Це співробітник, посада якого передбачена штатним розкладом (за умови, що загальні збори схвалили такий штат).

На цю посаду ретельно підбирають професіонала у комунальній сфері, який не з чуток знає весь механізм. управління МКД.

Такий працівник для товариства власників є стрижнем, віссю, навколо якої крутиться вся діяльність ТСЖ з обслуговування та підтримання всіх систем будинку в робочому стані задля безперебійної подачі ресурсів у кожне приміщення.

Довідка:Але це не дублер голови, функції цих посадовців абсолютно різні.

Якщо голова займається адміністративними справами, то управдом - чисто технічною стороною діяльності, у його підпорядкуванні всі робітники, від сантехніка до прибирача території.

Управдом будинок всюдисущий, він знає, де потрібно підремонтувати фасад, замінити вентиль, кого з субпідрядників потрібно залучити до спецробіт. Саме він – головний менеджер, який визначає пріоритетність справ.

Кого можна на найняти на цю посаду?

Найняти працювати в ТСЖ управляючим можуть як фіз. особу, так і ІП. Цей працівник повинен відповідати таким вимогам:

ВАЖЛИВО:Оскільки ця посада передбачає матеріальну відповідальність, то претендент на неї не повинен мати кримінального минулого та бути причетним раніше до розкрадань.

Управляючим може бути не власник?

На відміну від голови ТСЖ, управдом може зовсім не мати жодного відношення до обслуговуваного товариством МКД. Наявність власності в цьому будинку немає обов'язковою умовоюні перешкодою.

Головна вимога до управдому - професіоналізм в області комунального господарства.

Обов'язки та посадова інструкція

Коло обов'язків управдома таке:

ВАЖЛИВО:Управдом контролює видачу та витрачання необхідних матеріалів, інструментів, здійснює закупівлю запчастин, обладнання та ін., та проводить списання.

Цей керівник також не позбавлений паперової роботи, він повинен мати уявлення про стан платежів, брати участь у видачі довідок, складання та виконання заходів щодо підготовки всіх систем МКД у зимовому та літньому періодута ін.

Посадова інструкція управдома містить інші розділи: крім обов'язків, у цій інструкції описані також його права, умови праці та оплати, відповідальність, режим праці та відпочинку.

Нижче наведено приклад документа:

Якими правами він має?

Управдом наділений такими правами:

УВАГА:Управдом вправі вимагати себе шанобливого ставлення та забезпечення свого робочого місця всім необхідним максимально ефективної роботи.

Скільки становить зарплата?

Посада управдома ТСЖ вимагає спеціальних знань, освіти та навичок, але й оплачується непогано. Середня зарплатана цій посаді знаходиться у 2017 р. у таких межах:

По регіонах заробіток управдому відрізняється в рази,що говорить про те, що не скрізь перейшли на нові методи управління МКД і не гідно оцінили значущість хорошого керівника.

Які умови роботи?

Робочий день керівника середньої руки в ТСЖ заповнений понад будь-яку міру.Фізично він не може і не повинен постійно перебувати на території МКД: є необхідність участі в нарадах, на переговорах, у судах, на семінарах, але в години оперативок, а також прийомів мешканців перебувати на місці потрібно обов'язково.

ДОВІДКАУправдом має свій кабінет, наявність в якому комп'ютера - неодмінна умова в 2017 р.

Він має право вимагати, щоб його робоче місцебуло обладнано так, як зручно для самого працівника та для його відвідувачів, тим більше, що він приймає не лише своїх підлеглих, а й власників приміщень, і підрядників, і представників ресурсопостачальних компаній та ін.

Графік робочого дня становить 8 годин, але у разі виникнення аварії чи передаварійного стану цей керівник може бути викликаний місце у будь-який час доби.

Трудовий договір з керуючим ТСЖ

З управдомом може бути укладено на роботу в товаристві один із видів договорів – трудовий чи цивільно-правовий.

При виборі першого випадку працівник та її керівництво підпорядковуються вимогам дотримання ТК РФ, другого – ЦПК РФ.

Трудовий договір – найкращий вид оформлення відносин,з моменту укладання якого управдом захищений і має всі права, у тому числі на відпустку, лікарняний лист і на звільнення строго в рамках закону, а рівень заробітку суворо відповідатиме тому, який зазначений у штатному розкладі товариства.

Приклад документа на фото нижче:

Часто ТСЖ йдуть навіть на те, щоб найняти управителя з антикризовим ухилом функцій, такий керівник виявить слабкі місця, Оптимізує діяльність колективу та забезпечить повний порядок і чистоту, завжди справно працююче обладнання, беззаперечне підпорядкування слюсарів, електрика, сантехніка та ін.

Класний спеціаліст на посаді управдома – знахідка і для правління, і для мешканців.

Управління МКД має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у МКД, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуггромадянам, які проживають у такому будинку.

Сьогодні все частіше у практиці роботи ТСЖ поруч із головою правління з'являється постать керівника ТСЖ. Ця тенденція, цілком закономірна, навіть вона швидше за все буде розвиватися, підтверджуючи думку про необхідність поєднання самоврядування МКД з професійним управлінням.

