Про затвердження федерального стандарту оцінки Загальні поняттяоцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки ФСТ N 1)"

Відповідно до статті 20 Федерального закону від 29 липня 1998 р. (Збори законодавства Російської Федерації, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) наказую:

1. Затвердити Федеральний стандарт оцінки, що додається, "Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)".

2. Цей наказ набирає чинності після набрання чинності наказом Мінекономрозвитку Росії про визнання таким, що втратив чинність, наказу Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р. N 256 "Про затвердження федерального стандарту оцінки" Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)" (зареєстрований у Мін'юсті Росії 22 серпня 2007 р., реєстраційний N 10040) у редакції наказу Мінекономрозвитку Росії від 22 жовтня 2010 р. N 509 (зареєстрований у Мін'юсті Росії 7 грудня 2010 р., реєстраційний N 19

Міністр
О.В.УЛЮКАЄВ

Затверджено наказом Мінекономрозвитку Росії
від 20.05.2015 N 297

ФЕДЕРАЛЬНИЙ СТАНДАРТ
ОЦІНКИ "ЗАГАЛЬНІ ПОНЯТТЯ ОЦІНКИ, ПІДХОДИ І ВИМОГИ
ДО ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ (ФСТ N 1)"

I. Загальні положення

1. Цей Федеральний стандарт оцінки визначає загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки, що застосовуються при здійсненні оцінної діяльності.

2. Цей Федеральний стандарт оцінки є обов'язковим до застосування під час здійснення оціночної діяльності.

ІІ. Загальні поняття оцінки

3. До об'єктів оцінки належать об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість їхньої участі у цивільному обороті.

4. Ціна - це грошова сума, що запитується, пропонована чи сплачувана учасниками внаслідок скоєної чи передбачуваної угоди.

5. Вартість об'єкта оцінки - це найімовірніша розрахункова величина, визначена на дату оцінки відповідно до обраного виду вартості відповідно до вимог Федерального стандарту оцінки "Мета оцінки та види вартості (ФСТ N 2)".

6. Підсумкова величина вартості - вартість об'єкта оцінки, розрахована під час використання підходів до оцінки та обґрунтованого оцінювачем погодження (узагальнення) результатів, отриманих у рамках застосування різних підходів до оцінки.

7. Підхід до оцінки – це сукупність методів оцінки, об'єднаних загальною методологією. Метод проведення оцінки об'єкта оцінки - це послідовність процедур, що дозволяє на основі суттєвої даного методуінформації визначити вартість об'єкта оцінки у межах одного з підходів до оцінки.

8. Дата визначення вартості об'єкта оцінки (дата проведення оцінки, дата оцінки) – це дата, станом на яку визначено вартість об'єкта оцінки.

Інформація про події, що відбулися після дати оцінки, може бути використана для визначення вартості об'єкта оцінки тільки для підтвердження тенденцій, що склалися на дату оцінки, в тому випадку, коли така інформація відповідає очікуванням ринку на дату оцінки.

9. Допущення - припущення, яке приймається як правильне і стосується фактів, умов або обставин, пов'язаних з об'єктом оцінки або підходами до оцінки, які не вимагають перевірки оцінювачем у процесі оцінки.

10. Об'єкт-аналог - об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками, що визначають його вартість.

ІІІ. Підходи до оцінки

11. Основними підходами, що використовуються при проведенні оцінки, є порівняльний, прибутковий та витратний підходи. При виборі використовуваних під час проведення оцінки підходів слід враховувати як можливість застосування кожного з підходів, а й мети і завдання оцінки, передбачуване використання результатів оцінки, припущення, повноту і достовірність вихідної інформації. За підсумками аналізу зазначених чинників обгрунтовується вибір підходів, використовуваних оцінювачем.

Порівняльний підхід

12. Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки, заснованих на отриманні вартості об'єкта оцінки шляхом порівняння об'єкта, що оцінюється, з об'єктами-аналогами.

13. Порівняльний підхід рекомендується застосовувати, коли доступна достовірна та достатня для аналізу інформація про ціни та характеристики об'єктів-аналогів. У цьому можуть застосовуватися як ціни скоєних угод, і ціни пропозицій.

14. У межах порівняльного підходу застосовуються різні методи, що ґрунтуються як на прямому зіставленні оцінюваного об'єкта та об'єктів-аналогів, так і методи, що ґрунтуються на аналізі статистичних даних та інформації про ринок об'єкта оцінки.

Прибутковий підхід

15. Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки, що ґрунтуються на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.

17. В рамках доходного підходу застосовуються різні методи, що базуються на дисконтуванні грошових потоківта капіталізації доходу.

Витратний підхід

18. Витратний підхід - сукупність способів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні придбання, відтворення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застареваний.

19. Витратний підхід переважно застосовується у тих випадках, коли існує достовірна інформація, що дозволяє визначити витрати на придбання, відтворення чи заміщення об'єкта оцінки.

