik: a bérbeadó érdekeit képviselő ingatlanközvetítőnek általában nincs alátámasztó dokumentuma sem."
2. módszer: várja meg, amíg az ingatlanos elmegy
Fotó: Vadim Nekrasov / Russian Look
A második módszer népszerű mind a bérleti piacon, mind az oroszországi nagyvárosok lakásvásárlásának és eladásának szegmensében. Az ügylet iránt érdeklődő a tulajdonos jelenlétében egyeztet az ingatlanossal a lakás megtekintéséről, de a megtekintés során bármilyen ürüggyel visszautasítja a tranzakciót. Ezt követően a potenciális bérlő elköszön és elmegy – de nem sokáig. A látogatás során a leendő bérlő megtudja a lakás pontos címét, és megjegyzi a bérbeadó nevét (ezt általában nem tüntetik fel a hirdetésekben).
Ha a bérlőnek megtetszett a lakás, akkor néhány órával a megtekintés után visszatérhet oda - és ingatlanos nélkül megtalálhatja a tulajdonost. „Nagyon tetszett a lakása, de nem akarok jutalékot fizetni idegennek. Kössünk veled szerződést közvetítők nélkül ”- mondja egy ilyen bérlő egy háztulajdonosnak. Ha továbbra sem sikerül bérlőt találni, ez a stratégia minden fél számára sikeresen véget ér: a bérlő jutalék nélkül kap lakást, a tulajdonos pedig egy kitartó bérlő, aki kész azonnal kifizetni a pénzt és beköltözni a lakásba. Egyszerűen veszteséges, ha a tulajdonos megtagadja az ilyen ügyletet: az extra napok leállása elvesztett nyereséghez vezet.
„Az embernek döntenie kell: vagy nem konfliktusodom, mindent úgy hagyok, ahogy van, és túlfizetek az ingatlanosnak, vagy nyílt konfliktusba keveredek, és megpróbálok spórolni” – mondta Julia Smelyanets pszichológus és gestaltterapeuta. - Mindkettőnek megvannak az előnyei és hátrányai. Meg kell kérdezni magadtól, hogy az a pénz, amit nem akarok elkölteni, megéri-e a lehetséges következményeket (lehet konfliktus, feszültség az üzletben, vagy a bérbeadó esetleges negatív hozzáállása).
3. módszer: tárgyaljon a tulajdonossal a szabadban
Fotó: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
A harmadik módszer a leggyorsabb és legkeményebb az összes közül. Ha egy lakást ügynökkel néz meg, nyíltan fel kell vennie a kapcsolatot a lakás tulajdonosával, és javaslatot kell tennie közvetítő nélküli megállapodás megkötésére. Ehhez a potenciális bérlőnek gyorsan és helyesen meg kell győznie a lakástulajdonost arról, hogy az ingatlanos nélküli bérlés a legjobb választás a bérbeadó számára. Ebben a pillanatban jobb figyelmen kívül hagyni az ingatlanost, hogy ne tudjon beavatkozni a beszélgetésbe. A nehézséget az okozza, hogy a tárgyalásokat a szembenálló fél jelenlétében kell majd lefolytatni, így ehhez a módszerhez a konfliktushelyzetben is nyugalomra és baráti hozzáállásra lesz szükség.
„Ha a bérbeadó ingatlanoson keresztül dolgozik, és a bérlő közvetlenül előtte akarja kicsikarni az ingatlanost, akkor minden résztvevő reakciója kiszámíthatatlan” – mondta Jevgenia Bulyubash pszichológus. - Szerintem az ingatlanos ellenállni fog, mert maga a szakmája is megkövetel bizonyos személyes tulajdonságokat - kitartást, agresszivitást, gyorsaságot. Emellett díjat számít fel. Ez egy egyenlet két ismeretlennel: nem világos, hogy a bérbeadó hogyan reagál a folyamatra, és hogy közvetlenül akar-e dolgozni."
„Minden konfliktusban a stabilitást a saját világos álláspontja adja. Ha megfogalmaznak egy álláspontot és állandóan emlékeznek róla, akkor az nyugalmat ad – tette hozzá Bulyubash. - Ha nem fogadja el az ellenfél önmagáról szóló szavait, az segít - ezt az önmaga iránti tisztelet biztosítja. Hasznos, ha saját magunkkal és másokkal kapcsolatban észre tudjuk venni a különféle manipulációs technikákat, valamint a döntések képességét anélkül, hogy affektusba esnénk – vagyis vad dühbe vagy félelembe. Nyilvánvaló, hogy ez a fajta konfliktus nem mindenkinek való. Néha nem érdemes a nehezebb utat megtenni, és egy ingatlanossal veszekedni, erre fordítani az erőt és energiát. Mindig választhat egy egyszerűbb lehetőséget, és bravúr nélkül köt szerződést. Ez is egy választás."