Цілком очевидно, що далеко не в кожному будинку можна знайти власника (а головою правління ТСЖ може бути лише власник приміщення в МКД, що є членом товариства), який мав би достатній обсяг знань та досвід, а найголовніше бажання залишити повністю чи частково свою основну роботу (т.к. якісна робота голови правління вимагає значної кількості часу) і присвятити себе роботі для всього будинку. Тим часом знайти людину, яка бажає і здатна визначати основні напрямки роботи з управління будинком і контролювати виконання задуманого, цілком можливо, при цьому всю решту роботи зробить найнятий керуючий.

Керуючий ТВЖ - це фізична особа, на якого покладаються всі поточні адміністративні функції з організації роботи товариства, яке може мати статус індивідуального підприємця, а може і не мати такого.

До відома. Широке поширення в Останнім часомотримала практика залучення так званого антикризового керуючого ТСЖ на певний термін для налагодження роботи товариства і передачі досвіду правлінню.

Оформлення юридичного статусу управителя

З керівником може бути укладено два види договору: трудовий договір, шляхом включення їх у штат ТСЖ, або цивільно-правової, однією з форм якого є договір про надання послуг.

Слід зазначити, що ст. 145 ЖК РФ залучення управителя як найманого співробітника до виключної компетенції загальних зборівчленів ТВЖ не відносить, а ось ст. 148 (4,5) до обов'язків правління ТСЖ відносить: управління МКД або укладання договорів управління ним; наймання працівників обслуговування МКД і звільнення їх. Таким чином, питання про укладання трудового договору з управителем має вирішувати правління ТСЖ . У свою чергу голова правління згідно з п. 2 ст. 149 ЖК РФ може вчиняти угоди, які відповідно до законодавства, статуту товариства не вимагають обов'язкового схвалення правління чи загальних зборів членів товариства.

У разі укладання трудового договору посада управителя з відповідним окладом має бути внесена до штатний розкладТСЖ у рамках кошторису витрат затвердженого на загальних зборах членів ТСЖ згідно з п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При цьому повноваження щодо найму працівників для обслуговування МКД та їх звільнення відповідно до п. 5 ст. 148 ЖК РФ належить до обов'язків правління ТСЖ. Отже, трудовий договір з керуючим укладається на підставі рішення правління та трудовий договір із конкретним керуючим підписує голова. Що стосується розірвання трудового договору, то воно можливе виключно на підставах, передбачених у ст. 81 Трудового кодексуРФ

Можливість укладання цивільно-правового договору з керуючимобумовлена ​​такими обставинами:

Принципом свободи договору (ст. 421 ГК РФ), згідно з яким сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом чи іншими правовими актами; становищем пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, яким поряд із правом ТСЖ на укладання договору управління МКД, договорів на утримання та ремонт загального майна в МКД, договорів про надання комунальних послуг передбачено право на укладання інших договорів на користь членів товариства. До цих «іншим» слід віднести договір з керуючим ТСЖ.

Підписання договору надання послуг з керуючим (ІП) аналогічне підписанню трудового договору. Розірвання такого договору здійснюється за правилами гол. 29 ДК РФ, саме при істотному порушенні умов договору однієї зі сторін та інших випадках, встановлених ДК РФ, іншими законами чи договором. Договором, як правило, передбачається можливість одностороннього розірвання договору однієї зі сторін шляхом повідомлення іншої сторони про це в обумовлений у договорі термін.

У відносинах із третіми особами керуючий ТСЖ діє від імені товариства на підставі довіреності, що видається відповідно до гол. 10 ЦК України.

Відповідно до п. 2 ст. 149 ЖК РФ довіреність видається головою правління товариства як особою, котрі мають діяти від імені ТСЖ виходячи з статуту, тобто. без додаткового уповноваження. При цьому зміст довіреності (перелік повноважень, що передаються управителю) має ґрунтуватися на умовах договору. Це важливо, тому що керуючому можуть бути передані за довіреністю, скажімо, повноваження щодо укладання договорів на обслуговування та ремонт, що спочатку належали правлінню ТСЖ, а не його голові. Якщо ж у договорі ця умова не обумовлена, а голова все ж таки включив зазначене повноваження у довіреність, то згідно зі ст. 174 ГК РФ правочин може бути визнаний судом недійсним.

Правовий статускеруючого ТСЖ

Правовий статус керуючого, а саме його права та обов'язки, повинен бути прописаний або в самому договорі під час укладання цивільно-правової угоди, або у трудовому договорі та посадової інструкції.

Зрозуміло, що керуючий – фізична особа не може бути виконавцем комунальних послуг. При укладенні розглянутих вище договорів виконавцем комунальних послуг залишається ТСЖ, тому сфера прав та обов'язків управителя лежить у площині адміністративного управління ТСЖ, а також у галузі обслуговування, утримання та ремонту загального майна МКД.

Якщо інше не передбачено статутом ТСЖ, обсяг повноважень, що передаються управителю, визначається правлінням ТСЖ безвідносно до виду договору.

Керівнику ТСЖ залежно від ступеня довіри можна доручити, наприклад, такі функції:

Підбір підрядників для виконання робіт з обслуговування та ремонту загального майна МКД (при цьому повноваження щодо укладання договору правління ТСЖ може залишити за собою, а може також доручити управителю);

Укладання договорів надання комунальних послуг;

Укладання інших договорів від імені ТСЖ;

Наймання та звільнення працівників;

Здійснення контролю за виконанням робіт з обслуговування, утримання та ремонту МКД;

Подання інтересів ТСЖ в органах державної влади та місцевого самоврядування;

Підготовка кошторису доходів та витрат ТСЖ на рік;

Підготовка фінансового звітуправління ТСЖ перед власниками для щорічних загальних зборів;

Взаємодія із власниками та членами ТСЖ з питань роботи ТСЖ;

Стягнення заборгованості перед ТСЖ із власників приміщень у будинку та ін.