20. В рамках витратного підходу застосовуються різні методи, що ґрунтуються на визначенні витрат на створення точної копії об'єкта оцінки або об'єкта, що має аналогічні корисні властивості. Критерії визнання об'єкта точною копією об'єкта оцінки або об'єктом, що має порівняні корисні властивості, визначаються федеральними стандартами оцінки, які визначають вимоги до проведення оцінки окремих видівоб'єктів оцінки та (або) для спеціальних цілей.

IV. Завдання оцінки

21. Завдання оцінку є невід'ємною частиною договору проведення оцінки.

Завдання на оцінку має містити таку інформацію:

а) об'єкт оцінки;

б) права на об'єкт оцінки, що враховуються щодо вартості об'єкта оцінки;

в) ціль оцінки;

г) передбачуване використання результатів оцінки;

д) вид вартості;

е) дату оцінки;

ж) припущення, на яких має ґрунтуватися оцінка;

з) іншу інформацію, передбачену федеральними стандартами оцінки.

22. Додаткові вимогидо завдання оцінку може бути регламентовані відповідними федеральними стандартами оцінки.

V. Вимоги до проведення оцінки

23. Проведення оцінки включає такі етапи:

а) укладання договору для проведення оцінки, що включає завдання на оцінку;

б) збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки;

в) застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків;

г) узгодження (у разі потреби) результатів та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;

д) складання звіту про оцінку.

24. Оцінювач має право самостійно визначати необхідність застосування тих чи інших підходів до оцінки та конкретних методів оцінки в рамках застосування кожного з підходів.

При проведенні оцінки можливе встановлення додаткових до зазначених у завданні на оцінку припущень, пов'язаних із передбачуваним використанням результатів оцінки та специфікою об'єкта оцінки.

25. У разі використання кількох підходів до оцінки, а також використання в рамках якогось із підходів до оцінки кількох методів оцінки виконується попереднє узгодження їх результатів з метою отримання проміжного результату оцінки об'єкта оцінки цим підходом. При узгодженні істотно відмінних проміжних результатів оцінки, отриманих різними підходами чи способами, у звіті потрібно відобразити проведений аналіз і встановлену причину розбіжностей. Істотною визнається така відмінність, за якої результат, отриманий при застосуванні одного підходу (методу), знаходиться поза межами вказаного оцінювачем діапазону вартості, отриманої при застосуванні іншого підходу (методів) (за наявності).

26. Після проведення процедури погодження оцінювач крім вказівки у звіті про оцінку підсумкової величини вартості об'єкта оцінки має право наводити своє судження про можливі межі інтервалу, в якому, на його думку, може перебувати ця вартість, якщо в завданні на оцінку не зазначено інше.

27. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки має бути виражена в рублях Російської Федерації.

28. За підсумками проведення оцінки складається звіт про оцінку. Вимоги щодо змісту та оформлення звіту про оцінку встановлюються Федеральним закономвід 29 липня 1998 р. N 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" (Збори законодавства Російської Федерації, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, статті 4537, 2003, № 2, статті 167, № 9, статті 805, 2004, № 35, статті 3607; 7, статті 834, № 29, статті 3482, № 31, статті 4016; 2008, № 27, статті 3126; 2009, № 19, статті 2281; 52, статті 6419, 6450, 2010, № 30, статті 3998, 2011, № 1, статті 43; 7024, 7061, 2012, 31, 4333, 2013, 23, 2871, 27, 3477, 30, 4082, 2014, 11, 109 23, статті 2928, № 30, статті 4226, 2015, № 1, статті 52 (№ 10, статті 1418) та федеральними стандартами оцінки.

Федеральний стандарт оцінки
Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)
(Утв. Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2007 р. N 256)

I. Загальні положення

1. Цей федеральний стандарт оцінки розроблено з урахуванням міжнародних стандартівоцінки та визначає загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки, що застосовуються при здійсненні оціночної діяльності.

ІІ. Загальні поняття оцінки

3. До об'єктів оцінки відносяться об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість їх участі у цивільному обороті.
4. При визначенні ціни об'єкта оцінки визначається грошова сума, пропонована, запитувана або сплачена за об'єкт оцінки учасниками вчиненого або запланованого правочину.
5. Під час визначення вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина ціни об'єкта оцінки, визначена на дату оцінки відповідно до обраного виду вартості. Укладання угоди з об'єктом оцінки не є необхідною умовоюдля встановлення його вартості.
6. Підсумкова вартість об'єкта оцінки визначається шляхом розрахунку вартості об'єкта оцінки під час використання підходів до оцінки та обґрунтованого оцінювачем погодження (узагальнення) результатів, отриманих у рамках застосування різних підходів до оцінки.
7. Підхід до оцінки є сукупністю методів оцінки, об'єднаних загальною методологією. Методом оцінки є послідовність процедур, що дозволяє на основі суттєвої для цього методу інформації визначити вартість об'єкта оцінки в рамках одного з підходів до оцінки.
8. Датою оцінки (датою проведення оцінки, датою визначення вартості) є дата, станом яку визначається вартість об'єкта оцінки.
Якщо відповідно до законодавства Російської Федерації проведення оцінки є обов'язковим, то з дати оцінки до дати складання звіту про оцінку має пройти не більше трьох місяців, за винятком випадків, коли законодавством Російської Федерації встановлено інше.
9. При встановленні витрат визначається грошовий вираз величини ресурсів, необхідних створення чи виробництва об'єкта оцінки, або ціну, сплачену покупцем за об'єкт оцінки.
10. При визначенні найбільш ефективного використання об'єкта оцінки визначається використання об'єкта оцінки, за якого його вартість буде найбільшою.
11. При проведенні експертизи звіту про оцінку здійснюється сукупність заходів щодо перевірки дотримання оцінювачем при проведенні оцінки об'єкта оцінки вимог законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність та договору про оцінку, а також достатність та достовірності використовуваної інформації, обґрунтованості зроблених оцінювачем припущень, використання чи відмови від використання підходів до оцінки, узгодження (узагальнення) результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки під час використання різних підходів до оцінки та методів оцінки.
12. Строк експозиції об'єкта оцінки розраховується з дати подання на відкритий ринок (публічна оферта) об'єкта оцінки до дати укладання угоди з ним.