„Egy állítólagos konfliktusban a hangsúly nagy része azon a tényen állhat, hogy a bérbeadó vagy az ingatlanos valami rosszat gondolhat rólunk, ha megkockáztatjuk, hogy merészebbek legyünk. Ez az, ami gyakran megakadályozza az embereket a kapcsolatok tisztázásában - mondta Julia Smelyanets. „Fontos megérteni, hogy az ingatlantranzakciókban részt vevő emberek definíció szerint erős idegekkel rendelkeznek – különben nem maradhatnának meg egy bizonytalansággal, kockázattal és kiszámíthatatlansággal teli piacon. Az ingatlanosok bizonyos személyiségjegyekkel rendelkező emberek. [Nekik] Ön csak egy újabb ügyfél a múltban, aligha fognak emlékezni rád két nap múlva. Talán ha ezt szem előtt tartja, könnyebb lesz megvédeni azokat a követelményeket, amelyek alapján Ön ingatlant szeretne bérelni."
Mit gondolnak az ügyvédek
Fotó: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
„E módszerek egyike sem ellentétes az orosz joggal” – mondja Ksenia Kazakova, az Orient Partners munkatársa. - Valójában a bérlő által a tulajdonos ingatlanügynökének történő jutalékfizetés kiszabott szolgáltatás. Szigorúan véve, az ingatlanügynöknek fizetett jutalék a bérlők felkutatásával kapcsolatos szolgáltatásokért fizetendő, amelyeket a bérbeadóknak nyújtottak. A szolgáltatás kiszabásának tilalmát a Kbt. A fogyasztói jogok védelméről szóló törvény 16. cikke. E cikk 2. része a következőket írja elő: „Tilos bizonyos áruk (építési beruházások, szolgáltatások) megszerzését más áruk (építési beruházások, szolgáltatások) kötelező megvásárlásához kötni. A fogyasztónak az áruk (építési munkák, szolgáltatások) szabad megválasztásához való jogának megsértéséből eredő károkat az eladó (teljesítő) köteles teljes mértékben megtéríteni.
Ha azonban magánszemély bérbeadóként jár el, akkor a bérlővel való kapcsolatát a fogyasztói jogok védelméről szóló törvény nem szabályozza – tette hozzá az ügyvéd. „Nyitva marad az a kérdés, hogy lehet-e alkalmazni ezt a törvényt egy lakást bérbeadó bérbeadó cselekményére” – magyarázta Kazakova. - Nem adható egyértelmű válasz arra a kérdésre, hogy az ingatlanközvetítő a Kbt. A fogyasztói jogok védelméről szóló törvény 16. cikke.
„Nem nevezheti törvényesnek az ingatlanos tevékenységét, aki felajánlja szolgáltatásait egy lakás bérlőjének, és biztosítja, hogy a lakás bérlése lehetetlen az ingatlanügynök beleegyezése és jutalék fizetése nélkül” – mondta Maria Ponamoreva. vezető ügyvéd az A2 ügyvédi irodában. - Előfordul, hogy a megkötni javasolt szerződésben sem az ingatlanos, sem a cége neve nem szerepel, hanem csak a lakás tulajdonosa és a bérlő szerepel. Ez azt jelzi, hogy magánügynökkel vagy ingatlanirodával áll szemben, ahol nem végeznek hivatalos könyvelési szolgáltatásokat." Ebben az esetben az ingatlanos megfélemlíthető az adóhivatalhoz intézett panasszal – nem valószínű, hogy a „szürke” dolgozók le akarják majd váltani munkáltatójukat. Siker esetén az ügynök maga is elhagyhatja a lakást.
Előfordul, hogy az ügylet megbeszélése során az ingatlanos közli a tulajdonossal, hogy nincs joga kiadni a lakást az ügynök közreműködése nélkül. „Erre azt válaszolhatjuk, hogy a törvény nem tiltja a lakásbérlést jutalékkal vagy anélkül” – mutatott rá Ponamoreva. Ha az ingatlanos fellebbezni kezd a bérbeadóval kötött szóbeli megállapodásra, akkor a potenciális bérlő megkérheti az ügynököt, hogy mutassa be a bérbeadóval kötött megállapodást.
„Ha az ingatlanos bérlő keresés formájában szolgáltatást nyújtott a helyiség tulajdonosának, akkor ezeket a kapcsolatokat rögzíteni kell a szolgáltatási szerződésben, amely egyértelműen jelzi, hogy az ingatlanközvetítő vagy iroda milyen feltételekkel nyújt szolgáltatást a bérlő keresése érdekében. bérlő az objektumra. A díjazás összege is ott van feltüntetve” – mondta Olesya Shilova, a Heads Consulting kereskedelmi ingatlanprojektek osztályának vezetője. Ilyen megállapodás nélkül a bérbeadó legálisan kiutasíthatja az ingatlanost a lakásból, és közvetítő nélkül üzletet köthet.
Ha a jogi érvek nem segítenek, akkor a bérlő a lakástulajdonos józan eszéhez fordulhat. Például egy bérlő felajánlhatja a havi bérleti díj 1-2 ezer rubel emelését. az ingatlanos megtagadása esetén. Ebben az esetben a tulajdonos jövedelme nő (12-24 ezer rubel. Éves szerződés megkötésekor), és az üzlet azonnal vonzóbbá válik. Fontos, hogy a javasolt emelés továbbra is jövedelmezőbb, mint az ingatlanügynöknek fizetett egyösszegű kifizetés – elég előre kiszámolni, mennyivel emelhető az árfolyam.
Betöltés...