Що стосується грошових коштівТСЖ, то це важливе повноваження можна залишити за правлінням та головою ТСЖ. У разі наділення Керуючого правом на розпорядження грошовими коштами ТСЖ це рішення має бути належним чином оформлене у довіреності та банківській документації.

Способи взаємодії ТСЖ та керуючого

У рамках першої моделі управління здійснюється керуючим, а обслуговування та ремонт – найманим штатним персоналомтовариства. Головний недолікданої схеми - необхідність утримання численного штату працівників із постійною заробітною платою. Основним плюсом моделі можна назвати велику незалежність ТСЖ від сторонніх організацій. Така схема зустрічається та виправдовує себе у великих товариствах, що об'єднують кілька багатоквартирних будинків (житлові комплекси).

Друга модель: управління здійснюється керуючим, а обслуговування та ремонт – підрядниками за договорами з ТСЖ. Безперечно, позитивний бікцієї моделі становлять відсутність необхідності утримувати свою матеріально-технічну базу і можливість вибирати підрядників, які виконують той чи інший вид робіт більш кваліфіковано, ніж найманий персонал товариства.

Незалежно від обраної моделі робота ТСЖ з керуючим передбачає наявність відповідальної за управління МКД особи, яка здійснює управління професійно, та постійно діючого органу ТСЖ - правління, що виражає інтереси власників та контролює діяльність керуючого. Головна ж проблема при підборі управителя полягає в тому, що одне ТСЖ не завжди може запропонувати кваліфікованому управителю винагороду відповідно до його запиту, від того більша частинавідомих нам керівників поєднують роботу у кількох ТСЖ.

Післямова

Слід розуміти, що керуючий ТСЖ, це не технічний фахівецьв МКД, це радше проект-менеджер, який бере на себе адміністративно-управлінські турботи, здійснюючи професійний консалтинг та/або правовий супровід. Якщо керуючий ТСЖ має статус індивідуального підприємця, він може працювати зі своєю командою, надаючи інші додаткові послуги, включаючи послуги техніка доглядача та бухгалтерський супровід.

Якщо в будинку немає професійного керуючого ТСЖ (або ці функції на себе не прийняв голова ТСЖ), то функції керування негласно передаються сторонньому виконавцю: керуючій компанії або компанії, що експлуатує будинок. А це означає, що ТСЖ замість укладати прямі договори на послуги технічне обслуговуваннята утримання будинку, що оплачує послуги посередника, і це набагато більше, ніж річна оплата керівника ТСЖ. При цьому ТСЖ втрачає не лише гроші, а й можливість контролювати якість та кількість послуг, що виконуються, справно оплачуючи ці роботи посереднику. Результат таких посередницьких послуг в наявності: будинки занепадають, обладнання занепадає, а власники дивуються, куди йдуть гроші, і чому в будинку немає порядку.

Ольга ПЕРМІНОВА, експерт, керуючий ТВЖ

(!LANG: Весь сайт Законодавство Типові бланки Судова практика Роз'яснення Фактура Архів

Стаття: Керівник ТСЖ (Пургіна М.А.) ("Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування", 2010, n 1)

"Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування", 2010, N 1
КЕРУЮЧИЙ В ТСЖ
Не всі товариства, які відчувають необхідність у професійному управлінні, готові віддати кермо управління домом до рук комерційної організації. Хороший вихід для них – залучити керуючого будинком. Це фізична особа, на яку покладаються всі адміністративні функції щодо організації роботи товариства. Про правовий статус керівника та порядок його взаємодії з ТСЖ розказано у цій статті.
Сьогодні все частіше у практиці роботи ТСЖ поруч із головою правління з'являється постать керівника ТСЖ. Ця тенденція, на наш погляд, закономірна і розвиватиметься, підтверджуючи думку, яку ми висловлювали неодноразово, про необхідність поєднання самоврядування багатоквартирним будинком із професійним управлінням.
Цілком очевидно, що не в кожному будинку можна знайти власника (нагадаємо, що головою правління ТСЖ може бути лише власник приміщення у багатоквартирному будинку, який є членом товариства), який має достатній обсяг знань і бажає залишити повністю або частково свою основну роботу (оскільки якісна робота голови) правління вимагає значної кількості часу) і присвятити себе роботі для загального блага всього дому. Тим часом знайти людину, яка бажає і здатна визначати основні напрямки роботи з управління будинком і контролювати виконання задуманого, цілком можливо, при цьому всю решту роботи зробить найнятий керуючий.
Управитель: хто він і навіщо потрібний?
Управитель - це фізична особа, яка може мати статус індивідуального підприємця, а може і не мати такого. Задля справедливості слід зазначити, що на ринку житлово-комунальних послуг на сьогоднішній день індивідуальних підприємців зовсім небагато, незважаючи на те, що, наприклад, у Правилах надання комунальних послуг серед можливих виконавців комунальних послуг згадується й індивідуальний підприємець. В цілому ж можна говорити про те, що статус керівника - ІП багато в чому схожий зі статусом організації, що управляє, питання взаємодії якої з ТСЖ були розглянуті нами раніше (див. статтю "Договір між ТСЖ і управляючою організацією", N 11, 2009).
Практика Нижегородської асоціації ТСЖ показує, що керуючими ТСЖ стають головним чином досвідчені голови правління ТСЖ і ЖБК, яких запрошують попрацювати в новостворені товариства або товариства, що залишилися з тих чи інших причин без голови правління. Далі говоритимемо про керівника як про фізичну особу, яка не має статусу індивідуального підприємця.
Часто ТСЖ вибирають роботу з керуючим, якщо в недалекому минулому змінили спосіб управління багатоквартирним будинком за допомогою керуючої організації управління товариством власників житла. При цьому власниками приміщень рухають причини, названі вище: відсутність незайнятого та грамотного у питаннях житлово-комунального господарства власника, а також бажання керувати будинком самостійно, без участі керуючої організації. Крім того, може бути й інша причина - важке становище ТСЖ, коли для вирішення численних проблем потрібна пильна увага до нього професіонала, так званого антикризового керуючого. Ще однією перевагою вибору керуючого ТСЖ перед керуючою організацією може бути і фінансове питанняХоча варто відзначити, що іноді послуги керуючої організації можуть виявитися дешевшими. Не можна забувати, що вибір моделі управління ТСЖ завжди суворо індивідуальний і співпраця з керуючою організацією та керуючим – фізичною особою має свої переваги та недоліки.
До відома. Широке поширення останнім часом набула практика залучення так званого антикризового керуючого в ТСЖ на певний термін для налагодження роботи товариства та передачі досвіду правлінню.
Оформлення повноважень управителя
Керуючий може бути залучений до роботи в ТСЖ на основі двох видів договорів - трудового та цивільно-правового надання послуг (або іншого). Ці договори суттєво відрізняються від договору управління, про який йдеться у ст. 162 ЖК РФ.
Трудовий договір
У разі укладання трудового договору посада управителя з відповідним окладом має бути внесена до штатного розкладу ТСЖ та затверджена на загальних зборах членів ТСЖ згідно з пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Отже, питання залучення керуючого під час укладання із нею трудового договору вирішує загальні збори членів ТСЖ. При цьому повноваження за наймом працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та їхнього звільнення відповідно до п. 5 ст. 148 ЖК РФ належить до обов'язків правління ТСЖ. Отже, трудовий договір із керуючим повинні підписати всі члени правління. Як варіант - члени правління на засіданні можуть ухвалити рішення доручити голові правління ТСЖ укласти трудовий договір з конкретним управителем (у цьому випадку договір підписує лише голова). Що ж до розірвання трудового договору, воно можливе лише з підстав, передбачених у ст. 81 ТК РФ.
Громадянсько-правовий договір
Можливість укладання цивільно-правового договору з управителем обумовлена ​​такими обставинами:
- принципом свободи договору (ст. 421 ДК РФ), згідно з яким сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом чи іншими правовими актами;
- становищем пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, яким поряд із правом ТСЖ на укладання договору управління багатоквартирним будинком, договорів на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, договорів про надання комунальних послуг передбачено право на укладання інших договорів на користь членів товариства. До цих "іншим" слід віднести договір з керуючим ТСЖ на надання послуг.