ІІІ. Підходи до оцінки

13. Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, що ґрунтуються на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.
14. Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками, що визначає його вартість.
15. Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відтворення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застареваний. Витратами на відтворення об'єкта оцінки є витрати, необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням матеріалів і технологій, що застосовувалися при створенні об'єкта оцінки. Витратами на заміщення об'єкта оцінки є витрати, необхідні створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів і технологій, що застосовуються на дату оцінки.

IV. Вимоги до проведення оцінки

16. Проведення оцінки включає такі етапи:
а) укладання договору для проведення оцінки, що включає завдання на оцінку;
б) збирання та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки;
в) застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків;
г) узгодження (узагальнення) результатів застосування підходів до оцінки та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;
д) складання звіту про оцінку.
17. Завдання на оцінку має містити таку інформацію:
а) об'єкт оцінки;
б) майнові права об'єкт оцінки;
в) ціль оцінки;
г) передбачуване використання результатів оцінки та пов'язані з цим обмеження;
д) вид вартості;
е) дата оцінки;
ж) термін проведення оцінки;
з) припущення та обмеження, на яких має ґрунтуватися оцінка.
18. Оцінювач здійснює збирання та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки об'єкта оцінки. Оцінювач вивчає кількісні та якісні характеристикиоб'єкта оцінки, збирає інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки тими підходами та методами, які на підставі судження оцінювача повинні бути застосовані при проведенні оцінки, у тому числі:
а) інформацію про політичні, економічні, соціальні та екологічні та інші фактори, що впливають на вартість об'єкта оцінки;
б) інформацію про попит та пропозицію на ринку, до якого належить об'єкт оцінки, включаючи інформацію про фактори, що впливають на попит та пропозицію, кількісні та якісні характеристики даних факторів;
в) інформацію про об'єкт оцінки, включаючи правовстановлюючі документи, відомості про обтяження, пов'язані з об'єктом оцінки, інформацію про фізичні властивостіоб'єкта оцінки, його технічних та експлуатаційних характеристиках, знос і застаріння, минулі та очікувані доходи і витрати, дані бухгалтерського облікута звітності, що стосуються об'єкта оцінки, а також іншу інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки.
19. Інформація, яка використовується при проведенні оцінки, повинна відповідати вимогам достатності та достовірності.
Інформація вважається достатньою, якщо використання додаткової інформаціїне веде до суттєвою зміноюПоказників, використаних під час проведення оцінки об'єкта оцінки, і навіть не веде до істотного зміни підсумкової величини вартості об'єкта оцінки.
Інформація вважається достовірною, якщо дана інформація відповідає дійсності та дозволяє користувачеві звіту про оцінку робити правильні висновки про характеристики, що досліджувалися оцінювачем при проведенні оцінки та визначенні підсумкової величини вартості об'єкта оцінки, та приймати обґрунтовані рішення, що базуються на цих висновках.
Оцінювач повинен провести аналіз достатності та достовірності інформації, використовуючи доступні йому для цього засоби та методи.
Якщо в якості інформації, суттєвої для визначення вартості об'єкта оцінки, використовується експертне судження оцінювача або залученого оцінювачем спеціаліста (експерта), для характеристик, значення яких оцінюється таким чином, повинні бути описані умови, за яких зазначені характеристики можуть досягати тих чи інших значень.
Якщо при проведенні оцінки оцінювачем залучаються фахівці (експерти), оцінювач повинен зазначити у звіті їхню кваліфікацію та ступінь їхньої участі у проведенні оцінки, а також обґрунтувати необхідність їх залучення.
Оцінювач під час оцінки не може використовувати інформацію про події, що відбулися після дати оцінки.
20. Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використати витратний, порівняльний та дохідний підходи до оцінки або обґрунтувати відмову від використання того чи іншого підходу.
Оцінювач має право самостійно визначати конкретні методи оцінки у межах застосування кожного з підходів.
21. Прибутковий підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, що дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати. При застосуванні прибуткового підходу оцінювач визначає величину майбутніх доходів і витрат та моменти їх отримання.
Застосовуючи дохідний підхід до оцінки, оцінювач повинен:
а) встановити період прогнозування. Під періодом прогнозування розуміється період у майбутньому, який від дати оцінки проводиться прогнозування кількісних характеристик чинників, які впливають величину майбутніх доходів;
б) дослідити здатність об'єкта оцінки приносити потік доходів протягом періоду прогнозування, а також зробити висновок про здатність об'єкта приносити потік доходів у період після періоду прогнозування;