З приводу того, який орган управління ТСЖ безпосередньо вирішує питання про залучення управителя, слід зазначити, що до виняткової компетенції загальних зборів членів ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не відносить, а ось до обов'язків правління ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ відносить укладання договорів обслуговування. У свою чергу голова правління згідно з п. 2 ст. 149 ЖК РФ може вчиняти угоди, які відповідно до законодавства, статуту товариства не вимагають обов'язкового схвалення правління чи загальних зборів членів товариства. Таким чином, на наш погляд, питання про укладення договору з керуючим надання послуг має вирішувати правління ТСЖ. Проте доцільніше у статуті товариства заздалегідь це обговорити, віднісши таке повноваження до компетенції правління чи загальних зборів членів ТСЖ. Тим часом не варто забувати, що будь-яке питання може бути вирішено загальними зборами членів ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Підписання договору надання послуг з керуючим аналогічно до підписання трудового договору. Розірвання такого договору здійснюється за правилами гол. 29 ГК РФ, саме при суттєвому порушенні умов договору однієї зі сторін та в інших випадках, встановлених Цивільним кодексом, іншими законами або договором. Договором, як правило, передбачається можливість одностороннього розірвання договору однієї зі сторін шляхом повідомлення іншої сторони про це в обумовлений у договорі термін.
Таким чином, для ТСЖ укладання та розірвання договору на надання послуг дещо простіше, ніж укладання та розірвання трудового договору, проте кандидат на посаду керівника може поставити як умову роботи з ТСЖ укладання з ним саме трудового договору.
Доручення
Говорячи про наділення керівника повноваженнями, слід згадати, що договір регулює внутрішні відносини між ним та ТСЖ. Щоб керуючий міг представляти інтереси ТСЖ у відносинах із третіми особами, необхідна довіреність (гл. 10 ДК РФ). Така довіреність видається головою правління ТСЖ як особою, яка має право діяти від імені ТСЖ без довіреності (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При цьому зміст довіреності (перелік повноважень, що передаються управителю) має ґрунтуватися на умовах договору. Це важливо, тому що керуючому можуть бути передані за довіреністю, скажімо, повноваження щодо укладання договорів на обслуговування та ремонт, що спочатку належали правлінню ТСЖ, а не його голові. Якщо ж у договорі ця умова не обумовлена, а голова все ж таки включив зазначене повноваження у довіреність, то згідно зі ст. 174 ГК РФ правочин може бути визнаний судом недійсним.
Правовий статус управителя
Правовий статус керівника, саме його правничий та обов'язки, може бути прописаний або у самому договорі під час укладання цивільно-правової угоди, або у трудовому договорі і посадової інструкції.
Зрозуміло, що керуючий – фізична особа не може бути виконавцем комунальних послуг. Під час укладання розглянутих вище договорів виконавцем комунальних послуг залишається ТСЖ, тому сфера правий і обов'язків керівника лежить у площині адміністративного управління ТСЖ, соціальній та області обслуговування, утримання і ремонту загального майна багатоквартирного будинку.
Якщо інше не передбачено статутом ТСЖ, обсяг повноважень, що передаються управителю, визначається правлінням ТСЖ безвідносно до виду договору.
Керівнику ТСЖ залежно від ступеня довіри можна доручити, наприклад, такі функції:
- підбір підрядників для виконання робіт з обслуговування та ремонту загального майна багатоквартирного будинку (при цьому повноваження щодо укладання договору правління ТСЖ може залишити за собою, а може також доручити управителю);
- укладання договорів надання комунальних послуг;
- Укладання інших договорів від імені ТСЖ;
- найм та звільнення працівників;
- здійснення контролю за виконанням робіт з обслуговування, утримання та ремонту багатоквартирного будинку;
- представлення інтересів ТСЖ в органах державної влади та місцевого самоврядування;
- підготовка кошторису доходів та витрат ТСЖ на рік;
- підготовка фінансового звіту правління ТСЖ перед власниками для щорічних загальних зборів членів ТСЖ;
- взаємодія із власниками та членами ТСЖ з питань роботи ТСЖ;
- стягнення заборгованості перед ТСЖ із власників приміщень у будинку та ін.
За бажання керуючий також може бути наділений правом на розпорядження грошовими коштами ТСЖ (оформивши належним чином це повноваження у довіреності та банківській документації). Тим часом правління ТСЖ та голова правління можуть залишити таке важливе повноваження за собою.
Моделі взаємодії ТСЖ та керуючого
На закінчення розглянемо можливі моделі взаємодії ТСЖ та керуючого ТСЖ.
У рамках першої моделі управління здійснюється керуючим, а обслуговування та ремонт – найманим штатним персоналом товариства. Головний недолік цієї схеми - необхідність утримання численного штату працівників із постійною заробітною платою. Основним плюсом моделі можна назвати більшу незалежність ТСЖ від сторонніх організацій. Така схема зустрічається та виправдовує себе у великих товариствах, що об'єднують кілька багатоквартирних будинків (житлові комплекси).
Друга модель: управління здійснюється керуючим, а обслуговування та ремонт – підрядниками за договорами з ТСЖ. Безумовно, позитивну сторону цієї моделі становлять відсутність необхідності утримувати свою матеріально-технічну базу і можливість вибирати підрядників, які виконують той чи інший вид робіт більш кваліфіковано, ніж найманий персонал товариства.
Незалежно від обраної моделі робота ТСЖ з керуючим передбачає наявність відповідальної за управління багатоквартирним будинком особи, яка здійснює управління професійно, та постійно діючого органу ТСЖ - правління, що виражає інтереси власників та контролює діяльність керуючого. Головна ж проблема при доборі керуючого, на нашу думку, полягає в тому, що одне ТСЖ не завжди може запропонувати кваліфікованому керуючому винагороду згідно з його запитом, від того більшість відомих нам керуючих поєднують роботу в кількох ТСЖ.
М.А.Пургіна
Юрисконсульт
НП "Нижегородська асоціація ТСЖ"
Підписано до друку
18.01.2010