в) визначити ставку дисконтування, що відображає прибутковість вкладень у порівняні з об'єктом оцінки за рівнем ризику об'єкти інвестування, що використовується для приведення майбутніх потоків доходів до дати оцінки;
г) здійснити процедуру приведення потоку очікуваних доходів у період прогнозування, а також доходів після періоду прогнозування у вартість на дату оцінки.
22. Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна та доступна для аналізу інформація про ціни та характеристики об'єктів-аналогів.
Застосовуючи порівняльний підхід до оцінки, оцінювач повинен:
а) вибрати одиниці порівняння та провести порівняльний аналізоб'єкта оцінки та кожного об'єкта-аналогу за всіма елементами порівняння. По кожному объекту-аналогу може бути обрано кілька одиниць порівняння. Вибір одиниць порівняння може бути обгрунтований оцінювачем. Оцінювач повинен обґрунтувати відмову від використання інших одиниць порівняння, прийнятих під час проведення оцінки та пов'язаних з факторами попиту та пропозиції;
б) скоригувати значення одиниці порівняння для об'єктів-аналогів за кожним елементом порівняння залежно від співвідношення характеристик об'єкта оцінки та об'єкта-аналогу за даним елементом порівняння. При внесенні коригувань оцінювач повинен ввести та обґрунтувати шкалу коригувань та навести пояснення того, за яких умов значення введених коригувань будуть іншими. Шкала та процедура коригування одиниці порівняння не повинні змінюватися від одного об'єкта-аналогу до іншого;
в) узгодити результати коригування значень одиниць порівняння щодо обраних об'єктів-аналогів. Оцінювач повинен обґрунтувати схему узгодження скоригованих значень одиниць порівняння та скоригованих цін об'єктів-аналогів.
23. Витратний підхід застосовується, коли є можливість замінити об'єкт оцінки іншим об'єктом, який або є точною копією об'єкта оцінки, або має аналогічні корисні властивості. Якщо об'єкту оцінки властиве зменшення вартості у зв'язку з фізичним станом, функціональним чи економічним старінням, при застосуванні витратного підходу необхідно враховувати знос та всі види старіння.
24. Оцінювач для отримання підсумкової вартості об'єкта оцінки здійснює узгодження (узагальнення) результатів розрахунку вартості об'єкта оцінки під час використання різних підходів до оцінки та методів оцінки.
Якщо в межах застосування будь-якого підходу оцінювачем використано більше одного методу оцінки, результати застосування методів оцінки мають бути узгоджені з метою визначення вартості об'єкта оцінки, встановленої внаслідок застосування підходу.
За погодженням результатів розрахунку вартості об'єкта оцінки повинні враховуватися вид вартості, встановлений у завданні на оцінку, а також судження оцінювача про якість результатів, отриманих у рамках застосованих підходів.
Вибраний оцінювачем спосіб погодження, а також усі зроблені оцінювачем при здійсненні погодження результатів судження, припущення та використана інформація мають бути обґрунтовані. У разі застосування для погодження процедури зважування оцінювач повинен обґрунтувати вибір використаних ваг.
25. За підсумками проведення оцінки складається звіт про оцінку. Вимоги до змісту та оформлення звіту про оцінку встановлюються Федеральним законом від 29 липня 1998 р. N 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" (Збори законодавства Російської Федерації, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст 251; N 12, ст.1093; N 46, ст.4537; 2003, N2, ст.167; N9, ст.805; 2004, N35, ст. N 31, стаття 3456; 2007, N 7, стаття 834; N 29, стаття 3482) та у федеральних стандартах оцінки.
26. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти минуло не більше 6 місяців .
27. Підсумкова величина вартості має бути виражена у валюті Російської Федерації (у рублях).

Федеральний стандарт оцінки
Мета оцінки та види вартості (ФСТ N 2)
(Утв. Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2007 р. N 255)

I. Загальні положення

1. Цей федеральний стандарт оцінки розроблено з урахуванням міжнародних стандартів оцінки і розкриває мету оцінки, передбачуване використання результату оцінки, і навіть визначення ринкової вартості та видів вартості, відмінних від ринкової.
2. Цей федеральний стандарт оцінки є обов'язковим до застосування під час здійснення оціночної діяльності.

ІІ. Мета оцінки та передбачуване використання результату оцінки

3. Метою оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки, вид якої визначається завдання на оцінку.
4. Результатом оцінки є підсумкова величина вартості об'єкта оцінки. Результат оцінки може використовуватися при визначенні сторонами ціни для здійснення угоди або інших дій з об'єктом оцінки, у тому числі при здійсненні угод купівлі-продажу, передачі в оренду або заставу, страхуванні, кредитуванні, внесенні до статутного (складеного) капіталу з метою оподаткування, при складанні фінансової (бухгалтерської) звітності, реорганізації та приватизації підприємств, вирішенні майнових спорів, прийнятті управлінських рішеньта інших випадках.

ІІІ. Види вартості

5. При використанні поняття вартості під час здійснення оціночної діяльності вказується конкретний вид вартості, що визначається передбачуваним використанням результату оцінки.
При здійсненні оціночної діяльності використовуються такі види вартості об'єкта оцінки:
ринкова вартість;
інвестиційна вартість;
ліквідаційна вартість;
кадастрова вартість.
6. При визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки визначається найбільш вірогідна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відображаються які- або надзвичайні обставини, тобто коли:
одна із сторін угоди не повинна відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не повинна приймати виконання;
сторони правочину добре поінформовані про предмет угоди та діють у своїх інтересах;
об'єкт оцінки представлений на ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
вартість угоди є розумне винагороду за об'єкт оцінки та примусу до скоєння угоди щодо сторін угоди з чийогось боку був;
платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Можливість відчуження на відкритому ринку означає, що об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів, причому термін експозиції об'єкта на ринку повинен бути достатнім для привернення уваги достатньої кількості потенційних покупців.
Розумність дій сторін угоди означає, що вартість угоди - найбільша з досяжних з розумних міркувань цін продавця і найменша з досяжних з розумних міркувань цін покупця.
Повнота наявної інформації означає, що сторони угоди достатньо інформовані про предмет угоди, діють, прагнучи досягти умов угоди, найкращих з погляду кожної зі сторін, відповідно до повного обсягу інформації про стан ринку та об'єкт оцінки, доступним на дату оцінки.
Відсутність надзвичайних обставин означає, що кожна сторона угоди має мотиви для здійснення угоди, причому щодо сторін немає примусу вчинити угоду.
7. Ринкова вартість визначається оцінювачем, зокрема, у таких випадках:
- При вилученні майна для державних потреб;
- при визначенні вартості розміщених акцій товариства, які купують товариство за рішенням загальних зборівакціонерів або за рішенням ради директорів (наглядової ради) товариства;
- щодо вартості об'єкта застави, зокрема при іпотеці;
- щодо вартості негрошових вкладів у статутний (складковий) капітал;
- щодо вартості майна боржника під час процедур банкрутства;
- щодо вартості безоплатно отриманого майна.
8. При визначенні інвестиційної вартості об'єкта оцінки визначається вартість для конкретної особи або групи осіб за встановлених цією особою (особами) інвестиційних цілей використання об'єкта оцінки.
При визначенні інвестиційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, облік можливості відчуження інвестиційної вартості на відкритому ринку не є обов'язковим.
9. При визначенні ліквідаційної вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший за типовий термін експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений зробити угоду щодо відчуження майна .
p align="justify"> При визначенні ліквідаційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, враховується вплив надзвичайних обставин, що змушують продавця продавати об'єкт оцінки на умовах, що не відповідають ринковим.
10. При визначенні кадастрової вартості об'єкта оцінки визначається методами масової оцінки ринкова вартість, встановлена ​​та затверджена відповідно до законодавства, що регулює проведення кадастрової оцінки.
Кадастрова вартість визначається оцінювачем, зокрема, з оподаткування.

Федеральний стандарт оцінки N 3
"Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ N 3)"
(Утв. Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2007 р. N 254)

I. Загальні положення

1. Цей федеральний стандарт оцінки розроблено з урахуванням міжнародних стандартів оцінки та встановлює вимоги до складання та змісту звіту про оцінку, інформації, що використовується у звіті про оцінку, а також до опису у звіті про оцінку застосовуваної методології та розрахунків. Звіт про оцінку складається за підсумками проведення оцінки.
2. Цей федеральний стандарт оцінки є обов'язковим до застосування під час здійснення оціночної діяльності.
3. Звіт про оцінку є документ, складений відповідно до законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність, цим федеральним стандартом оцінки, стандартами і правилами оціночної діяльності, встановленими саморегулівною організацією оцінювачів, членом якої є оцінювач, який підготував звіт, призначений для замовника оцінки та інших зацікавлених осіб (користувачів звіту про оцінку), що містить підтверджене на основі зібраної інформації та розрахунків професійне судження оцінювача щодо вартості об'єкта оцінки.