Насправді, таких будинків дуже мало. Вина в цьому є і мешканців, які не завжди можуть підтримувати чистоту там, де мешкають, а також вина КК, адже саме вона повинна стимулювати у тих, хто проживає, бажання підтримувати порядок, та й сама має бути зацікавлена ​​в тому, щоб у будинку був належний вигляд.

Загальна інформація

Як ви знаєте, на сьогоднішній день у нашій країні існує дві організаційно-правові форми управління багатоквартирним будинком.

Перша з них – це КК, Організація з чітко встановленою структурою, правами та обов'язками в частині управління.

Але не завжди власники приміщень у багаторазовому будинку вдаються до такої форми. Набагато більше приваблює варіант. На це є низка причин.

По-перше, на чолі цієї організації стоять власники приміщень, отже, навіть верхівка організації буде зацікавлена ​​в облагородженні споруди.

По-друге, така організаційно правова формапрацює набагато злагодженіше, простіше і підпорядковується в особі власників житла. Звісно, ​​у товаристві є своя ієрархія. У ньому спостерігається присутність – активних власників, і навіть .

Саме голова багато в чому відповідальний за виконання тих чи інших дій щодо влаштування загальнобудинкового майна.

Але нещодавно частим явищем у складі товариства власників стала присутність керівника ТСЖ. Багато хто досі не знає про його наявність, а ті, хто знає, не можуть зрозуміти, що це за обличчя та які найважливіші функціївоно виконує.

Якщо вам також невідомі відповіді на ці запитання, пропонуємо ознайомитися з текстом нашої статті і почерпнути для себе нову, а головне, корисну інформацію.

Концепція

Почнемо з того, що таке тсж. Інакше ви ризикуєте заплутатися у термінології.

Отже, товариство власників житла, це організація,

Ця організація, незважаючи на те, що носить некомерційний характер, здійснює управління рахунком сформованого мешканцями потреби будинку, а головний обов'язокцієї організації – це підтримання у належному стані та порядку. Пояснимо, у чому це виявляється.

До ведення товариства належить підтримка комунікацій у належній якості, облаштування загальнобудинкової території, своєчасне усунення поломок тощо.

Загалом, товариство власників житла здійснює управління багатоквартирним будинком.Рішення у тому, куди витратити кошти, що переважно полагодити, і навіть що звернути увагу вирішує правління товариства.

Схвалює чи відхиляє їхню ініціативу голова. Також вищий керівний орган товариства– це збори власників багатоквартирного будинку, які збираються або з власної ініціативи, або за скликанням голови для вирішення спільних питань.

Чим займається?

Управитель – це фізична особа, яка також здійснює діяльність з благоустрою у товаристві власників житла. Якщо вам так зручно, може вважати його найманим працівником.

При цьому цей співробітник може навіть мати статус індивідуального підприємця і бути запрошеним для виконання тих чи інших обов'язків. Він може здійснювати свою діяльність за винагороду відразу в кількох товариствахвласників житла.

Крім того, важливо знати, що із цим громадянином можна укладати два види договору.

Перший – це всім відомий та популярний.

Полягає між тсж і керуючим. У ньому прописуються основні обов'язки сторін, права, і навіть необхідні умовиспівробітництва.

Нерідко з ним можуть укладати і громадянсько-правовий договір , який також має юридичну чинність.

Відмінною особливістю даного акта є той факт, що співробітник стає об'єктом, який надає послуги на певних умовах певний проміжок часу, а не постійним працівником як у випадку з трудовим договором.

У чому відмінність від голови?

Багато хто плутає посаду голови товариства та керівника. Насправді це дві абсолютно різні посади, які навіть не можуть перетинатися.

Голова – це голова ТСЖ, який займається організаційно правовими питаннями, а також питаннями фінансів, аналізує рішення та побажання мешканців, а також вносить свої корективи та ініціативи. Його діяльність належить до адміністративної.

Що стосується керівника, його діяльність також пов'язана з адміністративною працею, однак він швидше здійснює контроль за діяльністю найманих працівників, не вносить жодних ініціатив, а здійснює допомогу у збільшенні функціональності праці працівників товариства.

Крім того, він підпорядковується голові як працівник роботодавцю, зобов'язуєтьсядотримуватися внутрішнього режиму і не порушувати його без вагомих причин.

Зразок посадової інструкції управляючого ТСЖ ви можете.

Навіщо потрібен?

Такий найманий співробітник, як ми вже сказали, підвищує ефективністьробіт. Він виконує одночасно роль контролера, менеджера та аналітика, вирішує, кого слід замінити, на чому краще сконцентруватися, а що може зачекати.

Такий керівник останніми роками став незамінною фігурою, оскільки, маючи відповідний досвід роботи, він може легко. визначити основні напрямки дій, а також доповісти про те, якщо якийсь, то з працівників погано справляється з роботою або ж зовсім відхиляє від неї.

Чи може ТСЖ працювати без даного найманого працівника? Дуже довгий час товариства власників житла функціонували без них, і це цілком влаштовувало всіх.

Але сьогодні, коли метою всіх організацій є збільшення функціональності, ця посада просто необхідна для того, щоб мати максимальний контроль над тим, що відбуваєтьсята максимально ефективно використовувати ресурси.

Щоправда, багато власників житла в багатоквартирних будинках не розуміють потреби на такій посаді. Дані особи вважають, що платять кошти як винагороду зовсім не гідній їхній особі.

Насправді, це не так і роботу хорошого співробітника буде видно вже через пару місяців. Якщо ж ні, то завжди можна поставити питання на загальнобудинкових зборах про його звільнення та розірвання договору з такою особою.

Як призначається?

Управитель призначається у вигляді привнесення його кандидатури на загальнобудинкові збори. Одноосібно голова не може прийняти на роботу такого громадянина без голосування власників.

На зборах йдеться про необхідність роботи такого фахівця, характеризуються його якістю. Шляхом голосування власники приміщень у багатоквартирних будинках вирішують, чи необхідний такий співробітникїм сьогодні чи ні.

Якщо більшість згідно, то тут же на зборах складається трудовий чи цивільно-правовий договір із цією особою.

Пункти договору також ретельно обговорюються з власниками і за наявності непорозуміння, який приймається шляхом голосування.

Після цього, коли договір підписаний одразу двома сторонами, найманий керівник вважається повноправним працівником товариства і може розпочинати свої обов'язки.

Правовий статусспівробітників обов'язковому порядку має бути прописаний у договорі з ним.

Якщо співробітник представлений як фізична особа, то він не може виступати виконавцем комунальних послуг, тоді він набуває організаційно-правового статусу контролера за виконанням комунальних послуг. Якщо ж він є індивідуальним підприємцем, то тут все набагато простіше.

У чому полягає робота?

Не варто думати, що посада керівника ТСЖ зводиться до одного контролю. Виходить, що якщо всі добре працюють і справно виконують дії щодо підтримання будинку у належному вигляді, то він даремно отримує свою зарплату?

Насправді ні, у керуючого є безліч інших функцій, які ми намагатимемося вам перерахувати в повному обсязі:

В іншому, він допомагає здійснювати роботу і здебільшого зайнятий адміністративно-господарською діяльністю.

Поза веденням керуючого знаходиться фінансова сфера, яка може бути довірена лише зборам власників або безпосередньо голові.

Способи взаємодії з ТСЖ

Існують дві моделі взаємодії керівника та товариства власників і кожна прижилася тією чи іншою мірою.

Перша модель зводиться до того, що цей співробітник здійснює контроль, тоді як діяльність здійснюють наймані працівникина постійній основі.

Така схема проста для співробітника, але не вигідна з погляду витрати бюджету.

Друга модель зводиться до того, що керуючий знову здійснює контроль, роботи ведуться підрядником. Простота такої схеми полягає в тому, що підрядник наймається разово, а не на постійній основі.

Це дає можливість заощадити коштиу момент, коли немає роботи та не потрібно оплачувати працівникові простий.

Обов'язки та права

Такий найманий керівник має безліч прав та обов'язків.

З останніми ми ознайомились у пункті вище.

Що ж до прав, то даний керівникможе розраховуватина своєчасну оплату своєї праці, відпустку, і навіть дотримання своїх трудових прав.

Ніхто немає права безпідставно звільнити його, якщо інше не передбачено трудовим договором чи цивільно-правовим.

Відповідальність

Як і будь-яке інше посадова особа, даний співробітник має штрафну та матеріальну відповідальністьза невиконання будь-яких дій чи порушення пунктів договору.

Законом не передбачено конкретної відповідальності, але статутом товариства визначено можливість стягнення з працівника коштів у межах профілактики від некоректних дій.

Якщо ви досі не знаєте, чи є у вашому будинку найманий керівник, настав час з'ясувати цей факт. Цілком ймовірно, що ця особа вже давно справно виконує свою функцію, а ви про це навіть не здогадувалися.

Ознайомтеся з його діяльністю, адже тільки ви, знаючи стан свого будинку, можете судити про ефективність роботицієї посадової особи.

Після отримання Свідоцтва про реєстрацію ТСЖ необхідно виготовити круглий друк та відкрити розрахунковий рахунок у будь-якому банку. Відповідно до ч. 2 ст. 23 Податкового кодексуРФ ТСЖ зобов'язана повідомити ІФНС про відкриття рахунку протягом 7 (семи) днів із дня його відкриття, інакше відповідно до ст. 118 Податкового кодексу РФ на ТСЖ буде накладено штраф у розмірі 5000 (п'ять тисяч) руб.

Крім того, необхідно здійснити постановку ТСЖ на облік у державних позабюджетних фондах та органах статистики.

Ініціативна група або голова ТСЖ сповіщає власників приміщень багатоквартирного будинку про реєстрацію ТСЖ, що відбулася. Голова ТСЖ інформує власників приміщень про доцільність їхнього вступу до членів ТСЖ.

Відповідно до роз'яснювального листа Міністерства регіонального розвитку Російської Федераціївід 20 грудня 2006 р. № 14314-РМ/07 «Про терміни виникнення обов'язку розпочати управління багатоквартирним будинком», товариство власників житла зобов'язане приступити до управління МКД безпосередньо з дня державної реєстраціїТСЖ. Відповідно до роз'яснювального листа Мінрегіону РФ від 20 грудня 2006 р. № 14313-РМ/07 «Про передачу технічної документації на МКД», організація, що управляла багатоквартирним будинком раніше (тобто до створення ТСЖ), зобов'язана безоплатно передати товариству технічну документацію за тридцять днів до виникнення у ТСЖ обов'язки розпочати управління таким будинком.

Відповідно до ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ може здійснювати управління багатоквартирним будинком у двох формах.

Який орган управління товариством – загальні збори членів ТСЖ чи правління ТСЖ – мають право прийняти рішення про вибір форми управління МКД? Відповідь на це питанняповинен утримуватися у статуті товариства. Якщо статут ТСЖ не відносить це питання до компетенції правління, тоді це питання вирішують члени ТСЖ на своїх загальних зборах.

Дві форми управління багатоквартирним будинком, у якому створено ТСЖ:

I. ТСЖ управляє будинком самостійно, при цьому всі або більшість видів робіт виконує найнятий товариством персонал, окремі роботивиконують підрядні організації відповідно до укладених договорів. ТСЖ від свого імені та на користь своїх членів та інших власників та користувачів приміщень у багатоквартирному будинку укладає договори з ресурсопостачальними та іншими організаціями, що надають інші види послуг за рішенням загальних зборів членів ТСЖ, наприклад, послуг зв'язку – РСВО, МГТС, охорони під'їздів тощо .п. Платежі громадян за житлово-комунальні послуги надходять на розрахунковий рахунок ТСЖ.