ІІ. Вимоги до складання звіту про оцінку

4. При складанні звіту про оцінку оцінювач повинен дотримуватись наступних принципів:
у звіті має бути викладено всю інформацію, суттєву з погляду вартості об'єкта оцінки (принцип суттєвості);
інформація, наведена у звіті про оцінку, використана чи отримана в результаті розрахунків під час проведення оцінки, суттєва з погляду вартості об'єкта оцінки, має бути підтверджена (принцип обґрунтованості);
зміст звіту про оцінку не повинен вводити в оману користувачів звіту про оцінку, а також допускати неоднозначне тлумачення (принцип однозначності);
склад та послідовність поданих у звіті про оцінку матеріалів та опис процесу оцінки повинні дозволити повністю відтворити розрахунок вартості та привести його до аналогічних результатів (принцип перевірки);
звіт про оцінку не повинен містити інформацію, що не використовується при проведенні оцінки при визначенні проміжних та підсумкових результатів, якщо вона не є обов'язковою відповідно до вимог федеральних стандартів оцінки та стандартів та правил оціночної діяльності, встановлених саморегулівною організацією, членом якої є оцінювач, який підготував звіт (принцип) достатності).
5. Копія звіту про оцінку повинна зберігатися оцінювачем з дати складання звіту протягом загального строку позовної давності, встановленого законодавством України.
6. Звіт про оцінку має бути пронумерований посторінково, прошитий, підписаний оцінювачем або оцінювачами, які провели оцінку, а також скріплений особистою печаткою оцінювача, який здійснює оцінну діяльність самостійно, займаючись приватною практикою, або печаткою та підписом керівника юридичного лиця, з яким оцінювач або оцінювачі уклали трудовий договір.
7. Вимоги до складання звіту про оцінку, що проводиться для спеціальних цілей та окремих видів об'єктів оцінки, можуть доповнювати вимоги цього федерального стандарту оцінки та встановлюються відповідними федеральними стандартами оцінки окремих видів об'єктів оцінки або оцінки для спеціальних цілей.

ІІІ. Вимоги до змісту звіту про оцінку

8. Незалежно від виду об'єкта оцінки у звіті про оцінку мають бути такі розділи:
а) основні факти та висновки. У розділі основних фактів та висновків мають бути:
- Загальна інформація, що ідентифікує об'єкт оцінки;
- результати оцінки, отримані під час застосування різних підходів до оцінки;
- підсумкова величина вартості об'єкта оцінки;
б) завдання оцінку відповідно до вимог федеральних стандартів оцінки;
в) відомості про замовника оцінки та про оцінювача. У звіті про оцінку повинні бути наведені такі відомості про замовника оцінки та оцінювача.
Відомості про замовника:
- про замовника – юридичну особу: організаційно-правова форма; повне найменування; основний державний реєстраційний номер (далі - ВДРН), дата присвоєння ВДРН; місце знаходження;
- про замовника - фізичній особі: прізвище ім'я по батькові; серія та номер документа, що засвідчує особу, дата видачі та орган, що видав зазначений документ.
Відомості про оцінювача:
- про оцінювача, який працює на підставі трудового договору: прізвище, ім'я, по батькові оцінювача, інформація про членство в саморегулівної організаціїоцінювачів, номер та дата видачі документа, що підтверджує отримання професійних знаньу сфері оціночної діяльності, відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача, стаж роботи в оціночній діяльності, а також організаційно-правова форма, повне найменування, ДГРН, дата присвоєння ДГРН; місце знаходження юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір;
- про оцінювача, який здійснює оцінну діяльність самостійно, займаючись приватною практикою: прізвище, ім'я, по батькові; серія та номер документа, що засвідчує особу, дата видачі та орган, що видав зазначений документ; інформація про членство в саморегулівній організації оцінювачів; номер та дата видачі документа, що підтверджує здобуття професійних знань у галузі оціночної діяльності, відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача, стаж роботи в оціночній діяльності;
- інформація про всіх залучених до проведення оцінки та підготовку звіту про оцінку організаціях та спеціалістів із зазначенням їх кваліфікації та ступеня їх участі у проведенні оцінки об'єкта оцінки;
г) припущення та обмежувальні умови, використані оцінювачем під час проведення оцінки;
д) застосовувані стандарти оціночної діяльності.
У звіті про оцінку повинна бути наведена інформація про федеральні стандарти оцінки, стандарти та правила оціночної діяльності, що використовуються при проведенні оцінки об'єкта оцінки;
е) опис об'єкта оцінки з наведенням посилань на документи, що встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.
У звіті про оцінку має бути наведена така інформація про об'єкт оцінки:
- кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.
Дана інформаціязалежно від об'єкта оцінки повинна містити в тому числі відомості про майнові права, обтяження, пов'язані з об'єктом оцінки, фізичні властивості об'єкта оцінки, знос, старіння;
- кількісні та якісні характеристики елементів, що входять до складу об'єкта оцінки, що мають специфіку, що впливає на результати оцінки об'єкта оцінки;
- інформація про поточне використання об'єкта оцінки;
- інші фактори та характеристики, що належать до об'єкта оцінки, що істотно впливають на його вартість;
ж) аналіз ринку об'єкта оцінки, а також аналіз інших зовнішніх факторів, що не належать безпосередньо до об'єкта оцінки, але що впливають на його вартість. У розділі аналізу ринку має бути представлена ​​інформація щодо ціноутворюючих факторів, що використовувалися при визначенні вартості, та містити обґрунтування значень або діапазонів значень ціноутворюючих факторів;
з) опис процесу оцінки об'єкта оцінки щодо застосування дохідного, витратного і порівняльного підходів до оцінки. У цьому розділі має бути описано застосування підходів до оцінки з приведенням розрахунків або обґрунтовано відмову від застосування підходів до оцінки об'єкта оцінки;
і) узгодження результатів. У розділі узгодження результатів має бути наведено узгодження результатів розрахунків, одержаних із застосуванням різних підходів.
При узгодженні результатів, отриманих під час застосування різних підходів до оцінки, і навіть використанні різних методів у межах застосування кожного підходу, оцінювач має навести у звіті про оцінку опис процедури відповідного узгодження. Якщо за погодженням використовується зважування результатів, отриманих при застосуванні різних підходів до оцінки, а також використанні різних методів у рамках застосування кожного підходу, оцінювач повинен обґрунтувати вибір використаних ваг, що присвоюються результатам, отриманим при застосуванні різних підходів до оцінки, а також використанні різних методів рамках застосування кожного підходу.
9. У додатку до звіту про оцінку повинні міститися копії документів, які використовуються оцінювачем та встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки, у тому числі правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів, а також документів технічної інвентаризації, висновків спеціальних експертиз та інші документи щодо об'єкта оцінки (за їх наявності).