Різновидом цієї форми є ситуація, коли ТСЖ укладає договір на виконання робіт та послуг з утримання та ремонту загального майна у багатоквартирному будинку за всіма видами необхідних робіт та послуг у такому будинку з встановленою періодичністю виконання. Укладає договори із ресурсопостачальними підприємствами, виступає виконавцем комунальних послуг. Укладає на користь власників приміщень договори надання інших послуг.

II. ТСЖ укладає договір управління багатоквартирним будинком з Керівною організацією, доручивши такій організації виконання робіт та послуг з управління, утримання та ремонту багатоквартирного будинку, функції виконавця при наданні комунальних послуг, укладання інших договорів на користь власників приміщень у будинку, а також нарахування та збір платежів за надані керуючою організацією послуги за договором. При виборі організації, що управляє, можна скористатися інформацією Порталу управління багатоквартирними будинками. Платежі громадян за житлово-комунальні послуги надходять на розрахунковий рахунок такої керуючої організації.

При другій формі управління будинком здійснює Керівна організація, виступаючи виконавцем комунальних послуг, виконує роботи з управління, утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку.

За такого варіанту господарсько – фінансова діяльністьТСЖ ведеться лише у частині робіт, що виконуються безпосередньо житловим об'єднанням. ТСЖ в даному випадку не несе витрат і не має доходів, якщо не займається відповідно до свого статуту будь-якої підприємницькою діяльністюі не формує за рахунок неї цільових фондів, що спрямовуються згодом, наприклад, на капітальний ремонтбагатоквартирного будинку. ТСЖ лише здійснює контролю над діяльністю Керівної організації, організує взаємодію Космосу з власниками приміщень. Організація, з якою ТСЖ укладає договір управління, виступає у відносинах з ТСЖ підрядником, який виконує послуги з управління багатоквартирним будинком.

III. Можливий варіант, у якому ТСЖ укладає договір управління з організацією, що управляє, але функції нарахування платежів за житлово-комунальні послуги здійснює самостійно. Платежі власників, наймачів, орендарів приміщень та бюджетні субсидії надходять на розрахунковий рахунок ТСЖ. Недоліки даного способу- Великий обсяг роботи для голови ТСЖ, необхідність прийняття на постійну роботуодного чи кількох бухгалтерів, відповідно, суттєві додаткові витрати на заробітну плату.

Усі організації відповідно зобов'язані вести бухгалтерський облік майна, зобов'язань та господарських операцій. Це також стосується ТСЖ. При формуванні облікової політики ТСЖ обирає один спосіб із кількох, допустимих законодавством та нормативними актами з бухгалтерського обліку. Відповідно до п. 5 Положення з бухгалтерського обліку «Облікова політика організації» (Наказ Мінфіну Росії від 06.10.2008 N 106н (ред. від 18.12.2012) «Про затвердження положень з бухгалтерського обліку») головний бухгалтерТСЖ чи інша особа, відповідальна за ведення бухгалтерського обліку(Наприклад керівник організації, яким у ТВЖ є голова правління) затверджує облікову політику. Тобто у житловому об'єднанні має бути прийнято спеціальний розпорядчий документ (наказ про облікову політику).

За відсутності робіт, що виконуються безпосередньо ТСЖ, сформованих фондів товариства, доходів, джерела яких не є обов'язковими платежами членів ТСЖ та власників приміщень, які не є його членами, за результатами господарської діяльностіжитлового об'єднання має складатися «нульовий баланс» який здається разом із відповідним бухгалтерською звітністюдо податкових органів та органів статистичної звітності.

Відповідальність за організацію бухгалтерського обліку в ТСЖ, ЖК, ЖБК покладено головного бухгалтера чи керівника – голови правління. Останній має право також звернутися до послуг спеціалізованої організації.

Відповідно до ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органи місцевого самоврядування зобов'язані забезпечувати рівні умови для діяльності керівників організацій незалежно від їх організаційно-правових форм. Для реалізації цієї вимоги Урядом Москви було видано постанову від 24 квітня 2007 р. № 299-ПП «Про заходи щодо приведення системи управління МКД у місті Москві відповідно до ЖК РФ», згідно з якими організаціям, що виконують функції з управління багатоквартирними будинками, незалежно від їх організаційно-правової форми (ГУП, ТСЖ, ЖБК, ТОВ, ВАТ та ін.) з бюджету міста Москви надаються субсидії на утримання та поточний ремонт багатоквартирного будинку - на загальну площу житлових приміщень (без урахування площі літніх приміщень: засклених та відкритих лоджій, терас, балконів), яку займають певні категорії громадян (власники єдиного житла; власники приватизованих квартир; громадяни, які займають приміщення за договорами соціального найму).

При першій формі управління багатоквартирним будинком ТСЖ має право в установленому порядку укласти договір із ЦКУ ІС на надання субсидій з бюджету міста Москви на утримання та ремонт загального майна у багатоквартирному будинку. Субсидії надходять на розрахунковий рахунок ТСЖ.

При другій формі управління багатоквартирним будинком обов'язки щодо укладання договору на надання субсидій з бюджету міста Москви на утримання та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку приймає на себе керуюча організація. Субсидії надходять на розрахунковий рахунок такої організації, що управляє.