IV. Вимоги до опису у звіті про оцінку інформації, що використовується під час проведення оцінки

10. У тексті звіту про оцінку мають бути посилання на джерела інформації, що використовується у звіті, що дозволяють робити висновки про авторство відповідної інформації та дату її підготовки, або додано копії матеріалів та роздруківок. У випадку, якщо інформація при опублікуванні на сайті в мережі Інтернет не забезпечена вільним і необтяжливим доступом на дату проведення оцінки і після дати проведення оцінки або в майбутньому можлива зміна адреси сторінки, на якій опублікована інформація, що використовується у звіті, або використовується інформація, опублікована не в періодичному друкованому виданні, яке розповсюджується на території Російської Федерації, то до звіту про оцінку повинні бути додані копії відповідних матеріалів.
11. Інформація, надана замовником (у тому числі довідки, таблиці, бухгалтерські баланси), повинна бути підписана уповноваженою на те особою та засвідчена в установленому порядку, і в такому разі вона вважається достовірною, якщо у оцінювача немає підстав вважати інакше.
12. У разі, якщо в якості інформації, суттєвої для величини визначеної вартості, використовується експертна думка, у звіті про оцінку має бути проведений аналіз даного значення на відповідність ринковим умовам, описаним у розділі аналізу ринку.

V. Вимоги до опису у звіті про оцінку методології оцінки та розрахунків

13. У звіті про оцінку повинен міститися опис послідовності визначення вартості об'єкта оцінки, що дозволяє користувачеві звіту про оцінку, що не має спеціальних знань у галузі оціночної діяльності, зрозуміти логіку процесу оцінки та значущість вжитих оцінювачем кроків для встановлення вартості об'єкта оцінки.
14. У звіті про оцінку повинно містити обґрунтування вибору застосованих оцінювачем методів оцінки в рамках витратного, порівняльного та прибуткового підходів.
15. У звіті про оцінку повинен міститися опис розрахунків, розрахунки та пояснення до розрахунків, що забезпечують перевіряння висновків та результатів, зазначених або отриманих оцінювачем у рамках застосування підходів та методів, використаних при проведенні оцінки.
16. У звіті про оцінку підсумкове значення вартості після погодження результатів застосування підходів до оцінки може бути подане в округленій формі за правилами округлення.

11.10.2015 13:45

ФЕДЕРАЛЬНИЙ СТАНДАРТ ОЦІНКИ

«Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ № 1)»

I. Загальні положення

1. Цей Федеральний стандарт оцінки визначає загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки, що застосовуються при здійсненні оціночної діяльності.

2. Цей Федеральний стандарт оцінки є обов'язковим до застосування під час здійснення оціночної діяльності.

ІІ. Загальні поняття оцінки

3. До об'єктів оцінки відносяться об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість їх участі у цивільному обороті.

4. Ціна - це грошова сума, яку запитують, пропонують або сплачують учасники в результаті вчиненої або передбачуваної угоди.

5. Вартість об'єкта оцінки - це найімовірніша розрахункова величина, визначена на дату оцінки відповідно до обраного виду вартості відповідно до вимог Федерального стандарту оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСТ № 2)».

6. Підсумкова величина вартості - вартість об'єкта оцінки, розрахована під час використання підходів до оцінки та обґрунтованого оцінювачем погодження (узагальнення) результатів, отриманих у рамках застосування різних підходів до оцінки.

7. Підхід до оцінки – це сукупність методів оцінки, об'єднаних загальною методологією. Метод проведення оцінки об'єкта оцінки - це послідовність процедур, що дозволяє на основі суттєвої для даного методу інформації визначити вартість об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки.

8. Дата визначення вартості об'єкта оцінки (дата проведення оцінки, дата оцінки) - це дата, за станом на яку визначено вартість об'єкта оцінки. сформованих на дату оцінки, у разі, коли така інформація відповідає очікуванням ринку на дату оцінки.

9. Допущення - припущення, яке приймається як правильне і стосується фактів, умов або обставин, пов'язаних з об'єктом оцінки або підходами до оцінки, які не вимагають перевірки оцінювачем у процесі оцінки.

10. Об'єкт-аналог - об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками, що визначають його вартість.

ІІІ. Підходи до оцінки

11. Основними підходами, що використовуються при проведенні оцінки, є порівняльний, прибутковий та витратний підходи. При виборі використовуваних під час проведення оцінки підходів слід враховувати як можливість застосування кожного з підходів, а й мети і завдання оцінки, передбачуване використання результатів оцінки, припущення, повноту і достовірність вихідної інформації. На основі аналізу зазначених факторів обґрунтовується вибір підходів, що використовуються оцінювачем. Порівняльний підхід.

12. Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки, заснованих на отриманні вартості об'єкта оцінки шляхом порівняння об'єкта, що оцінюється, з об'єктами-аналогами.

13. Порівняльний підхід рекомендується застосовувати, коли доступна достовірна та достатня для аналізу інформація про ціни та характеристики об'єктів-аналогів. У цьому можуть застосовуватися як ціни скоєних угод, і ціни пропозицій.

14. У рамках порівняльного підходу застосовуються різні методи, засновані як на прямому зіставленні оцінюваного об'єкта та об'єктів-аналогів, так і методи, що базуються на аналізі статистичних даних та інформації про ринок об'єкта оцінки. Прибутковий підхід.

15. Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки, що ґрунтуються на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.

17. У межах дохідного підходу застосовуються різні методи, засновані на дисконтуванні грошових потоків та капіталізації доходу. Витратний підхід.

18. Витратний підхід - сукупність способів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні придбання, відтворення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застареваний.

19. Витратний підхід переважно застосовується у тих випадках, коли існує достовірна інформація, що дозволяє визначити витрати на придбання, відтворення чи заміщення об'єкта оцінки.

20. В рамках витратного підходу застосовуються різні методи, що ґрунтуються на визначенні витрат на створення точної копії об'єкта оцінки або об'єкта, що має аналогічні корисні властивості. Критерії визнання об'єкта точною копією об'єкта оцінки або об'єктом, що має порівняні корисні властивості, визначаються федеральними стандартами оцінки, що встановлюють вимоги до проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки та (або) для спеціальних цілей.

IV. Завдання оцінки

21. Завдання на оцінку є невід'ємною частиною договору на проведення оцінки. Завдання на оцінку повинно містити таку інформацію: а) об'єкт оцінки; б) права на об'єкт оцінки, що враховуються при визначенні вартості об'єкта оцінки; оцінки; д) вид вартості; е) дату оцінки; ж) припущення, у яких має грунтуватися оцінка; з) іншу інформацію, передбачену федеральними стандартами оцінки.

22. Додаткові вимоги до завдання оцінку може бути регламентовані відповідними федеральними стандартами оцінки.

V. Вимоги до проведення оцінки

23. Проведення оцінки включає такі етапи: а) укладання договору на проведення оцінки, що включає завдання на оцінку; б) збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки; в) застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків; ) узгодження (у разі потреби) результатів та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки; д) складання звіту про оцінку.

24. Оцінювач має право самостійно визначати необхідність застосування тих чи інших підходів до оцінки та конкретних методів оцінки в рамках застосування кожного з підходів.

25. У разі використання кількох підходів до оцінки, а також використання в рамках якогось із підходів до оцінки кількох методів оцінки виконується попереднє узгодження їх результатів з метою отримання проміжного результату оцінки об'єкта оцінки цим підходом. При узгодженні істотно відмінних проміжних результатів оцінки, отриманих різними підходами чи способами, у звіті потрібно відобразити проведений аналіз і встановлену причину розбіжностей. Істотною визнається така відмінність, за якої результат, отриманий при застосуванні одного підходу (методу), знаходиться поза межами вказаного оцінювачем діапазону вартості, отриманої при застосуванні іншого підходу (методів) (за наявності).

26. Після проведення процедури погодження оцінювач крім вказівки у звіті про оцінку підсумкової величини вартості об'єкта оцінки має право наводити своє судження про можливі межі інтервалу, в якому, на його думку, може перебувати ця вартість, якщо в завданні на оцінку не зазначено інше.

27. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки має бути виражена в рублях Російської Федерації.

28. За підсумками проведення оцінки складається звіт про оцінку. Вимоги до змісту та оформлення звіту про оцінку встановлюються Федеральним законом від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність у Російській Федерації» (Збори законодавства Російської Федерації, 1998 № 31, ст. 3813; 2002 № 4 ст. 251, № 12, ст.1093; № 46, ст.4537; 2003, №2, ст.167; №9, ст.805; № 31, статті 3456, 2007, № 7, статті 834, № 29, статті 3482, № 31, статті 4016; 29, статті 3582, статті 3618, № 52, статті 6419, 6450; 2010, № 30, статті 3998; № 48, ст.6728, №49, ст.7024, ст.7061;2012, №31, ст.4333;2013, №23, ст. 2014, № 11, стаття 1098; № 23, стаття 2928; № 30, стаття 4226; 2015, № 1, стаття 52;